Giriş
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 01.09.2023 tarihi itibariyle yürürlüğe giren 18/B maddesi uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların çözümü amacıyla dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı hâline getirilmiştir. Bu makalede, ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk süreci ve tapu sicilindeki süreç detaylı bir şekilde ele alınmaktadır.
Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk
Arabuluculuğun Yasal Dayanağı
7445 sayılı Kanun ve 7531 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda yapılan değişiklikler, ortaklığın giderilmesi ve taşınmaz uyuşmazlıklarının arabuluculuk yoluyla çözülebilmesine olanak sağlamıştır.
- 7531 sayılı Kanun’un 17/B Maddesi uyarınca; “Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir.”
- 7531 sayılı Kanun’un 18/B Maddesi uyarınca; “Taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır.” hükümleri öngörülmüştür. Bu makalemizde ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk sürecini öngören 18/B maddesi kapsamında inceleme yapılacaktır.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk Nedir?
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A maddesi, ilgili kanunlarda arabulucuya başvurulmasının dava açılması için bir ön koşul olarak düzenlendiği durumlarda uygulanacak esasları belirler. Bu düzenleme, şu temel ilkeleri içerir:
- Arabuluculuğa başvurmadan dava açılamaz.
- Arabuluculuk süreci sonunda taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, arabuluculuk faaliyetinin sona erdiğini gösteren tutanak dava dilekçesiyle birlikte mahkemeye sunulmalıdır.
- Bu düzenlemelere uyulmaması durumunda dava, usulden reddedilir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Aşamaları
1.Arabulucuya Başvuru:
Dava açılmadan önce, taraflardan biri ya da vekilinin arabuluculuk bürosuna başvurması gerekmektedir. Başvuru, uyuşmazlığın mahiyetine göre yetkili arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabuluculuk Bürosunun yetkili arabulucu atamasından sonra arabulucunun sicile kayıtlı olup olmadığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü Arabuluculuk Dairesi Başkanlığı resmi internet sitesinde yer alan güncel arabulucular listesinden (https://adb.adalet.gov.tr/home/arabuluculistesi//) kontrol edilebilir.
2. Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması:
Arabuluculuk süreci sonucunda taraflar arasında:
- Anlaşma sağlanabilir: Bu durumda, anlaşma belgesi düzenlenir ve taraflar arasındaki uyuşmazlık sona erer. Anlaşma sağlanması halinde taraflar arasında artık aynı taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası görülemeyecektir. Anlaşmaya rağmen ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde davanın reddine karar verilecektir.
- Anlaşma sağlanamaz: Arabulucu, sürecin sona erdiğini gösteren bir son tutanak düzenler. Ardından zorunlu arabuluculuk şartının gerçekleştirilmiş olmasına bağlı olarak ortaklığın giderilmesi davası açılabilmektedir.
3. Tutanakların Mahkemeye Sunulması:
Davacı, dava açarken şu belgeleri dava dilekçesine eklemekle yükümlüdür:
- Şayet arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanmış ve fakat anlaşmanın gereği yerine getirilmemişse taraflardan birisinin, yetkili arabulucunun bağlı bulunduğu arabuluculuk bürosunun bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yaparak icra edilebilirlik şerhi talep etmesi gerekecektir. Bu dava açılırken; arabuluculuk faaliyetinin anlaşmayla sonuçlandığını gösteren anlaşma belgesinin aslının dosyaya ibraz edilmesi gerekecektir.
- Arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılamaması halinde, ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açılması halinde; arabuluculuk faaliyeti sonucunda anlaşma sağlanamadığını gösteren son tutanağın aslınındosyaya sunulması gerekecektir.
Ortaklığın GiderilmesindeMahkemeye Sunulması Gereken Tutanak ve Süreler
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Son Tutanak Sunulmazsa Ne Olur?
Eğer davacı, dava dilekçesiyle birlikte son tutanağı sunmazsa, mahkeme davacıya bu eksikliği gidermesi için bir haftalık kesin süre tanıyacaktır. Bir haftalık süre tensip tutanağının tebliği tarihinden itibaren işlemektedir.
