Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, yönetim tarzını, yapının kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir.
Yönetim Planın Hazırlanması
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. Maddesinde kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler öngörülmüştür. Bu belgeler arasında tüm kat maliklerinin imzası bulunan yönetim planı da sayılmıştır. Tüm kat maliklerinin imzası bulunmayan yönetim planı ile tapu müdürlüğü tarafından işlem yapılmamakta ve kat mülkiyetine geçilmemektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer ilgili kanunlarda gayrimenkulün yönetimi için birçok husus düzenlenmesine rağmen devletin, yönetim planına bu kadar önem vermesinin sebebi her gayrimenkulün ve o gayrimenkulde yaşayan insanların ihtiyaçlarının farklı olmasıdır. Bu nedenle taraflar, kanunların emredici hükümleri çerçevesinde kendi ihtiyaçlarına göre düzenleyerek olası uyuşmazlıkları engellemektedir.
Yönetim planı hazırlanırken Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer kanunlardaki emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme serbestliği gereği taraflar ana gayrimenkulün ihtiyaçlarını göz önüne alarak diledikleri gibi yönetim planı hazırlayabilirler. Günümüzde apartmanlardaki daire sayılarının artması ve toplu yapıların çoğalması nedeniyle ortak alanların kullanımı, cezai müeyyideler, ortak alanların ve sosyal tesislerin kullanımı gibi hususları yönetim planında düzenlerken malikler arasında sorun çıkmaması için oldukça özenli ve dikkatli hazırlanmalıdır.
Yönetim planı hazırlanırken mülkiyet hakkının özüne dokunulamaz. Kısaca açıklamak gerekirse, yönetim planında bağımsız bölümlerin sadece kat malikleri tarafından kullanılacağı, kiraya verilemeyeceği maddesi varsa bu madde yönetim planını imzalayan malikler için bağlayıcı olmasına rağmen bağımsız bölümü satın alan ve yönetim planında imzası olmayan malik için bağlayıcı olmayacaktır.
Yönetim Planının Müteahhit Tarafından Hazırlanması
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya bağımsız bölümlerin paylaşımına ilişkin noterlik sözleşmelerine dayalı projelerde, yönetim planının hazırlanması önemli bir aşamadır. Kanun hükmüne göre, hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin tesisi işlemleri yüklenicinin talebiyle ilgili idare tarafından gerçekleştirilebilir. Bu süreçte tapu tescil işlemleri, idare tarafından onaylanmış mimari proje ve yönetim planına dayanılarak yapılır ve maliklerin imzası aranmaz. Ancak müteahhittin imzasının bulunması zorunludur. Yönetim planının müteahhit tarafından hazırlanması, özellikle toplu yapı gibi yüzlerce kişinin yaşayacağı yerlerde süreci hızlandırabilir. Müteahhit ise, maliklerin haklarını ve ortak alanlara dair düzenlemeleri kapsayacak şekilde özenle yapması gerekir.
Yönetim Planında Cezai Şart
Kat malikleri yönetim planı hazırlarken gayrimenkulün içinde yaşayan kişilerin huzuru ve düzenin sağlanması amacıyla ana borca ek olarak cezai şart düzenleyebilirler. Cezai şartın uygulanabilmesi için yönetim planında cezanın ana hatları çizilmelidir. Yönetim kurulu, kendi tasarrufu ile cezai şart belirleyemez. Kat maliklerin imzası ile yönetim planında düzenlenmelidir. Yönetim kurulu sadece öngörülen cezai şartı uygulayan taraftır. Yönetim planında ana hatları çizilen cezai şart, kat malikleri dışında yönetim planında imzası bulunmayan kiracılar, yeni kat malikleri ve gayrimenkulü kullananlar için de geçerlidir. Sözleşme serbestliği ilkesi gereği cezai şart miktarı için bir sınırlama olmaması rağmen cezai şartın fahiş olmaması gerekir. Fahiş cezai şart sebebiyle ortaya çıkan uyuşmazlık hakim önüne geldiğinde hakim cezai şartı hakkaniyete uygun görmezse kendiliğinden düşürebilir.
Yönetim Planının Tapuya Şerhi
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte aranan belgelerden biri de yönetim planıdır. Tüm maliklerin imzası ya da gerekli şartlar altında müteahhidin talebi ile hazırlanan yönetim planı kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. Bu durum yönetim planının aleniyetini sağlar.
