Kat mülkiyeti, arsa payı ile anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı olarak kurulan ve bağımsız bölümler üzerinde ayni hak sağlayan özel bir mülkiyet türüdür. Kat irtifakı ise, henüz tamamlanmamış ya da yapılmakta olan yapılarda, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere kurulan geçici nitelikte bir irtifak hakkıdır. Bu makalemizde kat irtifakı ile kat mülkiyetinin ne olduğunu, kat irtifakı ve kat mülkiyeti için gerekli belgelerihangi şartlar altında kurulduğunu ve sona ermesi durumları anlatılacaktır.
1. Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Unsurları
1. Bağımsız Bölüm
Bağımsız bölüm, bir yapının konut, iş yeri, depo gibi tek başına kullanılmaya elverişli alanlarını ifade eder ve ayrı bir tapu kaydına konu olur. Tapu müdürlükleri, bağımsız bölüm tescilinde mimari projede gösterilen kullanımı esas alır; bağımsız bölümün niteliği hakkında kendileri değerlendirme yapmaz.
2. Ana Taşınmazın Niteliği
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerine kurulabilir ve cins değişikliğinin yapılmış olması gerekir. Kat irtifakı ise, yapının henüz tamamlanmadığı arsalarda kurulur. Ancak yapı kullanma izin belgesi sunulan taşınmazda kat irtifakı kurulamaz; doğrudan kat mülkiyetine geçilmelidir.
3. Arsa Payı
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir yapının bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Her bağımsız bölüm, yapının konum, değeri ve büyüklüğüne göre hesaplanan bir arsa payına sahip olur. Bu pay, bağımsız bölümlerin büyüklüğüne ve projede belirlenen değerlere orantılı olarak tahsis edilir. Ancak, ‘’net kullanım alanı’’ veya ‘’ brüt inşaat alanı’’ ile arsa payı terimleri karıştırılmamalıdır. Arsa payı ve arsa payının düzeltilmesi hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
4. Kat Mülkiyetinde Ortak Yerler
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak yerlerin kapsamı, taraflar arasında yapılan sözleşmeyle belirlenebileceği gibi, kanunen ortak yer sayılan alanlar da bulunmaktadır. Bu çerçevede, aşağıda sayılan yerler ve unsurlar, mevzuat uyarınca her hâlükârda ortak yer sayılmaktadır:
- Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon, perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin diğer tüm elemanları; bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar; avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve bu alanlardaki genel tuvalet ve lavabolar; kapıcı daireleri veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar; elektrik, su ve havagazı sayaçlarının korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında kalan yuvalar ve kapalı kısımlar; kalorifer daireleri, kuyular, sarnıçlar, yapının genel su depoları ve sığınaklar.
- Kat maliklerinin bağımsız bölümleri dışında kalan kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisatları; telefon, radyo ve televizyon yayınları için kurulan ortak şebeke ve anten sistemleri; sıcak ve soğuk hava tesisatları.
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri.
5. Kat Mülkiyetinde Eklentiler
Bir bağımsız bölüme tahsis edilen ancak fiziksel olarak dışında kalan alanlar eklenti sayılır. Eklentiler, tapuda beyanlar sütununda gösterilir. Bahçe, özel otopark gibi açık alanlar da eklenti olabilir.
6. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Kurulmasında Aranan Belgeler
Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulabilmesi için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesine ilişkin talebin, taşınmazın maliki veya tüm paydaşları tarafından tapu müdürlüğüne gerekli belgelerle birlikte sunulması gerekmektedir. Bu kapsamda aranan belgeler şunlardır;
- Onaylı Mimari Proje: Bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, numarası ve arsa payı oranları gösterilmeli; proje malik/paydaşlar ve proje müellifi mimar tarafından imzalanmalı, yetkili idarece onaylanmalıdır.
- Yönetim Planı: Yönetim planı, yönetim tarzını, yapının kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. Yönetim planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
- Yapı Aplikasyon Projesi ve Üç Boyutlu Sayısal Yapı Modeli: Elektronik ortamda hazırlanarak tapu müdürlüğüne iletilir.
- Yapı Kullanma İzin Belgesi: Kat mülkiyeti kurulması için zorunludur.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): Kat mülkiyetine konu bağımsız bölümler için aranmaktadır.
- Vaziyet Planı: Toplu yapılarda kat mülkiyetine geçilebilmesi için yukarıdaki belgelere ek olarak KMK M.68’de vaziyet planı da aranmıştır.
7. Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Tesisi Yöntemleri
- Malik veya Tüm Paydaşların Talebiyle: Tek malikte tescil istem belgesi, birden fazla malikte resmi senet düzenlenmesi ile işlem yapılır.
