Tapu sicili hukukunda “cins değişikliği”, tapuda başlangıçta doğru biçimde tescil edilmiş bir taşınmazın vasfında meydana gelen değişikliğin sicile işlenmesini ifade eder. Bu değişiklik, taşınmazın hukuki niteliğini değil, fiziksel ve teknik özelliklerini yansıtan “cins” bilgisinin güncellenmesini konu alır. Cins değişikliği işlemi, taşınmazın fiili durumunun tapu kaydı ile uyumlu hale getirilmesini amaçlar.
Bu yazıda, tapu siciline kayıtlı bir taşınmazın cinsinin ne şekilde ve hangi şartlar altında değiştirilebileceği ele alınacak; cins değişikliğinin idari yoldan nasıl gerçekleştirilebileceği ile yargı mercileri nezdinde dava yoluyla nasıl talep edilebileceği detaylı biçimde incelenecektir.
1. Cins Değişikliği Nedir?
Cins değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin yapısızken yapılı veya yapılıyken yapısız hale, bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya veya arazi iken bağ, bahçe, tarla vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işleme denir.
2. Cins Değişikliğinin Yapılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Tapuda cins değişikliğinin yapılabilmesi için aşağıdaki koşulların bir arada bulunması gerekir:
- Yapılaşma veya fiziki değişiklik gerçekleşmiş olmalıdır. Örneğin; arsa üzerine bina yapılmış, tarla üzerine ahır inşa edilmiş veya bir arazideki yapılar kaldırılmış olabilir.
- Belediye veya ilgili idareden alınmış yapı kullanma izin belgesi (iskan) veya yapı ruhsatı bulunmalıdır. (Bazı durumlarda yapı ruhsatsız olsa da teknik raporla tescil mümkün olabilir.)
- Kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenmiş teknik rapor ve eki kroki ile değişikliğin harita ve plana uygun olduğu tespit edilmiş olmalıdır.
3. Cins Değişikliği Başvuru Süreci
Cins değişikliği talebi, malikin ya da yetkili temsilcisinin müracaatı üzerine başlatılır. Başvuru süreci genel hatları ile şu adımlardan oluşur:
- Tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapılır.
- Belediye, il özel idaresi veya yetkili diğer kurumlardan yapı kullanma izin belgesi veya yapı ruhsatı ibraz edilir.
- Kadastro müdürlüğüne başvurularak teknik rapor ve eki plan hazırlanması istenir.
- Kadastro müdürlüğü tarafından teknik inceleme yapılır, taşınmazın güncel durumu ölçülerek teknik rapor düzenlenir.
- Teknik rapor tapu müdürlüğüne gönderilir.
- Tapu müdürlüğü, belgelerin eksiksiz ve usulüne uygun olması hâlinde tapu kütüğündeki cins hanesini yeni duruma uygun şekilde değiştirir.
4. Cins Değişikliği Talebini Kimler Yapabilir?
Cins değişikliği talebi, taşınmazın maliki, maliklerden biri (hisseli mülkiyette), yasal temsilcisi (vasi, kayyım, veli), tüzel kişi temsilcisi veya yetkili vekili tarafından yapılabilir. Temsilcinin yetkisi vekâletnamede açıkça belirtilmelidir. Cins değişikliği talebiyle başvuran kişinin aşağıdaki belgelere sahip olması gerekir.
- Tapu senedi veya taşınmaza ait kayıt örneği,
- Yapı kullanma izin belgesi veya belediyeden alınmış uygunluk yazısı,
- Malik veya temsilcisinin kimlik belgesi,
- Vasi/kayyım ise mahkeme kararı,
- Tüzel kişi ise yetki belgesi ve temsilcinin kimlik belgesi,
- Mirasçılar başvuruyorsa intikal işlemi tamamlanmış olmalıdır.
5. Tapuda Kayıtlı Taşınmazın Cins Değişikliği Davası
Tapu Sicili Tüzüğü’nün 81. ve 85. maddeleri uyarınca, tapu kütüğünde yer alan kayıtların düzeltilmesi veya değiştirilmesi başka bir deyişle, tapuda cins değişikliğine ilişkin işlemler esasen tapu idaresi tarafından gerçekleştirilecek idari nitelikte işlemlerdir.
