Yapı kooperatiflerinde ortaklara konut ya da işyerlerinin tesliminden önce yapıların şerefiye bedelleri hesaplanıp ortaklara hakları bildiridir. Bu yazımızda kooperatiflerde şerefiye bedeli, bedelin tespiti, itiraz ve dava yolları, şerefiyenin ödenmemesinin sonuçları izah edilecektir.
Şerefiye Nedir?
Şerefiye, aynı bina veya parsel içerisinde yer alan bağımsız bölümlerin; konum, manzara, büyüklük, cephe, kat gibi özelliklerine bağlı olarak birbirlerine kıyasla farklı değerlerde olması durumunu ifade eder. Bazı bağımsız bölümler manzara, cephe veya kat avantajına sahipken, bazıları bu avantajlara sahip değildir; bazı bölümler büyük, bazıları ise daha küçük olabilir. Bu durum, maliklerin arsa paylarını ve haklarını doğrudan etkilemektedir. Bu durumda kooperatif ortaklarının birbirlerinden farklı durumdaki bağımsız bölümler için aynı parayı ödemesi hak ve nefaset kurallarına aykırılık teşkil edecektir. Örneğin; kura sonucunda giriş katta ve manzarasız bir daire çeken kooperatif ortağı ile üst katlarda ve manzaraya sahip bir daire çeken ortak aynı ücreti ödememelidir. Bu nedenle konut yapı kooperatiflerinde kat farkı bedeli olarak da adlandırılan şerefiye bedelleri tespit edilip ortaklara ödemeleri gereken tutar ihtar edilir.
Şerefiyenin ne olduğu ve nasıl belirlendiği hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Kooperatiflerde Şerefiye Bedelleri Nasıl Tespit Edilir?
Yapının, fenni mesuller veya yapı denetim kuruluşlarının denetçi, mimar ya da mühendisleri tarafından ruhsat eki projelere uygun olarak tamamen bitirildiğini gösteren teknik raporun düzenlenmesinden ya da yapı kullanma izninin alınmasından sonra; ana sözleşmenin 23’üncü maddesinin 14’üncü bendi uyarınca oluşturulacak en az üç kişilik teknik heyet tarafından, arsa bedeli, alt ve üst yapı giderleri, inşaat, ortak alan ve tesislerin maliyeti ile genel giderler dikkate alınarak toplam maliyet bedeli belirlenir. Bu maliyet bedelinden, her ortağın payına düşen tutar hesaplanır.
Hesaplama yapılırken, konutların site girişine yakınlığı, bloğun konumu, genel yerleşim planındaki yeri gibi değer artırıcı unsurlar dikkate alınır ve bu unsurlara göre belirlenen rayiç fiyatlar üzerinden takdir edilecek şerefiye bedelleri eklenerek geçici maliyet bedeli bulunur.
Teknik heyet tarafından hazırlanan geçici maliyet raporu, düzenleme tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onaylandıktan sonra yönetim kuruluna teslim edilir. Yönetim kurulu, bu raporu noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ eder.
Kooperatif Şerefiye Bedeline İtiraz Edilebilir Mi?
Teknik heyet tarafından tespit edilen şerefiye bedelleri ortaklara tebliğ edilir.Ortaklar, tebliğ tarihinden itibaren on beş (15) gün içinde bu bedellere itiraz edebilirler. Süresi içinde itiraz edilmeyen bedeller kesinleşir. Süre konusunda dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de itirazın 15 günlük süre içerisinde kooperatife ulaşması gerekmektedir. Kısaca, İtirazın tarihi değil, itirazın kooperatife ulaştığı tarih önemlidir.
İtiraz edilmesi halinde; teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından seçilecek birer üye ve itiraz eden ortaklar tarafından seçilecek bir üye olmak üzere üç kişiden oluşan yeni bir heyet tarafından yeniden kıymet takdiri yapılır. Bu heyet tarafından belirlenen fark, geçici maliyet bedeline eklenir veya bu bedelden indirilir.
Kooperatiflerde Şerefiye Bedeline Karşı Dava Açılması
Teknik heyetçe belirlenen şerefiye bedellerine karşı doğrudan dava açmak mümkün değildir. Konut yapı kooperatifleri tip anasözleşmesinde şerefiye bedellerine karşı itiraz yolu düzenlemiştir. Bu itiraz yolunu kullanmadan dava açılması mümkün değildir. Eğer ortak şerefiye bedeli tespitine karşı usulünce itiraz etmiş ve kooperatif tarafından itirazın kabul edilmediği, şerefiye bedelinin tespitinin kesinleştiği cevabı ihtar verilmişse kooperatif ortağı şerefiye bedellerine karşı dava açabilir.
Peşin Ödemeli Ortaklar Şerefiye Bedeli Öder Mi?
