1163 sayılı Kooperatifler Kanunu çerçevesinde faaliyet gösteren konut yapı kooperatiflerinde ortakların mali yükümlülüklerinin nihai olarak belirlenmesi, kesin maliyet hesabı adı verilen ve ana sözleşme hükümleri ile somutlaştırılan bir usule tabidir. Uygulamada kesin maliyet hesabının hangi aşamada ve hangi usulle çıkarılabileceği, geçici maliyet ile kesin maliyet arasındaki farkın ne şekilde belirleneceği, inşaat faaliyeti devam ederken çıkarılan hesapların hukuki geçerliliği ile ortaklıktan ayrılan veya konutunu teslim alarak istifa eden üyelerin kesin maliyet borcundan sorumluluğunun devam edip etmeyeceği gibi hususlar sıklıkla ihtilaf konusu olmaktadır. Bu çalışmada, kesin maliyet hesabının hukuki dayanakları, kooperatifler hukukuna hâkim eşitlik ve açık kapı ilkeleri ile bağlantısı, etaplı inşaat uygulamalarında karşılaşılan sorunlar ve inşaat tamamlanmadan açılan davaların usuli akıbeti incelenmektedir.
Yapı kooperatifleri, ortaklarının konut ya da işyeri ihtiyacını, bireysel imkânlarla karşılanması güç olan bir maliyeti ortak emek, birikim ve dayanışma yoluyla karşılamak amacıyla bir araya gelmelerinin hukuki örgütlenme biçimidir. 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 1. maddesinde kooperatif, tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar olarak tanımlanmıştır. Bu tanımdan hareketle konut yapı kooperatiflerinin nihai amacının, ortakların konut sahibi olması olduğu; bu amacın gerçekleştirilebilmesi için ortakların gerek emek gerek sermaye katkısını kooperatif bünyesinde birleştirdikleri söylenebilir.
Konut yapı kooperatifçiliğinin pratikte en fazla uyuşmazlığa konu olan alanlarından biri, ortakların kooperatife karşı mali yükümlülüklerinin nihai tutarının belirlenmesi, diğer bir ifadeyle kesin maliyet hesabının çıkarılmasıdır. Kesin maliyet hesabı, kooperatifin inşaat faaliyeti kapsamında yaptığı harcamaların ortaklar arasında adil biçimde paylaştırılmasını sağlayan, aynı zamanda ortakların kooperatiften ne zaman ve hangi koşullarla ayrılabileceğini, tapu devrinin hangi bedel üzerinden gerçekleştirileceğini belirleyen teknik ve hukuki bir işlemdir. Bu işlemin usulüne uygun yapılmaması, gerek kooperatif tüzel kişiliği gerek ortaklar bakımından ciddi hukuki risklere yol açmaktadır.
I. Geçici Maliyet – Kesin Maliyet Ayrımı Ve Hesaplama Usulü
A. Geçici Maliyet Bedelinin Belirlenmesi
Konut yapı kooperatiflerinin tip ana sözleşmelerinde yaygın olarak benimsenen düzenlemeye göre, arsa bedeli, yapı masrafları, yol-su-elektrik gibi ortak tesis giderleri, okul, kütüphane, satış mağazası, bahçe ve spor alanı gibi genel hizmet tesislerinin bedelinden her bağımsız bölüme düşen miktar ile genel giderler ve yönetim masraflarından ortaklara isabet eden paylar hesaplanmak suretiyle konutların geçici maliyeti belirlenir. Bu hesaplama, nihai ve değişmez bir tutar ortaya koymaz; inşaat sürecinde ortaya çıkabilecek ek maliyetlerin, fiyat artışlarının veya öngörülemeyen giderlerin sonradan yansıtılabilmesi için geçici nitelik taşır.