Bu doğrultuda, bir kişinin doğrudan yargı yoluna başvurarak tapu kaydının düzeltilmesini talep etmeden önce, öncelikle tapu idaresine başvuruda bulunması gerekmektedir. İlgili idarenin bu talebe ilişkin bir karar vermesi yahut işlem tesisinden imtina etmesi hâlinde yargı yoluna başvurulabilir. Ancak, tapu idaresine herhangi bir başvuru yapılmaksızın doğrudan mahkemede açılan bir davanın, usulden reddedilmesi gerekmektedir.
6. Tarım Arazilerinde Cins Değişikliği
Tarım arazilerinde cins değişikliği işlemleri, taşınmazın mevcut kullanım amacının tapu sicilinde farklı bir kullanım türüyle tescil edilmesini ifade eder. Bu işlemler, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ve ilgili ikincil mevzuat hükümleri doğrultusunda, tarım topraklarının korunması amacıyla sıkı bir idari denetime tabi tutulmuştur. Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazilerinde yapılacak cins değişikliği talepleri, ancak kamu yararı ve zorunluluk hallerinin varlığı hâlinde, Tarım ve Orman Bakanlığı’nın taşra teşkilatından alınacak uygunluk görüşü ile mümkündür.
Bununla birlikte, taşınmazın onaylı imar planında tarımsal amaç dışı kullanıma ayrılmış olması durumunda, cins değişikliği işlemi için ayrıca il/ilçe tarım ve orman müdürlüğünün görüşü aranmaz. Ancak bu durumda, imar planına uygunluğun ve tarım dışı kullanım kararının belediye veya il encümeni kararıyla açıkça belirtilmiş olması zorunludur. Bu bağlamda, imar planına dayalı olarak yapılan cins değişikliği işlemlerinde encümen kararı, işlemin hukuki dayanağını oluşturmaktadır. Encümen kararında, parselin imar planında ne amaçla kullanıma ayrıldığı açık ve tereddüde mahal bırakmayacak şekilde yer almalıdır.
Öte yandan, taşınmazın imar planında tarımsal niteliği korunacak alan içinde kalması ya da köy yerleşik alanı dışında, plansız alanda bulunması hâlinde, cins değişikliği işlemleri ancak Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün uygunluk görüşü alınarak gerçekleştirilebilir. Bu durumlarda encümen kararı tek başına yeterli olmayıp, il/ilçe tarım müdürlüğünün olumlu değerlendirmesi de aranmaktadır.
Tarım arazilerinde cins değişikliği ve tarım arazilerinin amaç dıışı kullanımı hakkında detaylı bilgi edinmek için “Tarım Arazilerinin Amaç Dışı Kullanımı” hakkındaki makalemizi okuyabilirsiniz.
Sonuç olarak, tarım arazilerinde cins değişikliği işlemlerinin hukuka uygun şekilde tamamlanabilmesi için taşınmazın imar planı durumu, yerleşim yeri konumu ve kullanım amacı birlikte değerlendirilerek, gerekli encümen kararı ve/veya ilgili idarelerin uygun görüşlerinin eksiksiz şekilde temin edilmesi gerekmektedir.
7. Köy Yerleşim Alanlarında Cins Değişikliği
6360 sayılı Kanun uyarınca mahalleye dönüştürülen yerleşim yerlerinde gerçekleştirilecek cins değişikliği işlemleri, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8/ğ ve 27’nci maddeleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri birlikte değerlendirilerek yürütülmektedir. Bu kapsamda, taşınmazın köy yerleşik alanı sınırları içerisinde kaldığı ve 3194 sayılı Kanun’un 8/ğ maddesindeki şartları taşıdığı hususunun belediye yazısı ile tevsik edilmesi hâlinde, anılan taşınmaz hakkında İmar Kanunu’nun 27’nci maddesi uyarınca işlem yapılabilmektedir. İlgili madde gereği, köy yerleşik alanı sınırı içerisinde kalan taşınmazlara yönelik olarak 5403 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz. Bu nedenle, tescilli tarımsal nitelikteki bir taşınmazın “arsa” cinsine dönüştürülmesine yönelik cins değişikliği işlemlerinde Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü’nden uygunluk görüşü aranmaz; ancak bu durumda belediye veya valilikten alınacak uygunluk yazısı işlem için zorunlu hukuki dayanağı teşkil eder.
