Tapu kayıtlarında belirtilen yüzölçümünün fiili durumla örtüşmediği çeşitli durumlarla karşılaşılmaktadır. Bu gibi hallerde, taşınmaz maliklerinin başvurabileceği hukuki yollardan biri 5520 sayılı Kanunla değişik Tapu Kanunu’nun 31. maddesi uyarınca açılan sınır ve yüzölçümü düzeltme davasıdır. Uygulamada “mesaha tashihi” “miktar tezyidi” de denilen söz konusu dava, taşınmazın tapudaki kayıtlı yüzölçümünün, fiili ölçüm sonucu belirlenen gerçek yüzölçüm ile uyumlu hale getirilmesini amaçlamaktadır.
Bu yazımızda, Tapu Kanunu’nun 31. maddesi kapsamında açılan yüzölçümü ve sınır düzeltme davasının şartları, hukuki dayanakları Yargıtay kararları doğrultusunda detaylı biçimde ele alınacaktır.
1. Davanın Yasal Dayanağı
Sınır ve yüzölçümü düzeltme davasının yasal dayanağı 5520 sayılı Kanunla değişik Tapu Kanunu’nun 31. Maddesidir. Bu maddede;
“Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıpta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicille karar veçhile kaydolunur. Mahkeme gayrimenkulün başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkul maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir. İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dava açılır.”
Denilmek suretiyle davanın yasal dayanağı ve koşulları hüküm altına alınmıştır.
2.Sınır ve Yüzölçümü Düzeltme Davasının Açılabilmesinin Koşulları
Yargıtay kararlarında belirtilen içtihatlar doğrultusunda, bu davanın açılabilmesi için aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:
2.1 Kadastro Tespitinin Yapılmamış Olması
Yargıtay, Tapu Kanunu’nun 31. maddesi uyarınca sınır ve yüzölçümü düzeltme davasının sadece kadastro geçmemiş taşınmazlarda açılabileceğini içtihat etmektedir. Eğer taşınmaz kadastro tespitine tabi tutulmuşsa ve çapa bağlanmışsa, yüzölçümü farkı iddiası Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi uyarınca ancak idari düzeyde veya sulh hukuk mahkemesi önünde ileri sürülebilir. Bu tür taşınmazlarda Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olmadığı ve Tapu Kanunu m. 31’in uygulanamayacağı birçok kararda açıkça belirtilmiştir. (Yargıtay 14. HD, 2006/13242 E., 2007/711 K.; 2006/11151 E., 2006/13777 K.; 2007/10073 E., 2007/12637 K.)
2.2 Taşınmazın Tapuya Kayıtlı Olması
Dava konusu taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olması zorunludur. Ayrıca bu kaydın ilk tesis tarihi ile birlikte bütün tedavül kayıtlarıyla getirtilmesi, sınırlarının ve yüzölçümünün belirlenebilmesi bakımından teknik incelemeye elverişli bir veri bütünlüğü oluşturulması gerekmektedir. (Yargıtay 14. HD, 2006/11090 E., 2006/13770 K.)
2.3 Gerçek Yüzölçümü ile Tapu Kaydındaki Yüzölçümü Arasında Fark Olması
Bu dava türünde temel koşul, taşınmazın zemindeki gerçek yüzölçümünün tapuda kayıtlı olanla örtüşmemesidir. Bu fark, komşu taşınmazlara taşma veya el atmadan kaynaklanmamalıdır. Gerçekle kayıt arasında böyle bir uyumsuzluk olması ve sınırların sabit kalması durumunda düzeltme kararı verilebilir. (Yargıtay 14. HD, 2006/11090 E., 2006/13770 K.; 2006/14880 E., 2006/15521 K.)
2.4 Sınır Uyuşmazlığı Bulunmaması
Tapu Kanunu m. 31 kapsamında açılacak davalar, çekişmesiz yargı işlerindendir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ile komşu parseller arasında herhangi bir sınır çekişmesinin bulunmaması gerekir. Yargıtay, komşu parsellerle sınır ihtilafı olan durumlarda bu davanın açılamayacağına ve davanın reddi gerektiğine karar vermektedir. (Yargıtay 14. HD, 2006/13242 E., 2007/711 K.; 2007/9998 E., 2007/12636 K.)
2.5 Harita veya Krokinin Gerçeğe Uygun Olması
Eğer taşınmaza ait geçerli bir harita ya da kadastro krokisi mevcutsa, bu veriler sınırlardan daha üstün kabul edilmekte ve öncelikli olarak dikkate alınmaktadır. Ancak bu harita zemindeki gerçekliği yansıtmıyorsa, dikkate alınmaması gerektiği içtihatlarla sabittir. (Yargıtay 14. HD, 2006/11090 E., 2006/13770 K.)