B. Teknik Heyet Marifetiyle Değerlendirme ve Kesinleşme Usulü
Geçici maliyetin belirlenmesinin ardından, yönetim kurulu kararıyla oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet, konutların konumu, yapı durumu ve benzer özelliklerine göre bir kıymet takdirinde bulunur. Teknik heyetin kararı rapor hâline getirilerek düzenleme tarihi ve imzaların doğruluğu bakımından noterce onaylandıktan sonra yönetim kuruluna sunulur; yönetim kurulu bu raporu noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya elden imza karşılığında ortaklara tebliğ etmekle yükümlüdür. Ortaklara tebliğ edilen kıymet takdirine karşı on beş günlük hak düşürücü süre içinde itiraz edilebilir; bu sürenin geçirilmesiyle itiraz hakkı kesin olarak düşer. İtiraz vukuunda, teknik heyet ile yönetim kurulunun kendi üyeleri arasından birer kişi ve itiraz eden ortaklarca seçilecek bir kişiden oluşan üç kişilik yeni bir kurul, kıymet takdirini yeniden yapar; bu heyetçe belirlenen fark geçici maliyet bedeline eklenir veya bu bedelden mahsup edilir. Geçici maliyet tespitinden sonra yapılan masraflar, kesinleşmiş kıymet takdiriyle orantılı biçimde bölüştürülerek kesin maliyet bulunur.
Bu usulün önemi, kesin maliyetin salt yönetim kurulunun veya genel kurulun tek taraflı iradesiyle değil, ana sözleşmede öngörülen tebliğ-itiraz mekanizması işletilmek suretiyle belirlenmesi gerekliliğinden kaynaklanmaktadır. Söz konusu usule uyulmaksızın çıkarılan maliyet raporlarının ortakları bağlayıcı nitelik kazanamayacağı, bu hususun mahkemece re’sen araştırılması gerektiği yönündeki yaklaşım, uygulamada istikrar kazanmış durumdadır.
C. Kesin Maliyetin Oluşumu İçin İnşaatın Tamamlanmasının Gerekliliği
Kesin maliyet kavramının özünde, adından da anlaşılacağı üzere, nihai ve değişmez bir bedelin belirlenmesi yatmaktadır. Bu nedenle, inşaat faaliyeti tüm bağımsız bölümler bakımından tamamlanmadan çıkarılan bir hesabın gerçek anlamda “kesin” maliyet niteliği taşıyamayacağı kabul edilmektedir. Etap etap yürütülen inşaat projelerinde, henüz bazı blokların veya bağımsız bölümlerin tamamlanmadığı bir aşamada yapılan hesaplama, ileride ortaya çıkacak ilave giderleri, fiyat artışlarını veya kur farklarını kapsayamayacağından, her genel kurul toplantısı sonrasında yeniden hesaplama yapılması ve ortaklardan tekrar tekrar talepte bulunulması zorunluluğunu doğurur. Bu durum, hem hukuki belirlilik ilkesiyle hem de kesin maliyet kavramının anlamıyla bağdaşmamaktadır.
II. Eşitlik İlkesi Çerçevesinde Kesin Maliyet Hesabı
A. Mutlak Eşitlik – Nispi Eşitlik Ayrımı
1163 sayılı Kanun’un 23. maddesi uyarınca kooperatif ortakları, Kanun’un kabul ettiği ilkeler çerçevesinde hak ve yükümlülüklerde eşittirler. Öğretide bu eşitlik, mutlak eşitlik ve nispi eşitlik olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Ortaklık statüsünden doğan ve herkese aynı şekilde tanınması gereken objektif haklara sahip olma ile bu hakların korunmasını isteme hakkı mutlak eşitlik kapsamında değerlendirilirken; kooperatif faaliyetlerinden yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın fiilî katkısının ve özverisinin gözetilmesi nispi eşitlik ilkesinin bir sonucudur. Bu ayrım, örneğin peşin bedelli üyelerin kendi aralarında, normal statüdeki üyelerin ise kendi aralarında karşılaştırılması gerektiği; yani her ortağın kendi statüsü içindeki emsal ortaklarla eşit tutulmasının aranması gerektiği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla kooperatifler hukukunda mutlak değil, çoğunlukla nispi eşitlik ilkesinin geçerli olduğu söylenebilir.
Kooperatiflerde Peşin Ödemeli Ortaklık Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.