Buna karşılık, köy yerleşik alanı içerisinde kalan taşınmazlarda, tarımsal bir cinsin başka bir tarımsal cinsle değiştirilmesi (örneğin bağdan zeytinliğe dönüşüm gibi) söz konusu ise, bu takdirde Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün uygun görüşünün alınması gerekmektedir. Zira İmar Kanunu’nun 27’nci maddesi yalnızca tarım dışı kullanımlara yönelik istisna getirmekte; tarım vasfı içindeki geçişleri kapsamamaktadır.
Öte yandan, taşınmazın köy yerleşik alanı dışında kalması hâlinde, yapılmak istenen cins değişikliğinin yönü ne olursa olsun (ister tarımsal bir kullanım türünden başka bir tarımsal türe geçiş olsun, ister tarımsal niteliğin tamamen kaldırılarak arsa veya başka bir cinsle tescil edilmesi amaçlansın), bu durumda Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğü’nden uygunluk görüşü alınması zorunludur.
Bu çerçevede, mahalleye dönüşen köy yerleşim yerlerinde gerçekleştirilecek cins değişikliği işlemlerinde taşınmazın bulunduğu yerleşim statüsü, cins değişikliğinin yönü ve ilgili idari makamların görüşleri birlikte değerlendirilerek işlem tesis edilmelidir.
8. Görevli Mahkeme
Cins değişikliği istemi, esasen tapu sicilinde kayıtlı taşınmazın mevcut fiilî kullanım durumunun sicile yansıtılması niteliği taşıdığından, bu işlem mülkiyet hakkının kapsamı içinde değerlendirilmelidir. Sicilde yer alan vasıf kaydının değiştirilmesi, bir tescil işlemi olup, tapu siciline etkisi bakımından doğrudan aynî hakka yönelik sonuç doğurur. Bu nedenle, tapu kütüğünde kayıtlı cinsin düzeltilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, özünde mülkiyet hukukuna ilişkin özel hukuk ihtilafı niteliğindedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1027. maddesi uyarınca, tapu sicilindeki bir yanlışlığın düzeltilmesi, ilgililerin yazılı rızası olmadıkça yalnızca mahkeme kararıyla mümkündür.
Diğer taraftan, Tapu Sicili Tüzüğü’nün 85. maddesinde yer alan düzenleme gereğince, tapu kütüğünde belgesine aykırı yapılmış yazım hatalarının düzeltilmesi, ilgililerin yazılı muvafakati ile mümkündür. Bu bağlamda, tapu idaresinin re’sen yapabileceği düzeltme yalnızca belgesine aykırı olmayan basit yazım yanlışları ile sınırlıdır. Oysa taşınmazın vasfının örneğin “kâgir dükkan ve arsa”dan “akaryakıt istasyonu”na dönüştürülmesi talebi, teknik anlamda bir düzeltmeden ziyade yeni bir tescil işlemidir ve mevcut tescilin terkini ile birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu çerçevede, taşınmazın mülkiyetinin niteliği konusunda tapu kaydında yapılacak bir değişiklik, tapu sicilinin düzeltilmesi anlamına geldiğinden, bu işlemin mahkeme kararı ile yapılması zorunludur. Mahkeme kararı da, konunun mülkiyet hukukunu ilgilendirmesi nedeniyle adli yargı yerince verilmelidir.
Taşınmazın vasfına ilişkin tescilin değiştirilmesi, kütükte yeni bir aynî hak durumu yaratacağından, bu işlemin dayanağının asliye hukuk mahkemelerince verilecek bir tescil hükmü olması zorunludur.
Sonuç
Taşınmazda cins değişikliği, tapu sicilinin gerçeğe uygun hale getirilmesini sağlayan önemli bir işlemdir. Bu işlem, idari başvurular yoluyla gerçekleştirilebileceği gibi, idarenin talebi reddetmesi durumunda yargı yoluna da başvurulabilir. Cins değişikliği davasında görevli mahkeme, mülkiyet hakkını ilgilendirmesi nedeniyle asliye hukuk mahkemesidir. Uygulamada hukuki ve teknik unsurların bir arada değerlendirilmesi gereken bu süreçte, hem idari prosedürlerin hem de yargı sürecinin titizlikle yürütülmesi, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkının korunması açısından önemlidir.