Elbirliği mülkiyet kanundan doğan mülkiyet hali olup sıklıkla miras ortaklığı olarak karşımıza çıkmaktadır. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete göre mülkiyet hakkının kullanılması açısından daha sıkı şartlara bağlı olması, maliklerin ortak hareket etme gerekliliği sebepleriyle maliklerin mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi talepleriyle karşılaşılmaktadır. Paylı mülkiyet elbirliği mülkiyete kıyasla maliklere çok daha bağımsız bir tasarruf yetkisi tanımaktadır. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi halinde maliklerin taşınmaz üzerindeki payları net bir şekilde belli olacak ve malikler payları üzerinde satış ve rehin gibi hakları diğer maliklerden bağımsız şekilde kullanabileceklerdir.
Bu makalemizde elbirliği mülkiyet ile paylı mülkiyetin ne anlama geldiğini ve elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi usullerini izah edeceğiz.
Elbirliği Mülkiyet Nedir?
Elbirliği mülkiyet, kanun hükmü veya sözleşme gereği kurulan, maliklerinin paylarının belirsiz olduğu, birden fazla malikin belirli bir mal veya hak üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip oldukları mülkiyet türüdür. Miras ortaklığı, aile ortaklığı ve adi ortaklık hallerinde mülkiyet elbirliği mülkiyet olarak karşımıza çıkmaktadır. Sınırlı sayıda olan ve kanun hükümleriyle düzenlenmiş olan elbirliği mülkiyet halleri sınırlı sayıdadır. Elbirliği mülkiyete tabi mal veya hakka ilişkin tasarruf yetkisinin kullanılması için tüm maliklerin aynı iradeye sahip olması gerekmektedir. Maliklerden hiçbirinin elbirliği mülkiyete tabi bir mal veya hak üzerinde tek başına tasarrufta bulunma yetkisi bulunmamaktadır. Örneğin maliklerden birisinin hakkını tek başına bir başka kişiye devretmesi mümkün değildir. Elbirliği mülkiyete ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız.
Paylı Mülkiyet Nedir?
Paylı mülkiyet, Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesinde; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kanun hükmünde açıkça belirtildiği üzere paylı mülkiyet halindeki mal veya hak üzerinde maliklerin payları belirli olup mal veya hakkın tamamı üzerinde paylarıyla orantılı olarak hak sahibidirler. Paylı mülkiyete tabi şey üzerinde hak sahibi olan malik, payı üzerinde tasarruf yetkisini dilediği gibi kullanma yetkisine sahiptir. Malik payını diğer maliklerin rızası aranmaksızın devredebilir ve rehnedebilir. Ancak bunun sınırı önalım hakkı olup maliklerden birinin payını devredecek olması halinde diğer malikler öncelikli olarak alıcı olma hakkına sahiptirler. Önalım hakkına ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız.
Yine, paylı mülkiyete tabi mal veya hakka ilişkin tasarruf yetkisinin kullanılmasında, olağanüstü yönetim işleri saklı kalmak kaydıyla, tüm maliklerin iradelerinin aynı doğrultuda olması gerekmemekte, işin mahiyetine göre farklı çoğunluk oranlarıyla karar alınması mümkün olabilmektedir.
Paylı mülkiyete ilişkin detaylı bilgi için: tıklayınız
Elbirliği Mülkiyet ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Farklar Nelerdir?
- Elbirliği mülkiyette malikler mal üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olup payları belirli değildir. Paylı mülkiyette ise maliklerin payları belirli olup her bir malik mülkiyete konu mal üzerinde kendi payı oranında hak sahibidir.
- Elbirliği mülkiyette malikler, mülkiyete konu mal üzerinde tek başlarına tasarrufta bulunamazlar. Paylı mülkiyette ise her bir malik kendi payı üzerinde tek başına tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
- Elbirliği mülkiyette mal üzerinde gerçekleştirilecek her işlem üzerinde maliklerin ortak kararı ile hareket edilmesi gerekmektedir. Paylı mülkiyette ise işin mahiyetine göre bazı hallerde maliklerin oybirliği ile karar alınması gerekmemektedir.
- Elbirliği mülkiyete tabi bir mal veya hakka ilişkin sorumluluk müteselsil sorumluluk olarak gündeme gelmekteyken paylı mülkiyette ise her bir malikin sorumluluğu payları oranındadır.
Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir?
Elbirliği mülkiyete tabi mala ilişkin işlem gerçekleştirilirken ortakların birlikte hareket etmesi gerekliliği, maliklerin tek başlarına tasarruf yetkilerini kullanamıyor olmaları ve sair ekonomik gerekçelerle mülkiyet hakkının bağımsız olarak kullanılmak istenmesi üzerine maliklerin paylı mülkiyete geçiş talepleri olabilmektedir. Paylı mülkiyet, malın yönetimi açısından daha esnek, tasarruf yetkisinin kullanımı açısından ise daha bağımsız bir mülkiyet türüdür. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin işlemler 3 ayrı usulle gerçekleştirilebilmektedir.
