Muhdesat, Arapça kökenli bir kelime olup sözlük anlamı itibarıyla “sonradan yapılan, sonradan meydana gelen şeyler” demektir. Hukuk ve tapu terminolojisinde ise bir arsa veya arazi üzerinde, arazi malikinden başka bir kişiye ya da paydaşlardan (hissedarlardan) birine ait olan bina, tesis, ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki yapı ve tesisleri ifade eder. Uygulamada en sık karşılaşılan muhdesat türleri; konut, ahır, sera, kuyu, bağ-bahçe şeklinde dikilen ağaçlar ve benzeri kalıcı yapılardır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 684/1. maddesi uyarınca bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Aynı Kanunun 718. maddesine göre arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar bulunduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; bu mülkiyet kapsamına yasal sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla kalıcı yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Bu düzenlemenin doğal sonucu, arazi üzerine inşa edilen bir yapının veya dikilen bir ağacın, kural olarak arazi malikinin mülkiyetine dâhil olmasıdır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, eşya hukukunda muhdesattan anlaşılması gereken; bir arazi üzerindeki kalıcı yapı ve tesisler ile bağ-bahçe şeklinde dikilen ağaçlardır. Aynı içtihadı birleştirme kararına göre muhdesat, şahsi bir hak niteliğindedir (TMK m. 722, 724 ve 729); sahibine arazi mülkiyetinden bağımsız, ayrı bir mülkiyet hakkı ya da sınırlı bir ayni hak bahşetmez. Başka bir anlatımla, taşınmaz üzerindeki bina veya ağaç gibi bütünleyici parça niteliğindeki muhdesatların, taşınmazın arzından (zemininden) ayrı bir mülkiyetinin bulunduğundan söz edilemez; kural olarak muhdesatın arz malikinden başka birine aidiyetinin tespiti istenemez. Ancak Kanun koyucu, belirli hâllerde muhdesat sahibine, arazi malikinden bu değerin karşılığını isteme imkânı tanıyarak (şahsi hak) bu dengesizliği gidermeye çalışmıştır. İşte muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, bu şahsi hakkın hukuken tespit edilmesine hizmet eden bir dava türüdür.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nedir?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, bir taşınmaz üzerinde bulunan bina, tesis veya ağaç gibi muhdesatın, taşınmaz malikinden (veya diğer paydaşlardan) farklı bir kişi tarafından kendi nam ve hesabına meydana getirildiğinin mahkemece tespit edilmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 106. maddesinde düzenlenen tespit davalarının özel bir görünümüdür ve kendine özgü (sui generis) niteliktedir. Davanın sonunda alınacak ilamın icra ve infaz kabiliyeti bulunmamaktadır; bu ilam, ileride açılacak bir alacak (eda) davasında veya ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma, kentsel dönüşüm gibi süreçlerde muhdesat bedelinin kime ait olduğunun ispatı bakımından delil teşkil eder.
Kimler Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Açabilir?
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasını, muhdesatı kendi emek, malzeme ve parası ile kendi nam ve hesabına meydana getirdiğini iddia eden kişi açabilir. Uygulamada davacı sıfatını taşıyabilecek kişiler şu şekilde sıralanabilir:
- Taşınmazda paydaş (hissedar) olup, üzerindeki yapıyı veya ağaçları kendi imkânlarıyla meydana getirdiğini ileri süren kişi,
- Miras bırakanın (murisin) sağlığında yaptığı muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia eden mirasçılar,
- Taşınmaz üzerinde, malikin rızası dışında ya da malikle arasındaki hukuki ilişkiye dayanarak yapı inşa eden kişi,
- Elbirliği (iştirak) hâlinde mülkiyete konu bir taşınmazda, borçlu ortağın alacaklısı sıfatıyla İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca icra hâkimliğinden aldığı yetki belgesine dayanan alacaklı.
Davalı taraf ise genellikle taşınmazın kayıtlı maliki, diğer paydaşlar veya tapu kaydında görünen hak sahipleridir. Belirtmek gerekir ki, kural olarak muhdesatın mülkiyetinin arz (taşınmazın zemini) malikinden başkasına aidiyetinin tespiti istenemez; davanın açılabilmesi için aşağıda açıklanan güncel hukuki yarar şartının somut olayda gerçekleşmiş olması gerekir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasının Şartları
Yargıtay kararlarında istikrarlı biçimde vurgulandığı üzere, bu davanın açılabilmesi belirli şartların bir arada bulunmasına bağlıdır:
1. Hukuki Yarar Şartı
Tespit davalarının görülebilmesi için davacının güncel (mevcut) bir hukuki yararının bulunması gerekir (HMK m. 106/2). Bu yararın yalnızca dava açılırken değil, yargılama sonuçlanıncaya kadar da devam etmesi, yani güncelliğini kaybetmemesi şarttır. Tespit davaları eda davalarının öncüsü niteliğinde kabul edildiğinden, eda davası açılmasının mümkün olduğu hâllerde tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı kabul edilmektedir.