B. Etaplı İnşaat ve Kur’a Uygulamalarında Eşitlik Sorunu
Uygulamada bazı kooperatiflerin ana sözleşmelerine, inşaatın etap etap tamamlanacağı, biten binalar için kur’a çekileceği ve kur’a sonucu kendisine tamamlanmış konut isabet eden ortağın, o aşamada hesaplanan maliyet bedelinin belirli bir oranda (örneğin yüzde on) fazlasını ödemek suretiyle tapusunu alıp kooperatiften ayrılabileceği yönünde hükümler koydukları görülmektedir. Bu tür düzenlemelerin eşitlik ilkesi bakımından değerlendirilmesi, somut olayın özelliklerine göre farklılık gösterebilmektedir. Bir görüşe göre, inşaat tamamlanmadan yapılan bu tür bir hesaplama ve buna dayalı erken çıkış imkânı, henüz kesinleşmemiş bir maliyet üzerinden ortaklar arasında farklı yükümlülük dönemleri yaratması nedeniyle Kanun’un öngördüğü ana ilkelere ve eşitlik ilkesine aykırılık oluşturabilir; zira inşaat tamamlanmadan yapılan hesap gerçek anlamda kesin nitelik taşımayacağından, geri kalan ortaklar üzerinde öngörülemeyen ek yük doğması riski vardır. Diğer bir görüş ise, kura sonucu tamamlanmış konut tahsis edilen ve tapu devri gerçekleştirilen ortağın, o tarihteki koşullara göre “tüm konutlar tamamlanmış gibi” hesaplanan kesin maliyet bedeli ile ek bir risk payını ödemesinin, nispi eşitlik ilkesine aykırı sayılamayacağını, zira bu tür bir düzenlemenin ana sözleşmede açıkça öngörülmüş “özel çıkma” hükmü niteliğinde olduğunu ve genel kurul kararıyla ana sözleşmeden çıkarılmadığı veya iptal edilmediği sürece tüm ortakları bağladığını savunmaktadır.
Bu iki yaklaşım arasındaki gerilim, esasen kesin maliyet kavramının inşaatın fiilen tamamlanmasını mı, yoksa ana sözleşmede öngörülen usule uygun olarak kesinleştirilmiş bir hesaplamayı mı esas alması gerektiği sorusuna dayanmaktadır. Uygulamada ağırlıklı olarak benimsenen yaklaşım, inşaatın bütünüyle tamamlanmasının kesin maliyetin oluşumu bakımından belirleyici olduğu, aksi yöndeki ana sözleşme hükümlerinin -özel çıkma imkânı tanısalar dahi- eşitlik ilkesiyle çelişebileceği yönündedir; zira aksi kabul, inşaat süreci boyunca ortaya çıkabilecek maliyet artışlarının, henüz konutunu teslim almamış ortaklar üzerinde orantısız biçimde birikmesine yol açabilecektir.
Kooperatiflerde Kura Çekimi Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.
C. Kanuna Aykırı Ana Sözleşme Hükümlerinin Yaptırımı
Ana sözleşmenin kesin maliyet ve kur’a usulüne ilişkin hükümlerinin Kanun’un ana ilkelerine ve eşitlik ilkesine aykırı bulunması hâlinde, bu hükümlerin ayrıca bir iptal davasına konu edilip edilmediğine bakılmaksızın yok hükmünde kabul edilmesi ve bu geçersizliğin görülmekte olan bir alacak davasında da resen gözetilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Bu yaklaşımın sonucu olarak, geçersiz sayılan ana sözleşme hükmüne dayanılarak çıkarılan bir kesin maliyet hesabının da ortaklardan talep edilmesi mümkün olmayacaktır.
Kooperatif Anasözleşmesi Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.
