Taşınır veya taşınmaz malların birden çok malikinin olması durumunda, elbirliği(iştirak) veya paylı(müşterek) mülkiyete tabi olması fark etmeksizin, ortak mülkiyetin sona erdirilerek aynen veya nakden taksiminin sağlanması maksadıyla açılan dava, ortaklığı giderilmesi (izale-i şuyu) davası olarak nitelendirilmektedir. Bu dava ile ortaklık bireysel mülkiyete dönüştürülmek istenmektedir. Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi için maliklerin birinin talepte bulunması gerekmektedir. Talep halinde ve mümkünse ortaklık aynen giderilecek aksi halde taşınır veya taşınmaz malın satışı sonrasında satış bedeli nakden paylaştırılacaktır.
Taşınmaz malın, aynen bölüştürülmesi, bir diğer deyişle her bir paydaşa bireysel mülkiyet hakkı kazandırılması, taşınmazda kat mülkiyeti kurulması halinde mümkün olabilmektedir. Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi bir kısım koşulların oluşması halinde mümkündür. Bu makalemizde ortaklığın giderilmesinin ne anlama geldiğini, ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesinin koşullarını ve dava sürecini detaylı şekilde inceleyeceğiz.
Elbirliği Mülkiyet ve Paylı Mülkiyet Kavramları
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu birlikte mülkiyet halini ve birlikte mülkiyete dair hükümleri düzenlemiştir. Ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi için ortak bir mülkiyetten söz edilmesi gerekmekle birlikte, ortak mülkiyetin niteliği önem arz etmemektedir.
Elbirliği mülkiyeti Kanun’un 701. maddesinde düzenlenmiştir.
“Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.” Elbirliği mülkiyetin oluşması ancak kanunda öngörülen hallerde mümkün olup genellikle miras ortaklıklarında karşımıza çıkmaktadır.
Paylı mülkiyet ise 688. maddede;
“Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur.” hükmü ile izah edilmiştir. Paylı mülkiyetin tarafların iradeleri ile oluşturulabilmektedir. Daha ayrıntılı bilgi için “paylı mülkiyet nedir?” ve ” elbirliği mülkiyeti nedir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Giderilmesi
Kat mülkiyeti sistemi, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkilerini düzenleyerek taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılmasını sağlar.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699/2. Maddesinde birlikte mülkiyetin kat mülkiyeti kurularak giderilebileceği ve aynen taksimin usulü hüküm altına alınmıştır.
“Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10/7 Maddesinde ise;
” Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” hükmü düzenlenmiştir. Hükme göre; kat mülkiyetine geçişe elverişli bir gayrimenkul üzerinde ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilebilir.
Kat Mülkiyetine Geçiş Suretiyle Ortaklığın Giderilmesinin Koşulları Nelerdir?
A. Davaya Konu Gayrimenkul Kat Mülkiyetine Elverişli Olmalıdır.
Gayrimenkulün kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olabilmesi için de ayrı koşullar öngörülmüştür.
• Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 1. Maddesi uyarınca öncelikle taşınmaz üzerindeki yapının tamamlanmış olması gerekmektedir.
• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 50/2. maddesine göre ise; yapının tümü “kargir” olmalıdır. Kargir, taş veya tuğla ile yapılmış olan yapıları ifade etmektedir.
• Yapı, her biri bağımsız bölüm olma özelliğini taşıyan ve diğer bölümlerden ayrı olarak kullanılmaya uygun alanlara ayrılmış olmalıdır.
B. Her Paydaşa En Az Bir Bağımsız Bölüm Tahsis Edilebiliyor Olmalıdır.
Yargıtay uygulamalarına göre, paydaş sayısına göre bağımsız bölümlerin yeterli olması durumunda, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek şekilde tahsis yapılması gereklidir. Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmeyecek olması durumunda ortaklık kat mülkiyetine geçiş suretiyle değil satış suretiyle giderilecektir.
C. KMK’nın 12. maddesinde Yer Alan Belgelerin Sağlanması Gerekmektedir.
Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeler Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenmiştir.
•Onaylı mimari proje bulunmalıdır.