Kooperatiflerde eşitlik ilkesi geçerli olmasına rağmen bazı ortaklar genel kurul kararı ile farklı statüye sahip olabilir. bunlardan birisi de peşin ödemeli ortaklardır. Peşin ödemeli ortaklar diğer ortaklardan farklı hak ve statülere sahip olmasına rağmen belli yükümlülükleri yerine getirmek zorundadır. Kooperatife girişte veya üyeliğin erken döneminde yapmış oldukları toplu ödeme nedeniyle, inşaat maliyetlerine katılma veya düzenli aidat ödeme yükümlülüğünden muaf olmalarına rağmen genel yönetim giderleri, çevre düzenlemesi, tapu masrafları, vergi yükleri ve altyapı gibi giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülüklere ilaveten peşin ödemeli ortak, ortaklık tarihi itibarıyla hangi taşınmaza sahip olacağı belli olmadığından şerefiye bedeli ödemesi gerekiyorsa şerefiye bedeli de ödemek zorundadır.
Kooperatiflerde peşin ödemeli ortaklık hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Kooperatiflerde Şerefiye Bedeli Kime Ödenir?
Şerefiye bedelinin kooperatife ödenmesi uygulamasında, teknik heyet tarafından tespit edilip noterce tasdik edilen şerefiye bedellerinin, ortakların yararına kullanılmak üzere kooperatif bütçesine aktarılması, eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edebilmektedir. Zira, kura sonucunda şerefiyesi yüksek bir taşınmaz isabet eden ortak, bu farkı kooperatife ödediğinde, söz konusu bedel yine kendi kullanımına sunulacak kooperatif işlerine harcanmakta ve bu suretle söz konusu ortak fazladan bir rant elde etmiş olmaktadır.
Buna karşılık, kura sonucunda şerefiyesi düşük bir taşınmaz isabet eden ortak ise, hem değeri düşük bir bağımsız bölüme sahip olmakta hem de almadığı şerefiye bedelinin kooperatif bütçesinde harcanması sebebiyle herhangi bir telafi ödemesi elde edememektedir.
Bu durum, kooperatif ortakları arasındaki hak ve menfaat dengesini bozmakta; eşitlik ilkesini zedelemektedir. Dolayısıyla, adil bir uygulama açısından, kura sonucunda şerefiyesi yüksek taşınmaz isabet eden ortağın ödeyeceği şerefiye bedelinin, kooperatif bütçesine değil, doğrudan şerefiyesi düşük taşınmaz isabet eden ortağa ödenmesi gerekmektedir.
Şerefiye Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Ortak İhraç Edilebilir Mi?
Teknik heyetçe tespit edilip notere tasdik ettirilen şerefiye bedelleri ortaklara tebliğ edilir. Süresi içerisinde itiraz edilmemesi durumunda da ortakların ödemesi gereken şerefiye bedelleri kesinleşir. Bu durumunda ortakların şerefiye bedeli borcu muaccel hale gelir. Bu borca genel kurulda faiz işletilmesi kararı alınması halinde faiz de işletilir. Muaccel hale gelen borcu ödemeyen ortak kooperatifçe ihraç edilebilir. Dikkat edilmesi gereken husus da borcu olan ortağa gönderilecek olan ihtarnamelerin usulüne uygun olmasıdır. Kooperatif ortaklığından çıkarılma hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Sonuç
Kooperatiflerde şerefiye bedeli uygulaması, ortaklar arasında hak ve menfaat dengesi ile eşitlik ilkesinin korunması açısından son derece önemlidir. Bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, cephe özellikleri ve diğer değer artırıcı unsurlar dikkate alınarak belirlenen şerefiye bedelleri, teknik heyet raporu ve noter tasdiki ile kesinlik kazanmaktadır. Bu süreçte, itiraz süresi ve usulü titizlikle takip edilmeli; aksi halde bedeller kesinleşerek ortaklar açısından bağlayıcı hale gelmektedir.
Şerefiye bedelinin ödeneceği muhatabın belirlenmesi de uygulamada adaletin sağlanması bakımından kritik öneme sahiptir. Kura sonucu şerefiyesi yüksek taşınmaz isabet eden ortağın ödediği farkın doğrudan şerefiyesi düşük taşınmaz sahibi ortağa verilmesi, eşitlik ilkesine daha uygun bir çözüm olacaktır.
Bedelin süresi içinde ödenmemesi durumunda borç muaccel hale gelir ve usulüne uygun tebligat yapılması kaydıyla ortak, kooperatiften ihraç edilebilir. Dolayısıyla, gerek bedelin tespiti ve itirazı, gerekse ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmesi aşamalarında hukuki süreçlerin eksiksiz işletilmesi, ileride doğabilecek ihtilafların önüne geçecektir.