- Mahkeme Kararıyla: Kesinleşmiş mahkeme kararı ile, gerekli belgelerle birlikte işlem gerçekleştirilir.
- Yüklenici Talebiyle: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenicinin talebiyle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilir.
8. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulması Usulleri
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı, taşınmazın hukuki niteliğinin değiştirilmesini ve bağımsız bölümlerin belirli usul ve esaslara göre tescilini gerektiren işlemlerdir. Bu işlemler üç ayrı yolla gerçekleştirilebilir: malik ya da maliklerin talebiyle, mahkeme kararıyla ve yüklenicinin talebiyle.
a) Malik veya Maliklerin Talebiyle Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Kurulması
Kural olarak, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulabilmesi için taşınmazın maliki ya da bütün paydaşlarının (veya bu kişilerin temsilcilerinin) tapu müdürlüğüne başvuruda bulunması gerekir.
- Ana taşınmazın maliki tek kişi ise, tescil istem belgesi düzenlenir.
- Birden fazla malik mevcutsa, resmi senet düzenlenmek suretiyle işlem gerçekleştirilir.
- Taşınmaz birlikte mülkiyet (elbirliği) şeklinde kayıtlı olup, temsil yetkisinin (velayet, vesayet veya vekâlet) tek kişide birleştiği hallerde ve bağımsız bölümler arasında paylaşım yapılmaması şartıyla, yine tescil istem belgesi ile işlem yapılabilir.
b) Mahkeme Kararıyla Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Kurulması
Kat mülkiyeti, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla da kurulabilir. Bu durumda:
- Mahkeme kararının uygulanabilmesi için, 12. maddede belirtilen belgeler ile birlikte yapı aplikasyon projesi ve mimari projenin üç boyutlu sayısal modeli, ilgili genel müdürlükçe belirlenen standartlara uygun olarak hazırlanmalı ve tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.
- Mahkeme tarafından kat irtifakı kurulmasına da karar verilebilir.
- Ancak, dava taraflarına veya temsilcilerine kat mülkiyeti/kat irtifakı kurma yetkisi verilmiş olsa dahi, kesinleşmiş bir mahkeme kararı mevcut değilse, işlemin tüm paydaşların iştirakiyle gerçekleştirilmesi zorunludur.
( Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.)
c) Yüklenicinin Talebiyle Kat Mülkiyeti/Kat İrtifakı Kurulması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesinin beşinci fıkrası kapsamında, arsa malik(ler)i ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak yüklenicinin tek başına başvuruda bulunması mümkündür.
Bu çerçevede;
- Projeye göre bağımsız bölümlerin numaralarının açıkça belirlenmiş olması veya sözleşme metninden tapu müdürlüğünce yoruma gerek kalmadan paylaşımın anlaşılabilir olması gerekir (örneğin her katta bir bağımsız bölüm olması gibi).
- Malikler ve yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin arsa paylarının, taşınmazdaki mülkiyet paylarıyla orantılı olması zorunludur. Eşitlik sağlanamıyorsa, öncelikle gerekli devir işlemlerinin yapılması gerekir.
- Noter veya konsolosluk huzurunda düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki tarafa düşecek bağımsız bölümler ile arsa paylarının açıkça belirtilmiş olması yeterlidir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir.
- Yüklenici, sözleşmeye dayanarak doğrudan tapu müdürlüğüne başvurabilir. Gerekli belgelerin (örneğin mimari proje) yetkili kamu kurumlarınca elektronik ortamda gönderilmesi halinde, tescil istem belgesi düzenlenerek işlem tamamlanır.
- Kat mülkiyeti kuruluyorsa, zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi de aranır.
Yüklenicinin, yetkili kamu kurum ve kuruluşuna başvurması durumunda ise:
- Kat irtifakı veya kat mülkiyetine dayanak teşkil eden belgeler ile yazılı tescil talebi, yüklenicinin iletişim bilgileriyle birlikte elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir.
- Talep kat mülkiyetine ilişkinse, yazıda DASK poliçe numarası da belirtilmelidir.
- Kadastro müdürlüğü tarafından yapılan bildirimin ardından, tapu müdürlüğünce işlem doğrudan sonuçlandırılır.
- Döner sermaye hizmet bedelinin tahsil edildiğine dair dekont, diğer belgelerle birlikte elektronik ortamda tapu müdürlüğüne iletilmeli veya e-tahsilat yöntemiyle ödeme yapılmalıdır.
Bu işlemlerde, mimari proje ve yönetim planında malik veya paydaş imzası aranmaz; yalnızca yüklenicinin imzası yeterlidir.
9. Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Çevrilmesi
Kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazlarda yapı tamamlandıktan sonra yapı kullanma izin belgesi alındığında, başka belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine geçiş sağlanır. Yönetim planı bulunmayan eski kat irtifaklarında da geçiş mümkündür. Blok bazında veya tamamlanmış bağımsız bölümler bazında kısmi geçiş yapılabilir.
10. Kısıtlı Taşınmazlarda İşlem
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi yapılan taşınmaz üzerinde ayni veya şahsi haklar varsa, bu haklar bağımsız bölümlere aktarılır. Yasaklayıcı şerh mevcutsa hak sahibinin muvafakati gerekir. Değerleme raporu ile, şerh lehtarlarının muvafakati aranmayabilir.
11. Turizm Tesislerinde Sınırlamalar
Turizm belgeli tesislerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulamaz. Bu tesisler için tapuda gerekli belirtmeler yapılarak işlem talepleri reddedilir. Ancak bağımsız bölüm oluşturulmamış, konaklama dışındaki üniteler için değerlendirme ilgili belediye ve çevre şehircilik il müdürlükleri görüşüne göre yapılır.
12. Bağımsız Bölümlerde Değişiklik İşlemleri
- Birleştirme ve Ayırma: Tadilat projesi ve gerekirse yapı kullanma izin belgesi ile mümkündür.
- Bağımsız Bölüm İlavesi: Tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. Yeni arsa payları yeniden belirlenmeli, hak sahiplerinin muvafakati alınmalıdır.
- Nitelik Değişikliği: Tescilli niteliklerin değiştirilmesi için yapı kullanma izin belgesine uygunluk aranır.
13. Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Sona Ermesi
Kat mülkiyeti, bazı durumların gerçekleşmesiyle hukuken sona erebilir. Bu sona erme, ya tapu kütüğündeki kaydın silinmesiyle ya da yasal olarak kendiliğinden meydana gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46 ila 48. maddeleri bu durumları açıkça düzenlemektedir.
Kat mülkiyeti özellikle şu hâllerde sona erer:
- Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması hâlinde, sicil kaydının silinmesi suretiyle kat mülkiyeti sona erer. Kamulaştırma durumunda her bir bağımsız bölüm için ayrı bedel belirlenir ve maliklere ödenir.
- Anayapının tamamen harap olması hâlinde, kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Eğer sadece bir bağımsız bölüm harap olmuşsa ve maliki bunu iki yıl içinde yeniden yaptırmazsa, diğer maliklerin belirli süreler içinde arsa payını devralma hakkı doğar.
- Harap olma hâli yönetici ya da malik tarafından tapu müdürlüğüne bildirilmelidir. Bildirimin yapılmaması hâlinde doğacak zararlardan sorumluluk doğar. Kat mülkiyeti sona erdiğinde tapudaki özel kütük kapatılır ve taşınmaz genel kütüğe ortak mülkiyet esasına göre tescil edilir.
Kat irtifakı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesi gereğince şu hâllerde sona ermektedir:
- Arsanın maliki veya tüm paydaşları, yazılı beyan ile tapu müdürlüğünden kat irtifakı kaydının silinmesini talep ederek irtifakı sona erdirebilir.
- Kat irtifakına konu arsanın tamamen yok olması, yapı yapılamaz duruma gelmesi veya kamulaştırılması hâlinde irtifak kendiliğinden sona erer.
- Ayrıca, kat irtifakı kurulurken verilen projeye göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin başvurusu üzerine sulh hâkimi, irtifakın sona ermesine veya süre verilerek uzatılmasına karar verebilir.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakının sona ermesiyle birlikte tapu kayıtlarında gerekli işlemler yapılır; bazı hâllerde bu durum sigorta bedelleri ve arsa üzerindeki ortak mülkiyet hükümleriyle birlikte değerlendirilir.
Sonuç
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, çok katlı yapıların mülkiyet ilişkilerini düzenleyen, kapsamlı teknik ve hukuki kurallara tabi kurumlardır. Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılarda geçici bir irtifak hakkı olarak kurulmakta; yapı tamamlandıktan ve yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra, bu hak doğrudan kat mülkiyetine dönüşmektedir. Kat mülkiyeti ise, bağımsız bölümlerin tamamlanmış yapılar üzerinde ferdi mülkiyete konu olmasını sağlayan nihai mülkiyet biçimidir. Her iki kurumun tesisi, sona ermesi ve hukuki sonuçları; ilgili mevzuat hükümlerine, tapu işlemlerine ve teknik belgelere sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle uygulamada doğabilecek hak kayıplarının önlenmesi adına, işlemlerin uzman bir hukukçu danışmanlığında yürütülmesi önem arz etmektedir.