Sağlıklı, depreme dayanıklı ve modern şehirler oluşturulması amacıyla yürürlüğe konulan kentsel dönüşüm mevzuatının uygulanması, bazı durumlarda hukuki ve idari açıdan karmaşık sonuçlar doğurabilmektedir. Bu durumlardan biri de sit alanlarında ve tescilli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamalarıdır.
Bu yazımızda, öncelikle sit alanı ve tescilli yapı kavramları açıklanacak, ardından bu tür yapı ve alanlarda kentsel dönüşüm sürecinin nasıl yürütülebileceği değerlendirilecektir.
1. Sit Alanı Nedir?
Sit alanı, 2863 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uyarınca, tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli uygarlıkların sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent veya kent kalıntılarını, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihî hadiselerin meydana geldiği yerleri ve doğal özellikleriyle birlikte korunması gerekli alanları ifade eder. Sit alanı tanımı kapsamında arkeolojik, tarihi, kentsel ve kentsel arkeolojik sitler yer almakta olup, bu alanlar, bulundukları dönemin yaşam biçimini, mimarisini ve kültürel değerlerini yansıttıkları için kültürel miras açısından korunmaları gereken bütüncül alanlardır. Sit alanları, ilgili Koruma Bölge Kurullarının değerlendirmeleri ve Bakanlık onayı ile tespit edilip tescil edilmekte ve bu tescil sonucunda alan, özel hukuki koruma hükümlerine tabi hale gelmektedir.
2. Tescilli Yapı Nedir?
Tescilli yapı ise, taşınmaz kültür varlığı olarak nitelendirilen ve 2863 sayılı Kanun ile bu Yönetmelik çerçevesinde bilim, kültür, din, sanat gibi alanlarda toplumsal veya tarihî değeri haiz olan, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan yapılar arasından, Bakanlık tarafından yapılan tespit sonucunda korunması gerekli görülen ve Koruma Bölge Kurulu kararı ile resmen tescil edilen yapıdır. Tescil işlemi, ilgili taşınmazın kültürel miras değeri taşıdığının ve özel koruma altına alındığının idari bir teyididir. Tescil kararı verilen yapılar, onarım, değişiklik, yıkım veya kullanım gibi işlemlerde özel izne tabi olup, bu işlemler yalnızca koruma amaçlı imar planı hükümleri doğrultusunda ve kurul denetiminde yapılabilir.
3. Sit Alanlarında ve Tescilli Yapılarda Riskli Yapı Tespiti
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğini’nin 7/8 maddesinde;
“ 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespiti yapı maliklerinin talebine istinaden yapılır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna bildirilir ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılır.”
Denilmek suretiyle tescilli yapılarda da diğer yapılarda olduğu gibi riskli yapı tespiti malikler tarafından yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Buna rağmen riskli yapı tespitnin kesinleşmesinden sonra kültür varlıklarını koruma bölge kuruluna tescilli yapının riskli yapı olduğu bildirilmelidir. Taşınmaz üzerinde yeniden yapı inşa edilebilmesi için koruma amaçlı imar planlarının yapılması gerekmektedir. Riskli yapı tespiti hakkında detaylı bildi edinmek için; tıklayınız.
Peki koruma amaçlı imar planları mevcut olmayan yerlerde planlar nasıl hazırlanmaktadır?
4. Koruma Amaçlı İmar Planları Nasıl Hazırlanır?
2863 sayılı Kanun’un 17. maddesinin ilgili kısmı şöyledir:
“a) Bir alanın koruma bölge kurulunca sit olarak ilanı, bu alanda her ölçekteki plân uygulamasını durdurur. Sit alanının etkileşim-geçiş sahası varsa 1/25.000 ölçekli plân kararları ve notları alanın sit statüsü dikkate alınarak yeniden gözden geçirilerek ilgili idarelerce onaylanır.
(Değişik ikinci paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) Koruma amaçlı imar planı yapılıncaya kadar, koruma bölge kurulu tarafından üç ay içinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları belirlenir. Belediyeler, valilikler ve ilgili kurumlar söz konusu alanda üç yıl içinde koruma amaçlı imar planı hazırlatıp incelenmek ve sonuçlandırılmak üzere koruma bölge kuruluna vermek zorundadır. Üç yıllık süre içinde zorunlu nedenlerle plan yapılamadığı takdirde koruma bölge kurulunca gerekçeli olarak bu süre uzatılabilir. Uzatılan süre içerisinde geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları uygulanır.