Hukuki yararın bulunması bir dava şartıdır; bu nedenle yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hâkim tarafından da re’sen (kendiliğinden) gözetilir. Hukuki yararın bulunmadığının tespiti hâlinde dava, dava şartı yokluğu gerekçesiyle usulden reddedilir (HMK m. 114/1-h, m. 115).
Öğretide ve Yargıtayın yerleşik uygulamasında; taşınmaz hakkında derdest bir ortaklığın giderilmesi davasının bulunması, kentsel dönüşüm uygulamasına konu olması ya da kamulaştırma işleminin başlamış olması gibi istisnai durumlarda, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın var olduğu kabul edilmektedir. Bu istisnai hâllerin dışında, salt muhdesatın kime ait olduğunun tespitini istemek, kural olarak hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilebilecektir.
2. İspat Şartı: Muhdesatın Davacı Tarafından Meydana Getirildiğinin Kanıtlanması
Davacının, dava konusu muhdesatı kendi nam ve hesabına, kendi emek ve parasıyla meydana getirdiğini tereddüde yer bırakmayacak şekilde ispat etmesi gerekir. Yargıtay, taşınmazı edinme tarihi, muhdesatın meydana getirildiği tarih, tarafların ekonomik ve sosyal durumu, üçüncü kişilere yapılan ödemeler ve tanık beyanları gibi hususların birlikte değerlendirilmesi gerektiğini, bu unsurlar bir bütün olarak değerlendirildiğinde davacının iddiasının şüpheye yer vermeyecek biçimde kanıtlanamaması hâlinde davanın reddedilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Özellikle miras bırakan tarafından yapılan muhdesatlarda; mirasçının yaptığı katkı ve harcamaların, murise yönelik ahlaki bir yardım (ödev) niteliğinde mi yoksa kendi nam ve hesabına muhdesat meydana getirme iradesiyle mi yapıldığının açıkça ortaya konması gerekmektedir. Bu ayrımın yapılamaması, taraflarının gelir durumlarının araştırılmaması ve tanıklara bu yönde somut sorular sorulmaması, kararın bozulmasına neden olan başlıca eksikliklerdendir.
3. Davanın Muhdesatın Aynına Değil, Yalnızca Aidiyetine İlişkin Olması
Dava, taşınmazın aynına (mülkiyetine) değil, üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunun tespitine ilişkindir. Bu nedenle davanın konusu ile talep sonucu arasındaki sınırın doğru çizilmesi, davanın niteliğinin doğru tespit edilmesi bakımından önemlidir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Toplanacak Deliller
Bu dava türünde ispat yükü, kural olarak davacı taraf üzerindedir; davacı, muhdesatı kendi nam ve hesabına meydana getirdiğini her türlü delille ispat edebilir. Yargıtay kararlarında sayılan ve uygulamada sıklıkla başvurulan başlıca deliller şunlardır:
- Tapu kaydı ve taşınmazın edinim/iktisap tarihine ilişkin belgeler,
- Kadastro tutanağı ve kadastro tutanak bilirkişilerinin beyanları,
- Muhdesatın yapımına ilişkin inşaat, ruhsat, proje ve imar belgeleri,
- Belediye evrakı (yapı kayıt belgesi, iskân, vergi kayıtları vb.),
- Abonelik sözleşmeleri (elektrik, su, doğalgaz aboneliği gibi),
- Kamulaştırma evrakı,
- Kroki ve hava fotoğrafları,
- Muhdesatın yapımı sırasında davacı tarafından satılan ya da müteahhide devredilen taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları,
- Ortaklığın giderilmesi dosyası kapsamındaki belge ve tutanaklar,
- Tanık beyanları,
- Keşif ve bilirkişi incelemesi,
- Yemin delili.