III. İnşaat Tamamlanmadan Açılan Alacak Davalarının Usuli Akıbeti: “Erken Dava” Sorunu
Kooperatifin, inşaat faaliyeti tüm bağımsız bölümler itibarıyla sona ermeden çıkardığı bir maliyet hesabına dayanarak ortaklardan alacak talep etmesi hâlinde, davanın esastan mı yoksa “erken açılmış olması” nedeniyle usulden mi sonuçlandırılması gerektiği tartışmalıdır. Bir yaklaşıma göre, henüz kesinleşmemiş -ve bu nedenle her genel kurul sonrasında yeniden hesaplanması muhtemel- bir maliyet tutarına dayalı talebin, dava tarihi itibarıyla henüz muaccel hâle gelmemiş bir alacağa ilişkin olması nedeniyle “erken açılan dava” olarak nitelendirilmesi ve bu gerekçeyle reddedilmesi gerekmektedir; bu durumda kooperatifin, inşaatların tamamlanmasının ardından yapılacak nihai hesaplama sonucunda belirlenecek bedeli, bağımsız bölümü teslim alan ortaktan -ortaklıktan istifa edip etmediğine bakılmaksızın- talep edebileceği kabul edilmektedir.
Buna karşılık başka bir yaklaşım, kooperatifin ana sözleşmesinde yer alan ve genel kurulca alınan kararların Kanun’un ana ilkeleri ile genel hukuk prensiplerine uygun olması hâlinde, konutunu teslim alıp bağımsız bölümü iade etmeksizin ayrılan ortağın, istifadan önce veya sonra doğmuş olmasına bakılmaksızın inşaat maliyetine ilişkin aidat ve katkı paylarından sorumlu tutulması gerektiğini, aksi hâlde faaliyeti devam eden ve tasfiyesine karar verilmemiş bir kooperatiften istifa etmek suretiyle ayrılan ortağın, ortaklığın yüklediği yükümlülüklerden tamamen muaf kalırken ortaklıkla elde ettiği menfaatleri (bağımsız bölüm mülkiyeti gibi) korumaya devam etmesinin bizzat eşitlik ilkesine aykırılık teşkil edeceğini savunmaktadır. Bu ikinci yaklaşımda vurgu, davanın erken açılmış olmasından ziyade, kesinleşen genel kurul kararının ve ana sözleşme hükümlerinin bağlayıcılığına yapılmaktadır.
Kanaatimizce, iki yaklaşım arasındaki uyuşmazlık esasen “kesin maliyet” kavramının maddi anlamda ne zaman gerçek anlamda kesinleşmiş sayılacağı sorununa indirgenebilir. İnşaatın tamamlanmasından önce yapılan bir hesaplamanın gerçek anlamda nihai olmadığı, ilerleyen dönemde ek giderlerin ortaya çıkabileceği açık olmakla birlikte, bu durumun tek başına, konutunu teslim alarak fiilen kooperatiften yararlanmış olan bir ortağın mali sorumluluktan tamamen kurtulması sonucunu doğurmaması gerekir. Bu nedenle, davanın erken açılmış olması gerekçesiyle reddedilmesi hâlinde dahi, kooperatifin inşaatın tamamlanmasını müteakip yapacağı nihai hesaplama üzerinden yeniden dava açma hakkının saklı tutulması, hem hukuki belirlilik hem de kooperatifin malî bütünlüğünün korunması bakımından isabetli bir çözüm olarak değerlendirilmelidir.
IV. Ortaklıktan Ayrılma (İstifa) İle Kesin Maliyet Sorumluluğunun İlişkisi
A. Konutu Teslim Alarak İstifa Eden Ortağın Durumu
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer sorun, bağımsız bölümünü teslim alıp tapusunu devralan ortağın, daha sonra kooperatiften istifa etmesi hâlinde kesin maliyet farkından sorumlu tutulup tutulamayacağıdır. Açık kapı ilkesi gereği ortağın kooperatiften her zaman ayrılabilme hakkı bulunmakla birlikte, bu hakkın kullanılması, ortağın kooperatifle olan malî ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Zira kooperatifin korunması ilkesi çerçevesinde, ortaklıktan ayrılma iradesi ile birlikte, ortaklık payı dâhil elde edilen tüm hak ve menfaatlerin kooperatife iade edilmesi ya da bu menfaatlerin karşılığının ödenmesi beklenir. Aksi hâlde, faaliyeti devam eden bir kooperatiften istifa etmek suretiyle ayrılan ve fakat bağımsız bölümünü elinde tutan ortağın, inşaat maliyetine ilişkin yükümlülüklerden muaf tutulması, kalan ortaklar aleyhine orantısız bir yük doğuracağından eşitlik ilkesiyle bağdaşmaz.