(Değişik üçüncü paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) Sit alanlarına ilişkin tüm ölçeklerde yapılmış; koruma bölge kurullarının uygun görüşü alınarak yürürlüğe giren planların yargı kararları ile uygulamasının durdurulması veya iptal edilmesi halinde ilgili koruma bölge kurulunca geçiş dönemi yapılanma şartları yeniden belirlenir.
Koruma bölge kurulunda görüşülen ve uygun görülen koruma plânları onaylanmak üzere ilgili idarelere gönderilir.
(Değişik beşinci paragraf: 8/8/2011-KHK-648/42 md.) İlgili idareler, koruma amaçlı imar planını en geç iki ay içinde görüşür ve varsa değişmesini istediği hususları koruma bölge kuruluna bildirir. Koruma bölge kurulunda bu hususlar değerlendirilir ve kurul tarafından uygun görülen haliyle planlar ilgili idarelere onaylanmak üzere gönderilir. Planlar koruma bölge kurulunun uygun gördüğü şekliyle ilgili idarelerce altmış gün içinde onaylanmak zorundadır. Bu süre içinde görüşülmeyen ya da onaylanmayan planlar kesinleşerek yürürlüğe girer. Koruma amaçlı imar planının yürürlüğe girmesiyle geçiş dönemi koruma esasları ve kullanma şartları ayrıca karar almaya gerek kalmadan ortadan kalkar.
Koruma bölge kurulunca sit alanı olarak ilan edilen yerlerde; bu kararın ilanından önce imar mevzuatına ve onanlı imar plânlarına uygun olarak alınmış yapı ruhsatı ve eklerine göre subasman seviyesi tamamlanmış yapıların inşasına devam edilebilir, ancak bu maddenin (c) bendi uyarınca yapılanma hakkı aktarımını re’sen uygulamaya da ilgili idareler yetkilidir. Subasman seviyesi tamamlanmamış yapıların yapı ruhsatları iptal edilir. Kesin yapılanma yasağı bulunan sit alanlarında bu madde hükümlerinden faydalanılamaz.
b) Koruma amaçlı imar plânlarıyla kesin yapılanma yasağı getirilen sit alanlarında bulunan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar malikin başvurusu üzerine, belediye ve il özel idaresine ait taşınmazlarla takas edilebilir.
c) Yapılanma hakları kısıtlanmış tescilli taşınmaz kültür varlıklarına veya bunların koruma alanlarında bulunan ya da koruma amaçlı imar plânlarıyla yapılanma hakları kısıtlanan taşınmazlara ait mülkiyet veya yapılanma haklarının kısıtlanmış bölümünü, imar plânlarıyla yapılanmaya açık aktarım alanı olarak ayrılmış, mülkiyetlerindeki veya üçüncü şahıslara ait alanlara, aktarımdan yararlanacak öncelikli hakları belirleyerek bir program dahilinde aktarmaya, belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde belediyeler, bunların dışında valilikler yetkilidir.
Bu alanlarda kesin yapılanma yasağı gelmesi nedeniyle yapılanma hakkının tamamen aktarılması halinde, yapılanma hakkı kısıtlanan taşınmaz, mütemmimi ile birlikte ilgili idare mülkiyetine geçer ve parseller ilgili idare adına tescil edilir ve hiçbir koşulda satışa konu edilemez.
Denilmek suretiyle 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 17. maddesi uyarınca, belediyeler, valilikler ve diğer ilgili idareler, sit alanı olarak ilan edilen bölgelerde koruma amaçlı imar planlarını üç yıl içinde hazırlamak, hazırlanan planları inceleme ve karara bağlanmak üzere ilgili Koruma Bölge Kurulu’na sunmakla yükümlüdür. Bu üç yıllık sürede zorunlu nedenlerle plan hazırlanamaması hâlinde, Koruma Bölge Kurulu tarafından gerekçeli bir kararla süre uzatımı yapılabilir.
