Paylı mülkiyet Türk Medeni Kanunu’nun 688. ile 700. maddeleri arasında tanımlanmıştır. “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” denilmek suretiyle paylı mülkiyetin belirli bir şey üzerindeki mülkiyet hakkının, o şeyin bütününe yönelik olarak birden fazla kişiye ait olması durumu olduğu belirtilmiştir.
Paylı Mülkiyetin Unsurları
a. Paylı Mülkiyette Tek Bir Mülkiyet Vardır.
TMK 688. maddesinde “maddi olarak bölünmüş olmayan şey” ibaresi ile anlatılmak istenen malın fiziki olarak bölünmeden mal sahiplerinin hakları ve yetkilerinin bölündüğü anlamına gelmektedir. Kısaca açıklamak gerekirse, bölünmemiş tek bir mal üzerinde birden fazla maliğin payları oranında hak ve yetki sahibi olmasıdır.
b. Paylı Mülkiyette Maliklerin Hakkı Tüm Eşya Üzerindedir.
Paylı mülkiyette, malikler malın tamamı üzerinde hak sahibidirler. Maliklerin hakları malın tamamını kapsar.
c. Paylı Mülkiyette Birden Fazla Malik Vardır.
Paylı mülkiyette tek bir malik olması söz konusu değildir. Aynı anda birden fazla kişi payları oranında malın bütününde maliktir.
d. Paylı Mülkiyette Maliklerin Paya Sahip Olması Zorunludur.
Paylı mülkiyette malikler malın üzerinde payları oranlarında hak sahibidirler. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
Paylı Mülkiyette Paydaşların Hakları ve Yükümlülükleri
Paylı mülkiyette, paydaşlar mal üzerinde kendi payları oranında malın her zerresinde hak sahibidirler. Örneğin, iki paydaşlı bir mal üzerinde paydaşlardan birinin payı 1/3 ise diğerinin payı 2/3 olacak ve paydaşlar bu oranlara göre mal üzerinde hak sahibi olacaklardır. Aynı zamanda malın vergisi ve giderler açısından da payları oranlarında sorumlu olacaklardır.
a. Paydaşların Payı Üzerindeki Tasarruf Yetkisi
TMK 688/3. maddesinde;“Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” denilerek paydaşların kendi payları oranında tasarruf hak ve yetkileri düzenlenmiştir.
TMK 732. maddesinde ise; “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmü ile paydaşların mülkiyetini üçüncü bir kişiye satma hakkını sınırlamıştır. Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde diğer paydaşların önalım hakkı meydana gelecektir.
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir payın rehin verilmesi durumunda, rehinli olan pay, taşınmaz kütüğünün düşünceler sütununda belirtilir. Taşınmazın paylara ayrılarak rehnedilmesi mümkün olmadığı gibi, bir paydaşın payının bölünerek rehnedilmesi de mümkün değildir. Ayrıca, bir pay üzerinde rehin kurulduktan sonra, paydaşlar taşınmazın tamamını rehin edemezler. Bunun yanı sıra, elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, mülkiyet paylı mülkiyete dönüştürülmeden herhangi bir ortağın payı rehnedilemez.
Paylı Mülkiyette Yönetim
Paylı mülkiyette yönetim işleri malikler arasında yönetime dair bir sözleşme olmaması durumunda TMK hükümlerine göre belirlenecektir. Böyle bir durumda yönetim işleri olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve olağanüstü yönetim işleri olmak üzere üçe ayrılır.
a. Paylı Mülkiyette Olağan Yönetim İşleri
TMK. m. 690’da; “Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir.” hükmü düzenlenmiştir. Hükme göre mal üzerindeki olağan yönetim işlerinde paydaşlardan her biri gündelik işleri, aşırı masraf gerektirmeyen işleri yapmaya yetkilendirilmiştir. Örneğin, bahçenin sulanması, kırık bir camın değiştirilmesi ya da kuru otların temizlenmesi gibi işler olağan yönetim işlerinden sayılabilir.
b. Paylı Mülkiyette Önemli Yönetim İşleri
TMK m. 691’de; “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.
Olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluk aranır.
Pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun bir karar verir; gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atayabilir.” denilmek suretiyle önemli yönetim işlerinin tanımı yapılmıştır.
Önemli yönetim işlemlerinin olağan yönetim işlerinden farkı; var olan düzen değiştirilerek önemli bir değişime gidilmesidir. Örneğin, soba ile ısınması sağlanan bir mülkiyette güneş enerjisi ile ısınmaya geçilmesi önemli yönetim işidir.
c. Paylı Mülkiyette Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruf İşlemleri
TMK. m. 692’de ise; “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.”denilmek suretiyle olağanüstü yönetim işlerinin tanımı yapılmış ve oybirliği ile karar alınmasının şart olduğu açıklanmıştır.
Olağanüstü yönetim işlerinde, diğer yönetim işlerinden farklı olarak malın özgülendiği amacın değiştirilmesi gündeme gelmektedir. Örneğin, konut olarak kullanılan bir taşınmazın pansiyon olarak kullanılmaya başlanması olağanüstü yönetim işlerinden sayılır.