B. Tapu İptali ve Tescil Talepleri Bakımından Değerlendirme
Kooperatifin, kesin maliyet bedelini ödemeyen ve istifa eden ortağa karşı açtığı davalarda, öncelikli talep genellikle tapu iptali ve kooperatif adına tescil, bu talebin kabul görmemesi hâlinde ise terditli olarak kesin maliyet alacağının tahsili şeklinde ileri sürülmektedir. Tapu iptali ve tescil talebinin, menfaatler dengesi ve ölçülülük ilkesi gözetilerek değerlendirilmesi; bağımsız bölümün fiilen elden çıkarılması yerine, ortağın borcunu nakden ödemesinin sağlanmasının çoğu zaman daha dengeli bir çözüm olacağı kabul edilmektedir. Bu bakımdan mahkemelerin, somut olayın koşullarına göre tapu iptali talebini reddedip terditli alacak talebini incelemeye devam etmesi yönündeki uygulama isabetli görünmektedir.
C. Zamanaşımı ve İbra İtirazları
Ortakların kesin maliyet borcuna karşı sıklıkla ileri sürdüğü savunmalardan biri, önceki yıllarda çıkarılan geçici veya kesin maliyet bedelinin ödenmiş olması ve buna bağlı olarak taraflar arasında ibra ilişkisinin doğduğu iddiasıdır. Ancak daha önce çıkarılan bir hesabın usulüne uygun kesinleşmemiş olması, yani ana sözleşmede öngörülen tebliğ-itiraz sürecinin tamamlanmamış olması veya genel kurulca bu hesabın iptaline karar verilmiş bulunması hâllerinde, önceki ödemenin ibra sonucu doğurmayacağı, kooperatifin usulüne uygun şekilde çıkaracağı yeni bir kesin maliyet hesabına göre ek bedel talep edebileceği kabul edilmektedir. Zamanaşımı savunması bakımından ise, alacağın muaccel olduğu tarihin -yani kesin maliyet hesabının usulüne uygun tebliğ edildiği ve itiraz süresinin sona erdiği tarihin- esas alınması gerektiği, henüz kesinleşmemiş bir hesaba dayalı olarak zamanaşımı süresinin işlemeye başlamayacağı gözetilmelidir.
V. Sonuç
Konut yapı kooperatiflerinde kesin maliyet hesabı, salt muhasebe tekniğine ilişkin bir işlem olmayıp, kooperatifler hukukunun temel ilkeleriyle -özellikle eşitlik ilkesi ve açık kapı ilkesiyle- doğrudan bağlantılı, ortakların hem malî hem de ayni haklarını doğrudan etkileyen hukuki bir süreçtir. Bu sürecin sıhhatli işleyebilmesi için, ana sözleşmede öngörülen teknik heyet oluşturulması, kıymet takdiri yapılması, raporun usulüne uygun tebliği ve itiraz mekanizmasının işletilmesi gibi usuli güvencelere titizlikle uyulması gerekmektedir. Öte yandan, inşaat faaliyeti tamamlanmadan çıkarılan hesapların gerçek anlamda kesin nitelik taşımayacağı; buna karşın konutunu teslim alarak kooperatiften fiilen yararlanan ortağın, istifa etmiş olsa dahi inşaat maliyetine ilişkin yükümlülüklerden bütünüyle azade tutulamayacağı gözetilmelidir. Kanaatimizce, kooperatif yönetimlerinin kesin maliyet hesaplarını mümkün olduğunca inşaatın fiilen tamamlanmasını müteakip, ana sözleşmede öngörülen usule tam uyum içinde çıkarmaları; buna karşılık konutunu teslim alan ortaklardan doğacak nihai farkların da ortaklıktan ayrılma iradesine bakılmaksızın talep edilebilmesinin güvence altına alınması, hem kooperatifin malî sürdürülebilirliğini hem de ortaklar arası eşitliği en dengeli biçimde koruyacak yaklaşımdır.