Tensip tutanağının tebliği ile Mahkeme, davacıya son tutanağı sunması gerektiğini ve aksi takdirde davanın usulden reddedileceğini yazılı olarak ihtar eder. Eğer tutanak, verilen süre içinde mahkemeye sunulmazsa, dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmadan dava usulden reddedilir.
Ortaklığın Giderilmesinde Arabulucuya Hiç Başvurulmadan Dava Açılması Durumunda Ne Olur?
Davacının, zorunlu arabuluculuk düzenlemelerine aykırı bir şekilde arabulucuya başvurmadan dava açtığı tespit edilirse Mahkeme, herhangi bir işlem yapmadan dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine karar verir.
Ortaklığın GiderilmesindeArabuluculuk Anlaşma Belgesinde Yer Alması Gerekenler
1. Tarafların Kimlik Bilgileri:
- T.C. kimlik numarası,
- Ad, soyad,
- Anne ve baba adı,
- Doğum tarihi,
- T.C. kimlik kartı seri numarası.
2. Taşınmaza İlişkin Tanımlayıcı Bilgiler:
- İl, ilçe, köy/mahalle,
- Ada, parsel numarası,
- Varsa blok, kat ve bağımsız bölüm numarası,
- Taşınmaz hisseli ise, anlaşmaya konu hisse miktarı.
3. Anlaşma Bedeli:
- Tarafların üzerinde uzlaştığı bedel belirtilmelidir.
4. Taşınmazın Tapu Sicilindeki Kayıtları ve Takyitler:
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, şerh, beyan, haklar veya mükellefiyetler gibi mevcut kısıtlamalar anlaşma belgesinde yer almalıdır.
5. Tarafların ve Arabulucunun İmzaları:
- Tarafların ve arabulucunun ıslak imzaları veya varsa e-imzaları gereklidir. Bu, anlaşmanın geçerliliği için önemlidir.
6. Anlaşmanın Açık ve Net İfadesi:
- Anlaşma belgesinde tarafların uzlaştığı tüm hususlar açıkça belirtilmeli, şüpheye yer bırakmayacak şekilde düzenlenmelidir.
- Taşınmazın tescili ile ilgili olarak tarafların kabul beyanları bu belgede yer almalıdır.
7. Vekalet Durumu (Varsa):
- Eğer anlaşma vekil aracılığıyla imzalanmışsa, vekaletnamenin ait olduğu noter, vekalet tarihi ve yevmiye numarası belirtilmelidir.
- Vekâletname, işlem sırasında geçerli olmalı ve vekâletin azil durumu tapu müdürlüğü tarafından kontrol edilmelidir.
8. Vasi veya Veli Durumu (Varsa):
- Eğer taraflardan biri vasi veya veli tarafından temsil ediliyorsa, bu durum anlaşma belgesinde belirtilmeli, belgeyi imzalayan kişinin vasi/veli olduğu ifade edilmelidir.
9. Tüzel Kişilik Temsili (Varsa):
- Eğer taraf tüzel kişiyse, temsilcinin kimlik bilgileri ve temsil yetkisi anlaşma belgesinde belirtilmelidir.
- Tüzel kişiyi temsil eden kişi, tüzel kişilik adına imza atmalıdır ve bu durum açıkça ifade edilmelidir.
10. Taşınmazın Mevcut Tapu Kaydındaki Kısıtlamalar:
- Taşınmazda herhangi bir kısıtlama, ipotek veya şerh varsa, bu kısıtlamaların anlaşma belgesinde yer alması gerekmektedir.
- Kısıtlamalar ek olarak anlaşma belgesine eklenmeli ve eklerin tamamı taraflar ve arabulucu tarafından imzalanmalıdır.
11. Diğer Hususlar:
- Eğer taşınmaz, mirasçılar arasında paylaştırılacaksa, ilgili mirasçılık belgesi de eklenmeli ve bu belge ile ilgili herhangi bir özel durumun belirtilmesi gerekmektedir.
- Arabuluculuk anlaşma belgesine bağlı olarak tapu sicilinde yapılacak işlemler için tüm gerekli yasal belgeler de eklenmelidir.
Bu belgeler ve bilgilerin eksiksiz bir şekilde arabuluculuk anlaşma belgesine dahil edilmesi, anlaşmanın geçerliliği ve yasal güvenliği açısından kritik öneme sahiptir. Bu düzenlemeler, hem tarafların haklarını güvence altına almakta hem de tapu sicilindeki işlemlerin düzgün bir şekilde ilerlemesini sağlamaktadır.
Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirlik Şerhi
Arabuluculuk süreci neticesinde taraflar ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşmaya varabilirler. Ancak tarafların anlaşmaları halinde arabuluculuk tutanağı kanunda yazılı özel durumlar ayrı olmak üzere doğrudan tapu müdürlüğü nezdinde işlem yapmaya elverişli değildir. Tapu müdürlüğünde işlem yapılabilmesi için, bir diğer deyişle anlaşmaya varılan hususun icra edilebilmesi için, anlaşma belgesinin tapu siciline uygulanabilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Yetkili mahkeme, arabulucunun bağlı bulunduğu arabuluculuk bürosunun bulunduğu yer mahkemesidir.
Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını inceler. Bu kapsamda mahkeme, kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
Mahkeme onayından sonra, taraflardan biri sulh hukuk mahkemesi kararı ve arabuluculuk anlaşma tutanağı ile birlikte tapu müdürlüğüne tescil talebinde bulunabilecektir.
Tapu Sicilinde Tescil Süreci
Tapu müdürlüğüne tescil için başvuruda bulunan tarafların; arabuluculuk anlaşma belgesi (Anlaşma belgesinin içermesi gereken bilgiler yukarda anlatılmıştır.), mahkemece verilen icra edilebilirlik şerhi ve gerekli kimlik ve vekâlet belgelerinin (vekaletname ile işlem yapılıyorsa) işlem esnasında tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.
Tapu müdürlüğü, anlaşmanın kanuna ve tapu mevzuatına uygun olup olmadığını kontrol eder ve resmi senet düzenlenmeksizin tescil işlemini gerçekleştirir.
Ortaklığın Giderilmesinde Özel Durumlar
Ortaklığın giderilmesi sürecinin mirasçılar arasında gerçekleştiriliyor olması halinde ve miras paylarının paylı mülkiyete dönüştürülmesine ilişkin bir anlaşmaya varıldığı takdirde miras paylarının paylı mülkiyete dönüştürülmesi için tüm mirasçıların veya varsa vekillerinin tapu müdürlüğü nezdinde yapılacak işleme katılması gerekmektedir.
Vesayet altındaki kişilere ait taşınmazların satışı için özel bir usul öngörülmüş olup bu taşınmazların hakim kararı olmaksızın devri mümkün değildir. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesine ilişkin bir arabuluculuk sürecinde taraflardan birinin vesayet altında olması halinde anlaşma sağlayarak taşınmazın devrini gerçekleştirmesi mümkün olmayacaktır. Bu husus Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 29.11.2024 tarihli ve 2024/5 sayılı Genelgesi’nde;
“ Vesayet altındaki kişinin taşınmazının satışı özel usule tabi olup, taşınmaz açık artırma veya denetim makamının izin verdiği durumlarda pazarlıkla satılabileceğinden ve her iki durumda da taşınmazın alıcı adına tescili için hâkim tarafından yazılan tezkere ve ekinde ihale tutanağının onaylı örneği tapu müdürlüğünce aranacağından, arabuluculuk anlaşma belgesi ile vesayet altında bulunan kişinin taşınmazının satışı mümkün değildir.’’ şeklinde açıklanmıştır.
Ortaklığın Giderilmesinde Arabuluculuk Süreci ve Tapu İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Anlaşma belgesi hazırlanırken, hukuki ve usuli gerekliliklere tam uygunluk sağlanmalıdır.
- Tescil işlemleri sırasında, arabuluculuk sürecine ait tüm belgeler eksiksiz olmalıdır.
- Tapu müdürlüğü, taşınmaza ilişkin tüm takyit ve şerhleri inceleyerek işlem yapmaktadır.
Sonuç
Arabuluculuk, ortaklığın giderilmesi davalarında bazı durumlarda dostane ve hızlı çözüm imkânı sunar. Ama ortak sayısının fazla olduğu durumlarda arabuluculuk süreci oldukça zor ve zahmetli olmaktadır. Tüm bu işlemler sırasında tarafların kendilerini avukat ile temsil etmeleri sürecin hukuki açıdan güvenli hale getirilmesi ve süreci hızlandırma açısından oldukça önemlidir.