1. Tüm Maliklerin Rızası Üzerine Paylı Mülkiyete Çevrilme
Elbirliği mülkiyette, mal üzerinde birden fazla malik hak sahibidir. Maliklerin elbirliği mülkiyete tabi mal üzerinde işlem gerçekleştirebilmeleri için ortak karar almaları gerekmektedir. Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi de ortakların oybirliği ile gerçekleştirilebilmektedir. Bunun için maliklerin hep birlikte paylı mülkiyete geçiş için tapu müdürlüğüne başvuru yapmaları gerekmektedir. Maliklerin bu usulde ortak hareket etmeleri, tapu müdürlüğünde işlem gerçekleştirilirken bizzat veya vekil aracılığıyla işlem gerçekleştirmeleri önem arz etmektedir. Maliklerden birinin işleme katılmaması halinde paylı mülkiyete geçiş mümkün olmayacaktır.
Maliklerin https://www.tkgm.gov.tr/ internet sitesi üzerinden veya ALO 181 numaralı telefondan randevu almaları, akabinde randevu günü ve saatinde talep edilen belgeler ile birlikte tapu müdürlüğünde hazır bulunmaları gerekmektedir.
2. Tapu Müdürlüğü’nce Tebliğ Usulü
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi için maliklerin hepsinin tapuda hazır bulunmaması veya talep eden malikin diğer maliklerinin rızasının olup olmadığını öğrenememesi halinde tek başına tapu müdürlüğüne başvuru yapması ve tapu müdürlüğünce diğer maliklerinin paylı mülkiyete geçişe itirazlarının bulunup bulunmadığının öğrenilmesi mümkündür. Bu usul 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmünde düzenlenmiştir.
“Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.
Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.”
Hüküm uyarınca, maliklerden birinin tapu müdürlüğüne başvurusu üzerine tapu müdürlüğünce diğer maliklere tebligat çıkarılması ve paylı mülkiyete ilişkin itirazları olması halinde bu itirazın bildirilmesi hususunda ihtarda bulunması gerekecektir. İtirazı olan malikin itirazını, kendisine verilen süre içerisinde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi veya belirlenen süre içerisinde ortaklığın giderilmesine ilişkin dava ikame etmesi gerekmektedir. Diğer maliklerin herhangi bir itirazı olmaz veya taşınmaz ortaklığın giderilmesi davasına konu edilmezse tapu müdürlüğünce elbirliği mülkiyet paylı mülkiyete çevrilerek tapu siciline tescil edilecektir. Süreçte yapılacak olan tebligat masrafları başvuran malik tarafından karşılanmaktadır.
3. Dava Yolu ile Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 3 hükmü doğrultusunda tapu müdürlüğü tarafından elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesinin mümkün olmaması durumunda veyahut elbirliği mülkiyete tabi malın maliklerinden biri tarafından doğrudan mahkemeye başvuruda bulunarak dava yolu ile elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi de mümkündür. Yargılamada mahkemece diğer maliklerin itirazları değerlendirmeye alınarak mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesine karar verilebilecektir. Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesinde elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi davasına ilişkin usul izah edilmiş ve hüküm altına alınmıştır.
“Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.
Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.”
Hükümden de görüleceği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesinde yer alan dava yolu ile Kadastro Kanunu’nun Ek madde 3 hükmünde yer alan usul paralellik göstermektedir.
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yetki kuralının kesin yetki kuralı niteliğinde olduğu ve mahkemece resen dikkate alınacak olduğudur.
Sonuç
Elbirliği mülkiyet, maliklerin paylarının belirli olmadığı, mülkiyet hakkının ortak iradeyle kullanılabildiği sıkı bir mülkiyet türüdür. Buna karşılık paylı mülkiyet, maliklerin paylarının açıkça belirlendiği, her bir malik için bağımsız tasarruf yetkisinin tanındığı daha esnek bir sistemdir. Uygulamada, özellikle miras kalan taşınmazlar yönünden maliklerin mülkiyet hakkını bireysel olarak kullanmak istemeleri nedeniyle elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi talepleriyle sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, tüm maliklerin ortak başvurusu, tapu müdürlüğü aracılığıyla tebligat usulü veya mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilmektedir. Maliklerin tamamının rızası mevcutsa işlem doğrudan tapu müdürlüğü nezdinde sonuçlanabilirken, rıza bulunmayan veya ulaşılamayan maliklerin varlığında tapu müdürlüğü veya mahkeme süreci devreye girmektedir.
Sonuç olarak, elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesi, maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını bireysel ve etkin biçimde kullanabilmelerini sağlayan önemli bir hukuki imkândır. Ancak sürecin doğru yürütülebilmesi için, her somut olayın koşullarına göre uygun yöntemin belirlenmesi ve özellikle tebligat veya dava aşamasında hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.