İmar planları, bir kentin veya yerleşim yerinin yapılaşmasını ve gelişimini düzenleyen belgelerdir. Bu planlar, bir bölgede hangi tür yapıların yapılabileceğini, yapıların yüksekliğini, yoğunluğunu ve kullanılacak fonksiyonları belirler. Ancak zamanla, kentin ihtiyaçlarına göre bu planlarda değişiklikler yapılması gerekebilir. İşte bu noktada imar planı değişikliği devreye girer. İmar planı değişiklikleri, bölgesel gelişmeler, ekonomik ihtiyaçlar veya sosyal gereksinimler doğrultusunda yapılan düzenlemelerdir. Fakat bu değişikliklerin yapılması, çeşitli yasal prosedürlere tabi olup, belirli kurallara bağlıdır.
Bunlardan biri de değer artış payıdır. Değer artış payı, bir taşınmazın imar planı değişikliği sonrası elde ettiği değer artışına yönelik alınan bedeldir. Bu bedelin tespiti ve uygulanması, çeşitli düzenlemelere tabi tutulmuştur. Bu makalede, imar planı değişikliklerinin genel hatları ve değer artış payı kavramı, ilgili yönetmelik hükümleri çerçevesinde ele alınacaktır.
İmar Planı Değişikliği Nedir?
İmar planı değişikliği, mevcut imar planında yer alan yapılaşma koşullarında değişiklik yapılması anlamına gelir. Bu değişiklikler, genellikle nüfus artışı, şehirleşme talepleri veya ekonomik gereksinimlerle bağlantılı olarak gerçekleştirilir. İmar planında yapılan değişiklikler, yapı yoğunluğunu, kat yüksekliğini veya bir bölgedeki yapıların fonksiyonlarını etkileyebilir. Bu değişikliklerin yapılması, plan ana kararlarını bozmayacak şekilde gerçekleştirilmeli ve şehirlerin sosyal ve teknik altyapısını olumsuz etkilememelidir.
İlgili yönetmeliğin ek 8. maddesinde de belirtildiği gibi, imar planı değişikliklerinin yapılabilmesi için değişiklik tekliflerinde sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporu hazırlanmalı ve bu rapor, planı onaylayacak olan idareye sunulmalıdır. Bu rapor, yapılacak değişikliğin şehirdeki altyapıya nasıl bir etkisi olacağını analiz eder.
Parsel Bazında Plan Değişiklikleri
Parsel bazında imar planı değişiklikleri, birden fazla parseli etkileyen geniş kapsamlı değişikliklerden farklı olarak, tek bir parsel üzerinde yapılan düzenlemelerdir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta vardır. Yönetmelikte de belirtildiği gibi, parsel bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini ve bina yüksekliğini arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Bu tür değişikliklerin yapılabilmesi için ada bazında bir düzenleme yapılması ve bu düzenlemelerde belirli altyapı gereksinimlerinin karşılanması zorunludur.
Örneğin, bir ada bazında yapılacak imar planı değişikliğinde nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat sayısını veya bina yüksekliğini arttıran bir düzenleme yapılacaksa, bu artışın yarattığı sosyal ve teknik altyapı ihtiyacı, adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı bir alan içerisinde karşılanmalıdır.
Değer Artış Payı Nedir?
İmar planı değişiklikleri, çoğu zaman taşınmazın değerinde önemli bir artışa yol açar. Değer artış payı, imar planı değişikliği sonucunda bir taşınmazın değerinin artmasıyla birlikte, bu artışın kamu yararına dönüştürülmesi için taşınmaz maliklerinden alınan bir bedeldir. Değer artış payı, taşınmazın değerinde meydana gelen artışın tamamını ya da bir kısmını kapsar ve bu bedel belirli usullere göre tespit edilir.
Yönetmelikte belirtildiği üzere, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazların bu artışının tamamı değer artış payı olarak alınır. Bu değer artış payının hesaplanmasında 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslar dikkate alınır.
Değer Artış Payının Tespiti
Bir taşınmazın imar planı değişikliği sonucunda değerinde meydana gelen artışın tespiti, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilmiş en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından yapılır. Bu kuruluşlar, taşınmazın imar planı değişikliğinden önceki ve sonraki değerini belirler. Bu değerler arasındaki fark, taşınmazın yeni değerini oluşturur ve bu yeni değer üzerinden değer artış payı hesaplanır.