Gayrimenkul satın almak isteyen kişiler Tapu Müdürlüğünde satın alacağı evin yönetim planına mutlaka bakmalıdır. Yönetim planında yazılı hususlar yeni maliki zor durumda bırakabilir. Gayrimenkul satın almadan önce dikkat etmeniz gereken beyan ve şerhler hakkındaki yazımız için tıklayınız.
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28: ‘’ Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.’’
Yönetim Planından Tüm Malikler Sorumlu Mudur?
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 70: ‘’Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.’’
denilmek suretiyle yönetim planın tüm malikler yönünden bağlayıcı olduğu düzenlenmiştir. Burada dikkat edilmesi gereken husus yönetim planının kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamasıdır. Örneğin, kiracıların asansör kullanması yasaklanmışsa, bu hükmü haiz yönetim planı geçerli ve tarafları bağlayıcı değildir.
Yine yönetim planında öngörülen düzenlemeler KMK M.28 hükümlerinin dışındaysa gayrimenkulü satın alan taraflar açısından bağlayıcılığı olmayacaktır.
Yönetim Planının Değiştirilmesi
Yönetim planı, kat mülkiyeti sisteminin temel düzenlemelerinden biridir ve değiştirilebilmesi için bazı özel kurallar bulunmaktadır. Kat mülkiyeti kanununa göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün onayı gereklidir. Bu plan ve yapılan değişiklikler, tüm kat maliklerini, onların hukuki haleflerini, yöneticiyi ve denetçiyi bağlayıcı niteliktedir.
Yönetim Planı Değişikliğinin Tapu Siciline İşlenmesi
Yönetim planında yapılan değişiklikler, bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarındaki beyanlar sütununda gösterilir ve planın güncellenmiş hali, kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Tapu siciline işlenebilmesi için:
- Kat malikleri kurulunun, noter tasdikli ve yeterli çoğunlukla alınmış kararının sunulması,
- Yönetim planındaki değişikliklerin, kat malikleri veya temsilcilerince imzalanmış olması gereklidir.
Tapu müdürlüğü, değişikliğin geçerli olabilmesi için yalnızca gerekli oy çokluğunun sağlanıp sağlanmadığını kontrol eder; imzaların maliklere ait olup olmadığını veya toplantı usullerini incelemez. Ayrıca, değişikliklerin işlendiği yönetim planının yönetici veya yönetim kurulu tarafından imzalanması yeterlidir; her sayfanın bağımsız bölüm maliklerinin tamamı tarafından imzalanması zorunlu değildir.
Yönetim Planı Değişikliğinde Oy Kullanma Usulü
Tapu müdürlüğü, yeterli kabul çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığını aşağıdaki esaslara göre belirler:
- Oy Hakkı:
- Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.
- Birden fazla bağımsız bölümü olan malik, her bölüm için bir oy hakkı elde eder. Ancak, toplam oyların üçte birinden fazla oy hakkı kullanamaz.
- Vekalet ve Temsil:
- Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, bu maliklerden bir kişi, vekaletle diğerlerini temsil eder.
- Ehliyetsiz bir malik adına oy hakkı, kanuni temsilcisi tarafından kullanılır.
- Bir kişi, toplam oyların %5’inden fazlasını temsil edemez. Ancak, 40 ve daha az bağımsız bölüme sahip yapılarda, bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
Toplu Yapılarda Yönetim Planın Değişikliği
Yönetim planında değişiklik yapılabilmesi, toplu yapı temsilciler kurulunun onayını gerektirir. Bu onay, temsilciler kurulunda yer alan üyelerin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin toplamının beşte dördü oranında bir çoğunlukla sağlanır.
Toplu Yapı Temsilciler Kurulu
Kanun’un 69. maddesi uyarınca, yönetim planında aksi bir düzenleme bulunmuyorsa, toplu yapı temsilciler kurulu şu kişilerden oluşur:
- Her bloktaki bağımsız bölüm maliklerinin seçtiği blok yöneticileri,
- Blok niteliği taşımayan yapıların bağımsız bölüm maliklerinin seçtiği temsilciler.
Temsilciler kurulunun üye sayısı ve üyelerin nasıl seçileceği, toplu yapının özelliklerine göre yönetim planında açıkça belirtilir. Kurul üyeleri, yönettikleri veya temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir.
Yönetim Planının İptali Davası
Kanunun emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planındaki maddeler KMK M.33 gereği hakimin müdahalesini talep ederek emredici hükümlere aykırı maddelerin iptalini isteyebilir. İptali istenen maddeler açıkça yazılmalıdır. Hakim, yönetim planındaki iptali istenmeyen emredici hükümlere aykırı maddeleri re’sen iptal edemez.