Koruma amaçlı imar planları, kurulca görüşülüp uygun bulunduğu takdirde, onaylanmak üzere ilgili idarelere gönderilir. İlgili idareler, planı en geç iki ay içinde görüşmek ve varsa değişiklik taleplerini kurulun değerlendirmesine sunmak zorundadır. Kurul, bu değişiklik taleplerini değerlendirerek uygun gördüğü şekilde planı son hâline getirir ve yeniden ilgili idareye iletir. Bu aşamadan sonra, ilgili idare planı altmış gün içinde onaylamak zorundadır. Anılan süre içerisinde görüşülmeyen yahut onaylanmayan planlar, Kurulun uygun gördüğü şekliyle kesinleşmiş sayılır ve kendiliğinden yürürlüğe girer. Görüldüğü üzere taşınmazın bulunduğu yer sit alanı ilan edilmiş ve koruma amaçlı imar planı hazır olmayan yerlerde süreç oldukça uzun sürebilmektedir. Bu durumda da taşınmaz malikin uzun yıllar boyunca taşınmazını kullanmasının önü kesilmektedir. İdarenin böyle bir durumda taşınmaz malikine tazminat ödemesi gerekmektedir. Nitekim emsal bir olayda Anayasa Mahkemesi 19/10/2022 tarihli kararında mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir.
Koruma amaçlı imar planı olan yerlerde de riskli yapı tespitinden sonra ilgili idareye bildirim zorunluluğunu yukarıda açıklamıştık. Bu bildirimden sonra idare taşınmazın bulunduğu yerde koruma amaçlı imar planının bulunup bulunmadığına göre değişmektedir. Bu bağlamda, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ile Koruma Bölge Kurullarınıngörev ve yetkileri, “Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ve Koruma Bölge Kurulları Çalışmaları ile Koruma Yüksek Kuruluna Yapılacak İtirazlara Dair Yönetmelik”in 11. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre; koruma amaçlı imar planı onaylanmış sit alanlarında, yalnızca tescilli taşınmaz kültür varlığı parsellerinde yapılacak inşaî ve fiziki müdahalelereKurul tarafından karar verilebilirken, koruma amaçlı imar planı bulunmayan sit alanlarında ise tüm parsellerde yapılacak müdahalelere ilişkin karar alma yetkisi Kurula aittir. Dolayısıyla, bu alanlarda kentsel dönüşüm girişimleri, ancak Koruma Kurulu’nun planlı, izinli ve denetimli karar süreçlerine tabi olarak sınırlı biçimde hayata geçirilebilir.
Sonuç
Sit alanları ve tescilli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları, diğer alanlardaki dönüşüm projelerinden farklı olarak çok daha sıkı bir hukuki denetim ve idari süreç gerektirmektedir. Bu alanlarda yapılacak her türlü müdahale, sadece yapı güvenliği ve şehircilik ilkeleri ile değil, aynı zamanda kültürel mirasın korunması yönünden de değerlendirilmek zorundadır. Bu çerçevede, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitinin yapılabilmesi mümkün olmakla birlikte, tescilli yapılarda bu sürecin Kültür Varlıklarını Koruma Kurulları nezdinde yürütülmesi ve onay alınması zorunludur.
Koruma amaçlı imar planlarının bulunmadığı sit alanlarında, plan hazırlama süreci uzun yıllara yayılabilmekte, bu durum ise taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını fiilen kullanamamalarına yol açmaktadır. Anayasa Mahkemesi’nin 19/10/2022 tarihli kararında da belirtildiği üzere, bu tür uzun süreli belirsizlikler, mülkiyet hakkının özünü zedelemekte ve idarenin tazminat sorumluluğunu gündeme getirmektedir.
Neticede, sit alanlarında ve tescilli yapılarda kentsel dönüşüm uygulamaları ancak 2863 sayılı kanun çerçevesinde, koruma amaçlı imar planına dayalı, Kurul onaylı ve planlı bir şekildegerçekleştirilebilir. Aksi takdirde hem mülkiyet hakkı hem de kültürel miras açısından telafisi güç zararlar doğabilir. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin ve uygulayıcı kamu idarelerinin, hem 2863 sayılı Kanun’un hem de ilgili ilke kararlarının gereklerini titizlikle gözetmeleri, süreci bilimsel ve hukukî zeminde yürütmeleri zorunludur.