Paylı Mülkiyetteki Taşınmazın Kiraya Verilmesi
TMK’nun 691. maddesinde paylı mülkiyetin kiraya verilmesi, kira sözleşmesinin imzalanması ya da kira sözleşmesinin feshi önemli yönetim işi sayılmıştır. Bu durumda kanuna göre mülkiyetin kiraya verilebilmesi için pay ve paydaş çoğunluğu yani çifte çoğunluk gerekmektedir. Örneğin, üç hissedarı bulunan bir mülkiyetin kiraya verilebilmesi için hem iki paydaşın hem de bu paydaşların hisse oranlarının 1/2’yi geçmesi gerekmektedir. Pay ve paydaş çoğunluğu olmadan imzalanan kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için paydaşın niyeti önem teşkil etmektedir. Paydaşlardan biri diğerler paydaşların pay ve paydaş çoğunluğu olmadan mülkiyeti kiraya vermişse diğer paydaşların onayı ile sözleşme geçerli hale gelir ve diğer paydaşlar da sözleşmeyle bağlı hale gelir. Diğer paydaşlar sözleşmeye onay vermez ise sözleşmeyi yapan paydaş yetkisiz temsil hükümleri doğrultusunda sorumlu olur.
Paylı Mülkiyetin Sona Ermesi
a. Paydaşın Payını Devretmesi veya Terk Etmesi
TMKm. 688/3’de;“Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.” denilmek suretiyle paydaşların payını devredebileceği açıklanmıştır. Bu durumda, payını devreden paydaş için paylı mülkiyet devreden malik açısından sona ermiş olacaktır. Paydaş payının bir kısmını da devredebilir. Böyle bir durumda paylı mülkiyete yeni bir paydaş eklenmiş olacak ve payının bir kısmını devreden paydaş için paydaşlık devam edecektir.
Paydaşlardan biri payını terk etmesi halinde paydaşlığı son bulmuş olacaktır. Bu durumda diğer paydaşların payları kendi oranlarında artacaktır.
b. Paylı Mülkiyette Paydaşın Paydaşlıktan Çıkarılması
TMK m. 696’da “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.
Davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır.
Hâkim, çıkarma istemini haklı gördüğü takdirde, çıkarılacak paydaşın payını karşılayacak kısmı maldan ayırmaya olanak varsa, bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paylı mülkiyetten çıkarılana özgülenmesine karar verir.
Aynen ayrılmasına olanak bulunmayan maldaki payın dava tarihindeki değeriyle kendilerine devrini isteyen paydaş veya paydaşlar bu istemlerini paydaşlıktan çıkarma istemi ile birlikte ileri sürmek zorundadırlar. Hâkim, hüküm vermeden önce re’sen belirleyeceği uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verir. Davanın kabulü hâlinde payın istemde bulunan adına tesciline hükmolunur.
Payı karşılayacak kısım maldan aynen ayrılamaz ve bu payı isteyen paydaş da bulunmazsa hâkim, davalıya payını devretmesi için bir süre belirler ve bu süre içinde devredilmeyen payın açık artırmayla satışına karar verir. Satış kararı, cebrî icra yoluyla paraya çevirmeye ilişkin hükümler uyarınca yerine getirilir.” Hükmü düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilemez hale getiren paydaşın, paydaşlıktan çıkarılabileceği açıklanmıştır. Ancak diğer paydaşlar ortak karar alarak paylı mülkiyet ilişkisini çekilemez hale getiren kişiyi paydaşlıktan çıkaramaz. Paydaşlar ancak sulh hukuk mahkemesinde “paydaşlıktan çıkarılma davası” açarak paylı mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getiren kişiyi paydaşlıktan çıkarabilir. Yetkili mahkeme ise paylı mülkiyete tabi mal bir taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi, taşınır ise davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Bu davanın açılabilmesi için çifte çoğunluk yani pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması dava şartıdır.
c. Paylı Mülkiyetin Paylaşma ile Sona Ermesi
Rızai Paylaşım: Paya sahip her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir. Paydaşlar paydaşlığı kendi aralarında bir paylaşma sözleşme yaparak sonlandırabilir. Bu sözleşmeyi yapabilmeleri için tüm paydaşlar oy birliği ile karar almak zorundadır. Paylaşılan mal, taşınır ise sözleşmenin şekil şartı yoktur, taşınmaz ise tapu memuru tarafından resmi şekilde yapılmak zorundadır.
İzale-i Şuyu Davası: Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar arasında mevcut, birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Taraflar paydaşlığa konu mal taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde, taşınır ise davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açarak paydaşlığı sonlandırabilir.
Kat Mülkiyetine Geçiş İle Ortaklığın Giderilmesi: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10/7 Maddesinde ise; “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” hükmü düzenlenmiştir. Hükme göre; kat mülkiyetine geçişe elverişli bir gayrimenkul üzerinde ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilebilir. Daha ayrıntılı bilgi için; https://birikkenhukuk.com.tr/gayrimenkul-hukuku/ortakligin-kat-mulkiyeti-kurulmasi-suretiyle-giderilmesi/