2.6 Komşu Tapuların ve Vergi Kayıtlarının İncelenmesi
Yüzölçüm düzeltme davalarında sadece dava konusu taşınmaz değil, sınır komşusu olan taşınmazların da tapu ve vergi kayıtları getirtilmeli, bu belgeler bilirkişi marifetiyle zemine uygulanmalı ve teknik inceleme sonucu oluşturulan harita ve krokinin denetime elverişli olması sağlanmalıdır. Eksik inceleme, hükmün bozulmasına yol açar. (Yargıtay 14. HD, 2006/11090 E., 2006/13770 K.)
2.7 Komşu Maliklere Açıklamalı ve Meşruhatlı Davetiye Gönderilmesi
Dava sürecinde, komşu taşınmaz maliklerine açıklamalı ve meşruhatlı davetiye gönderilmeli, yargılamaya katılmadıkları takdirde sınır çekişmesi olmadığını kabul etmiş sayılacakları belirtilmelidir. Bu kişilerin dinlenilmesi ve fiili kullanımları hakkında bilgi alınması, davanın sağlıklı yürütülmesi açısından zorunludur. (Yargıtay 14. HD, 2006/11090 E., 2006/13770 K.)
2.8 Tapu Kaydındaki Sınırların Sabit ve Belirgin Olması
Tapu Kanunu m. 31 çerçevesinde açılan yüzölçüm düzeltme davalarında dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli husus, tapu kaydında yer alan sınır tariflerinin nitelikleridir. Yargıtay, tapu kaydındaki sınırların sabit, istikamet gösterici ve değişmeye elverişli olmayan nitelikte olması gerektiğini vurgulamaktadır. Örneğin, sınırların “dağ”, “tepe” gibi sabit coğrafi unsurlara dayanması durumunda, bu sınırlara göre miktar belirlemesi yapılması mümkündür. Ancak sınır tariflerinde “dere”, “yol”, “kariye”, “akarsu yatağı” gibi zaman içinde yönü ve genişliği değişebilecek unsurlar yer alıyorsa, bu tür sınırlar değişken nitelikte kabul edilmekte; bu durumda ise kayda değer verilmekte, zemin ölçümüne göre miktar düzeltimi yapılamamaktadır.
Yargıtay, bu hususu açıkça ortaya koyarak, sınırları değişken nitelik arz eden taşınmazlarda miktar düzeltme davasının açılamayacağını, açılmışsa da reddedilmesi gerektiğini belirtmektedir. Sınırlar değişkense artık tapuda yazılı miktar esas alınır ve harici ölçümlerle bu miktarın artırılması yoluna gidilemez. (Yargıtay 14. HD, 2008/1425 E., 2008/2763 K.)
3. Davanın Açılmaması Gereken Durumlar
Tapu Kanunu m. 31’e dayanılarak yüzölçüm düzeltme davası açılamayacak bazı durumlar da mevcuttur. Bunlar arasında en başta, taşınmazın kadastro tespitinden geçmiş olması yer alır. Yargıtay, bu durumda yüzölçüm farkı Kadastro Kanunu m. 41’e göre idari düzeltme ile giderilmelidir görüşündedir. Aynı şekilde fenni hata, ölçü, tersimat ya da hesaplama hatasından kaynaklanan yüzölçüm farkları da bu dava konusu yapılamaz. Ayrıca, sınır ihtilafı mevcutsa veya taleple idari makamın görev alanına giren bir işlem denetlenmek isteniyorsa, mahkemenin görevsizlik kararı vermesi gerekir.
4. Sınır ve Yüzölçümü Düzeltme Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği bu dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
5. Sınır ve Yüzölçümü Düzeltme Davası Kime Karşı Açılmalıdır?
Sınır ve Yüzölçümü düzeltme davası, doğrudan tapu siciline kayıtlı bilgilerin düzeltilmesi istemine dayalıdır. Bu tür davalarda davaya konu kayıt kamu sicilinde yer almakta olup, bu sicilden sorumlu olan idare, yani Tapu Sicil Müdürlüğü davalı konumundadır. Tapu sicilinin düzeltilmesi istenen her dava gibi, bu dava da doğrudan sicili tutan kuruma yöneltilmelidir.
Taşınmazın kamuya ait olması durumunda, sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi talebinin hazinenin menfaatini etkileyebileceği durumlarda Hazine’nin de davalı olarak gösterilmesi gerekebilir.
Sınır ve yüzölçümü düzeltme davası çekişmesiz yargı işi niteliğindedir. Komşu taşınmaz maliklerinin yalnızca dinlenilmesi ve meşruhatlı şekilde davaya çağırılması gerekir. Bu kişiler asıl hasım değildir. Ancak taşınmazın komşularıyla sınır uyuşmazlığı varsa, artık sınır ve yüzölçümü düzeltme davası açılmamalıdır. Sınır tespiti veya tapu iptali vs. gibi başka dava türleri açılmalıdır.