Değer artış payının ödenmesi, taşınmazın ilk satışında ya da ruhsat aşamasında gerçekleştirilir. Bu bedel, her yıl 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesine göre tespit edilen yeniden değerleme oranına göre arttırılarak uygulanır.
Değer Artış Payının Ödenmesi ve Payların Dağıtılması
Değer artış payı, taşınmaz malikleri tarafından ilgili Bakanlık (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı) muhasebe birimine yatırılır. Yatırılan bu bedelin dağıtımı ise büyükşehir belediyesi olan ve olmayan illerde farklı şekilde yapılır. Büyükşehir belediyesi olan illerde, değer artış payının %25’i büyükşehir belediyesine, %25’i ilçe belediyesine, %25’i ise Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na aktarılır.
Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarenin hesabına, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı’na yatırılır. Böylelikle, değer artış payı kamuya fayda sağlayacak projelerde kullanılmak üzere toplanır.
Değer Artış Payının Eksik Ödenmesi
Değer artış payının eksik ödendiğinin tespit edilmesi durumunda, eksik veya ödenmemiş tutarın 30 gün içinde ödenmesi için ilgili kişiye bildirim yapılmalıdır. Süresi içinde ödenmeyen veya eksik ödenen tutarlar, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 51. maddesi uyarınca hesaplanacak gecikme zammıyla birlikte tahsil edilir. Bu kapsamda toplanan tutarlar, pay oranlarına göre ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.
Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden bir değişiklik yapılmadığı ya da planın eski haline getirildiği durumlarda, bu değişiklikler kesinleştiğinde ve taşınmazın değerinde azalma tespit edilirse, ödeme tarihinden itibaren yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz bir şekilde ilgilinin başvurusu üzerine bir yıl içinde, değer artış payını almış olan idareler tarafından iade edilir.
Değer Artış Payının Kesinleşmesi
Değer artış payı hakkındaki yönetmeliği’n 12. maddesinde, imar planı değişikliği sonrası ortaya çıkan değer artış payının nasıl kesinleşeceğini açıklamaktadır. Bu süreçte, ilk olarak onaylanan planlara göre hazırlanan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunun belirlediği değer artış payı, planların askıya çıkmasıyla birlikte itirazlara açık hale gelir. Eğer askı sürecinde plana itiraz edilirse ve plan üzerinde bir değişiklik yapılırsa, yeni plana uygun olarak değer artış payı yeniden düzenlenir ve nihai olarak belirlenir.
Kıymet takdir komisyonunun belirlediği değer artış payı, plan değişikliği talebinde bulunan kişilere 5 gün içinde tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 5 gün içerisinde itiraz edilmezse, bu bedel kesinleşmiş sayılır. İtiraz yapılırsa, kıymet takdir komisyonu bu itirazları 5 gün içerisinde değerlendirip sonuçlandırır ve bu şekilde kesinleşen bedel ilgililere bildirilir.
Değer Artış Payının Tapu Kütüğüne İşlenmesi
Bir taşınmazda değer artışına neden olan imar planı değişikliği yapıldığında, bu taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilir. Bu şerh, gelecekteki yapı ruhsat işlemleri sırasında göz önünde bulundurulur. Emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacında değişiklik yapılmadığı sürece ruhsat tadilatları hariç olmak üzere, değer artış payı ödenmeden yapı ruhsatı düzenlenemez.
Bu düzenleme, plan değişikliklerinin taşınmaz sahipleri üzerindeki etkisini yöneterek kamuya katkı sağlamayı amaçlar. Aynı zamanda, şehirlerin daha planlı bir şekilde büyümesine ve sosyal altyapının korunmasına olanak tanır.
Sonuç
İmar planı değişiklikleri ve bu değişikliklerden kaynaklanan değer artış payı, şehirlerin yapılaşma sürecinde önemli bir yer tutar. Bu düzenlemeler, kentsel gelişimin sürdürülebilir olmasını sağlarken, aynı zamanda taşınmaz sahiplerinin elde ettikleri kazançlardan kamu yararına katkı sağlamalarını hedefler. Yönetmelik ve ilgili kanunlar çerçevesinde belirlenen bu kurallar, şehirlerin sosyal ve teknik altyapı dengesinin korunmasına yardımcı olurken, aynı zamanda bireylerin ve kurumların haklarını dengede tutar