Yargıtay, davacının dayandığı delillerin eksiksiz biçimde toplanması gerektiğini, özellikle davacının muhdesatın yapımı sırasında sattığını veya müteahhide temlik ettiğini ileri sürdüğü taşınmazlara ait kayıtların tam olarak getirtilmesi gerektiğini önemle vurgulamaktadır. Bunun yanında, davacı dava dilekçesinde yemin deliline dayanmışsa, ispat yükü kendisine düşen ve diğer delillerle iddiasını kanıtlayamayan tarafın 6100 sayılı HMK’nın 225 ve devamı maddeleri uyarınca karşı tarafa yemin teklif etme hakkı bulunduğunun hâkim tarafından hatırlatılması zorunludur. Bu hatırlatmanın yapılmaması ve delillerin eksik toplanması, Yargıtay uygulamasında bozma nedeni sayılmaktadır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında İhtiyati Tedbir
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmazın aynına (mülkiyetine) ilişkin bir dava olmayıp, yalnızca üzerindeki muhdesatın kime ait olduğunun tespitini konu edinir. Yargıtay uygulamasına göre ihtiyati tedbir ancak uyuşmazlık konusu hakkında verilebileceğinden, dava taşınmazın mülkiyetine değil muhdesatın aidiyetine ilişkin olduğu için, taşınmazın devrini, satışını veya tasarrufunu engelleyecek nitelikte bir ihtiyati tedbir talebinin reddi usul ve yasaya uygun kabul edilmektedir. Bu nedenle davacıların, dava ile birlikte taşınmazın tapu kaydına tedbir konulmasını talep etmeleri hâlinde, talebin dava konusunun sınırları dışına taşmaması; tedbirin ancak muhdesatın varlığı, niteliği veya delillerin muhafazasına yönelik olması gerektiği unutulmamalıdır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Görevli Mahkeme
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davasında görevli mahkeme, dava konusu talebin niteliğine göre değişkenlik göstermekle birlikte, Yargıtay uygulamasında; ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm sürecinin bulunduğu hâllerde paydaş tarafından açılan muhdesatın aidiyetinin tespiti davalarında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu kabul edilmektedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, taşınmaza ilişkin davalarda kesin yetkili mahkeme olduğundan (HMK m. 12), yetki bakımından da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu gözden kaçırılmamalıdır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Zamanaşımı
Yargıtay kararlarında açıkça belirtildiği üzere, genel muhdesatın aidiyetinin tespiti davası zamanaşımına tabi değildir; diğer dava şartları (özellikle hukuki yarar ve ispat şartı) mevcut olduğu sürece dava her zaman açılabilir. Bunun temel nedeni, davanın bir tespit davası niteliğinde olması ve muhdesat sahibinin şahsi hakkının, taşınmazın el değiştirmesi, ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma veya kentsel dönüşüm gibi bir hukuki sürecin gündeme gelmesiyle güncellik kazanmasıdır. Bununla birlikte, tespit hükmüne dayalı olarak açılacak alacak (eda) davalarında, genel zamanaşımı sürelerinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davasında Arabuluculuk
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, 7155 sayılı Kanun ile ticari davalar; 7036 sayılı Kanun ile de iş davaları bakımından öngörülen zorunlu arabuluculuk kapsamında yer almamaktadır. Zira dava, taraflar arasında ticari nitelikte bir alacak veya işçi-işveren ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlığa değil, eşya hukukundan doğan ve tespite yönelik bir talebe dayanmaktadır. Bu nedenle, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması bir dava şartı değildir; taraflar dilerlerse ihtiyari (isteğe bağlı) arabuluculuk yoluna başvurabilir, ancak bu bir zorunluluk teşkil etmez.
Bununla birlikte, uygulamada muhdesat uyuşmazlıklarının çoğu zaman aile içi miras paylaşımı, paydaşlar arası anlaşmazlık veya ortaklığın giderilmesi süreçleriyle iç içe geçtiği görülmektedir. Bu tür uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce ihtiyari arabuluculuk veya sulh yoluyla çözüm aranması, hem yargılama süresini kısaltabilir hem de aile içi ilişkilerin zarar görmesini önleyebilir.
Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde, davacının muhdesatı kendi nam ve hesabına meydana getirdiğine ilişkin iddiasını ve dayandığı delilleri açıkça belirttiği bir dava dilekçesiyle açılır. Dilekçede;
- Dava konusu muhdesatın niteliği ve konumu,
- Muhdesatın hangi tarihte, kimin nam ve hesabına meydana getirildiği,
- Davacının hukuki yararının dayanağı (ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma, kentsel dönüşüm vb.),
- Dayanılan deliller (tapu kaydı, tanık, bilirkişi, yemin vb.)
açıkça gösterilmelidir. Dava harç ve masrafları, tespit davalarına ilişkin genel esaslara göre belirlenir.
Sonuç
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, eşya hukukunun bütünleyici parça ilkesiyle (TMK m. 684, 718) ortaya çıkan dengesizliği gidermeye yönelik, kendine özgü ve sınırlı uygulama alanına sahip bir tespit davasıdır. Davanın kabul edilebilmesi için davacının güncel bir hukuki yararının bulunması ve muhdesatı kendi nam ve hesabına meydana getirdiğini tereddütsüz biçimde ispat etmesi gerekir. Uygulamada davanın en çok ortaklığın giderilmesi, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm süreçleriyle bağlantılı olarak açıldığı görülmektedir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup, dava zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir ve zamanaşımına tabi değildir. Yargıtayın yerleşik içtihatları ışığında, davada delillerin eksiksiz toplanması ve ispat yükü kendisine düşen tarafın yemin teklif etme hakkının hatırlatılması, davanın sağlıklı bir şekilde sonuçlanması bakımından büyük önem taşımaktadır.