6. Sınır ve Yüzölçümü Uyuşmazlıklarında Satıcıya Karşı Tazminat Davası Açılabilir mi?
Taşınmazın sınır ve yüzölçümünün tapu kaydında yazılı olandan farklı çıkması halinde maliklerin başvurabileceği temel yol, Tapu Kanunu m. 31 uyarınca açılan sınır ve yüzölçümü düzeltme davasıdır. Ancak bazı hallerde, taşınmazı devralan kişi bu farklılığı tapu kaydının düzeltilmesi yoluyla değil, doğrudan satıcıya yönelteceği bir tazminat davası ile telafi etmek isteyebilir. Bu tür durumlar, Türk Borçlar Kanunu’nun 244. maddesi kapsamında değerlendirilmektedir. Bu maddede;
“Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Satılan taşınmaz, resmi bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir. Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.”
Denilmek üzere, taşınmaz satış sözleşmesinde yüzölçüm miktarının açıkça belirtilmiş olması halinde, satıcının bu miktarı karşılamaması durumunda alıcıya karşı tazminat sorumluluğu doğuracağı hüküm altına alınmaktadır. Bu sorumluluk, yalnızca ölçümsel eksiklikle sınırlıdır; taşınmazın niteliği veya değeri bakımından bir ayıp söz konusu olmasa dahi, yüzölçüm eksikse alıcı eksik kısım için tazminat talebinde bulunabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmede açık bir yüzölçüm taahhüdünün bulunmasıdır. Aksi halde, bu fıkra uygulanmaz.
Buna karşılık, maddenin ikinci fıkrası, satış tapuya dayalı olarak gerçekleştirilmiş ve tapu kaydındaki yüzölçüm miktarı resmi bir ölçüme dayanmıyorsa, satıcının açıkça garanti vermemiş olması halinde tazminat sorumluluğunun doğmayacağını ifade etmektedir. Bu düzenleme, özellikle kırsal bölgelerde yer alan ve resmi ölçüme dayanmayan tapu kayıtlarında önem arz etmektedir. Zira bu gibi hallerde alıcının dikkatli olması ve ölçümsel doğruluğu garanti altına almak istemesi halinde bu yönde açık bir taahhüt alması gerekmektedir.
Ayrıca TBK m. 244’ün üçüncü fıkrası, satıcının sorumluluğuna dayanan bu tür taleplerin mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl içinde ileri sürülmesi gerektiğini, ancak satıcınınağır kusur veya hileyle ayıbı gizlemiş olması durumunda bu süreninyirmi yıla kadar uzayabilmektedir.
Bu hükümler ışığında, sınır ve yüzölçüm uyuşmazlıklarında izlenebilecek yol, somut olayın niteliğine göre değişmektedir. Eğer alıcı, tapuda belirtilen yüzölçümle fiili ölçüm arasında fark olduğunu fark ettiğinde, bu fark kadastro geçmemiş bir taşınmazda teknik bir hata veya uygulama eksikliğinden kaynaklanıyorsa, başvurulacak yol Tapu Kanunu m. 31’e dayalı yüzölçüm düzeltme davası olacaktır. Buna karşılık, yüzölçüm farklılığı sözleşmesel bir taahhüdün ihlali niteliğinde ise, alıcının doğrudan satıcıya karşı TBK m. 244 uyarınca tazminat davası açması mümkündür.
Sonuç olarak, taşınmaz satışlarında yüzölçüm farklılığından doğan uyuşmazlıkların çözümünde hem Tapu Kanunu hem de Borçlar Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilmelidir. Tarafların sözleşmesel beyanları, tapu kayıtlarının dayanağı, resmi ölçüme dayanıp dayanmadığı ve taşınmazın kadastro durumu, izlenecek hukuki yolun belirlenmesinde belirleyici unsurlar olacaktır. Bu nedenle uygulayıcılar, her somut olayı ayrı ayrı değerlendirerek, en uygun hukuki mekanizmayı tespit etmeli ve dava stratejisini buna göre şekillendirmelidir.
Sonuç
Sınır ve yüzölçümü düzeltme davası, taşınmaz maliklerinin tapu kayıtları ile fiili durum arasındaki uyumsuzluğu gidermek için başvurabilecekleri özel ve teknik yönleri ağır basan bir hukuk yoludur. Ancak bu davanın açılabilmesi için taşınmazın kadastrodan geçmemiş olması, tapuda kayıtlı olması, komşu parsellerle sınır ihtilafı bulunmaması gibi birtakım sıkı koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.
Uygulamada mesaha tashihi veya miktar tezyidi olarak da adlandırılan bu dava türünde, Yargıtay kararları doğrultusunda teknik incelemeler, bilirkişi raporları ve komşu maliklerin beyanları büyük önem taşımaktadır.
Tapu Kanunu’nun 31. maddesi kapsamında açılacak sınır ve yüzölçümü düzeltme davaları, mülkiyetin doğru şekilde tespit ve tesciline hizmet ettiği için taşınmaz hukuku açısından büyük önem arz etmektedir. Ancak sınır ihtilafı, fenni hata ya da kadastro tespiti gibi hallere konu olan uyuşmazlıklarda bu davanın açılması mümkün olmayacak; farklı hukuki yollar izlenmesi gerekecektir.