Onaylı mimari projenin, proje düzenlemeye yetkili mimar tarafından hazırlanmalıdır. Projenin yapının dış cephelerini, iç taksimatını, bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak alanları ayrı ayrı ve detaylı bir biçimde gösteriyor olması aranmaktadır. Proje içeriğinde ayrıca bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa paylarını belirtilmesi gerekmektedir. Yine kat, daire, iş bürosu gibi bağımsız bölümlerin türlerini ve yapı inşaat alanını açıkça içermesi gerekmektedir
Mimari proje ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanmaktadır. Ana gayrimenkulün maliki veya tüm paydaşlarının imzalarını da haiz olması gerekecektir. Kurumlarca onaylanan ve malikler tarafından da imza altına alınan proje elektronik ortam üzerinden tapu müdürlüklerine gönderilebilmektedir.
•Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmalıdır.
Yapı kullanma izin belgesi, bir diğer adıyla iskan, yapının ilgili belediye tarafından inşaatı imar ve projeye uygun olarak tamamlandığını gösteren belgedir.
•Yönetim planı düzenlenmeli ve belgelendirilmelidir.
Yönetim planı, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına göre hazırlanmış, birden fazla yapı varsa bu yapıların özelliklerini belirten, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi çerçevesinde hazırlanmış olmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi;
“Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.” hükmünü ihtiva etmektedir. Kat mülkiyetinde yönetim planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?
01.09.2023 tarihinde yürürlüğe giren ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olarak düzenlenmiştir. Buna göre ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine ilişkin dava açılmadan evvel talep eden tarafın, diğer ortaklara karşı arabuluculuk başvurusunda bulunması zorunludur. Ortaklığın giderilmesine ilişkin anlaşma sağlanamaması halinde dava süreci işletilecektir.
Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurularak Giderilmesi Davasında Hukuki Süreç
Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi için paydaşlardan birinin mahkemeden talepte bulunması gerekmektedir. Kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin talepte bulunulmaması halinde hakim re’sen kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesi karar veremez. Talep edilmesi halinde mahkeme tarafından öncelikle gayrimenkulün kat mülkiyeti kurulmasına uygun olup olmadığını denetleyecektir.
Paydaşların birinin ortaklığın giderilmesine ilişkin talepte bulunması halinde diğer tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesi gerekmektedir. Aşamalarda davacı, davayı takip etmezse diğer dava türlerinden farklı olarak davalı, davacı konumunu elde eder.
Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurularak Giderilmesi Halinde Hangi Paydaşa Hangi Bağımsız Bölümün Tesis Edileceği Nasıl Belirlenir?
Kat mülkiyeti tesis edildikten sonra bağımsız bölümlerin hangi paydaşın mülkiyetine geçeceği hususunda da tespit yapılması gerekmektedir. Öncelikli olarak paydaşların iradeleri aranacaktır. Paydaşların aralarında, paylaşıma ilişkin bir anlaşma bulunması halinde paylaşım anlaşma doğrultusunda yapılacaktır.
Paydaşların paylaşıma ilişkin anlaşma sağlayamaması durumunda ise paylaştırma kura çekmek suretiyle tespit edilecektir.
Bağımsız Bölümler Arasındaki Değer Farkı ve Denkleştirme
Kat mülkiyetinin kurulması sürecinde onaylı mimari proje, her ne kadar arsa payları doğrultusunda düzenleniyorsa da, bağımsız bölümler arasında değer farkı meydana gelmektedir. Bağımsız bölümlerin bulunduğu kat veya cephe bağımsız bölümlerin değerleri arasında fark olmasına yol açmaktadır. Tarafların anlaşması doğrultusunda veya kura çekilerek özgüleme fark etmeksizin bu değer farkına ilişkin denkleştirme yapılması gerekecektir. Bunun için öncelikle her bir bağımsız bölüm için değer tespiti yapılmalı, akabinde ise avantajlı olan paydaşın dezavantajlı olan paydaşa değer farkını ödemesine hükmedilmelidir.
Ortaklığın Kat Mülkiyeti Kurularak Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi uyarınca taşınır taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasında ve ortaklığın giderilmesinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Geri bildirim: Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) Nedir? - Birikken Hukuk Bürosu - Av. Alperen Birikken