Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak yaşamı çekilmez hale getiren kat malikleri hakkında belli müeyyideler öngörülmüştür. Bu müeyyideler arasında ortak yaşamı çekilmez hale getiren kat malikinin mülkiyet hakkını diğer kat maliklerinin belli şartlar altında kendilerine devrini isteyebilmesidir. Bu makalede bağımsız bölüm mülkiyetinin devri şartları, usulü, çekilmezlik halinin ne olduğu ve dava zamanaşımı gibi hususlar açıklanacaktır.
1) Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Çekilmezlik Hali Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesine göre “çekilmezlik hali”, bir kat malikinin davranışları nedeniyle diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkından doğan ortak yaşamı sürdürmesinin fiilen olanaksız ya da katlanılamaz hale gelmesidir. Örneğin; yönetim planına aykırı olacak şekilde evcil hayvan besleme, bağımsız bölümün ahlaka aykırı faaliyetlerde kullanılması, gürültü gibi nedenler sayılabilir. Bu maddeye göre çekilmezlik hali için aşağıdaki şartların varlığı aranmaktadır.
a) Ortak gider ve avans borçlarının ödenmemesi:
Kat malikinin, kendisine düşen ortak gider ve avans borçlarını ödememesi nedeniyle, hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra takibi veya dava açılması.
b) Mahkeme emrine rağmen yükümlülüklere uymamak:
Kat maliki hakkında, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hakimi tarafından KMK m.33 uyarınca verilen emre rağmen, yükümlülüklerini bir yıl süreyle yerine getirmemesi.
c) Bağımsız bölümün ahlaka aykırı şekilde kullanılması:
Kat malikinin bağımsız bölümünü randevuevi, kumarhane veya buna benzer toplumun ahlaki değerlerine aykırı biçimde kullanması.
2) Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Kararı Nasıl Alınır?
Kat maliklerinden biri, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını ciddi biçimde ihlal eder ve bu ihlal, kat maliklerinin yaşamını katlanılamaz bir düzeye ulaştırırsa; diğer kat malikleri, ilgili bağımsız bölümün mülkiyetinin kendilerine devrini talep edebilir.
2007 yılında yapılan değişiklikle birlikte, bu tür bir dava açılabilmesi için, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğu ile dava açma yönünde karar almış olması şartı getirilmiştir. Ancak karar alınmasına rağmen bazı maliklerin dava açmaya katılmaması durumunda, dava diğer kat malikleri tarafından açılabilir. Apartman ve Site Yönetimde Alınacak Kararlarda Yeter Sayılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
3) Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davasının Tarafları Kimlerdir?
Kat malikleri kurulunda alınan karar doğrultusunda, bağımsız bölümün devrini talep eden ve karara olumlu oy vererek iştirak eden kat malikleri, açılacak davada taraf ehliyetine sahiptir. Ancak, bu konuda kendisine açıkça yetki verilmiş olsa dahi, site veya apartman yöneticisinin bu davayı açma yetkisi bulunmamaktadır.
Kurul toplantısına katılmayan veya toplantıya katılmakla birlikte devre ilişkin karara olumsuz oy kullanan kat malikleri ise, dava açma ehliyetine sahip değildir. Zira, bu dava hakkı ancak sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınmış kurul kararına olumlu yönde katılan maliklere tanınmıştır.
Davacı konumundaki kat maliki, dava yoluyla bağımsız bölümün mülkiyetinin üçüncü kişilere devrini isteyemez. Devir, yalnızca davayı açan maliklere –arsa payları oranında– yapılmak üzere talep edilebilir.
Ayrıca, devri istenen bağımsız bölümde bir kiracının mevcut olması halinde, yargılamanın sağlıklı yürütülmesi ve kararın infazında hukuki engel doğmaması bakımından, davalı sıfatı hem bağımsız bölüm maliki hem de kiracı yönünden tesis edilmelidir.
4) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Zamanaşımı
Kat malikleri kurulunca alınan dava açma kararının öğrenilmesinden itibaren altı ay, her hâlükârda dava hakkının doğumundan itibaren beş yıl içinde dava açılmalıdır. Aksi halde dava hakkı düşer. Ayrıca, dava açılmasına sebep olan durum ortadan kalkmışsa, yine dava açılamaz.
5) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Arabuluculuk
HUAK’nun 18/B maddesi gereğince 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar için arabuluculuğa başvurulmuş olması dava şartıdır.
6) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Yargılama
Mahkeme öncelikle çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığına bakmadan davanın ön şartı olan kat maliklerinin bir araya gelip çekilmezlik halini ve bağımsız bölümün devrini kendi aralarında konuştuğu kat malikleri kurulu toplantısı tutanağının mevcut olup olmadığına bakacaktır. Daha sonra Hakim, çekilmezlik halinin mevcut olup olmadığına bakar. Mahkeme, davanın kabulüne karar vermeden önce, bağımsız bölümün devrine esas olacak bedelin, hak sahibine ileride ödenmek üzere üçer aylık vadeli bir banka hesabına yatırılmasını ve bu yatırımı belgeleyen makbuzun ibraz edilmesini istemektedir. Belge süresinde sunulursa ve dava kabul edilirse, mahkeme, bağımsız bölümün arsa payları oranında davacı kat maliklerine devrine ve tespit edilen devir bedelinin yasal faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir. Her halükarda dava devam ederken çekilmezlik hali sona ererse hakim davanın düşmesine karar vermelidir. Örneğin; aidat borçlarının tamamını yargılama sırasında ödenmesi sonucunda davanın düşmesine karar verilecektir.
7) Bağımsız Bölümün Devri Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayandığından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi, toplu yaşamın düzenini bozan ve diğer kat maliklerinin mülkiyet hakkını ihlal eden kat malikleri hakkında istisnai bir müeyyide öngörmekte; belirli koşulların varlığı halinde, ilgili bağımsız bölümün diğer maliklere devrine imkân tanımaktadır. Bu düzenleme, kat maliklerinin ortak yaşamını korumaya yönelik önemli bir araçtır.
Ancak mülkiyetin zorunlu devrine ilişkin bu dava, gerek şekli gerekse maddi şartlar bakımından sıkı usullere tabi tutulmuştur. Çekilmezlik halinin varlığı, kat malikleri kurulu kararı, dava süresine ilişkin sınırlamalar, arabuluculuk dava şartı ve devir bedelinin yatırılması gibi çok sayıda şartın birlikte gerçekleşmesi zorunludur. Ayrıca, davanın yalnızca olumlu oy veren maliklerin taraf ehliyetiyle açılabilmesi ve yöneticinin bu davada taraf olamaması da önemlidir.
Bu nedenlerle, bağımsız bölüm mülkiyetinin devrine ilişkin davalar, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gereken, dikkatle yürütülmesi gereken nitelikte davalardır. Kat maliklerinin bu süreçte hem maddi hem de usulî şartları titizlikle yerine getirmesi, hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.