Taşınmaz alım satım işlemlerinin usulüne uygun yapılabilmesi için işlemin Tapu Müdürlükleri nezdinde gerçekleştirilmesi zorunludur. Tarafların kendi aralarında yazılı veya sözlü olarak yaptıkları anlaşmalar taşınmazın devrini gerçekleştirmeyecektir. Tapu Müdürlükleri haricinde yapılan devir sözleşmeleri geçersiz kabul edilmektedir. Hak kaybı yaşanmaması adına gayrimenkul alım satımlarının tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilmesi ve tapuda yapılacak işlemlere ilişkin dikkat edilmesi gerekenler hususunda tarafların bilgi sahibi olması önem arz etmektedir.
Bu makalemizde gayrimenkul alım satımı için tapuda nasıl randevu alınacağı, randevu alırken ve randevu esnasında bilgi sahibi olunması gereken hususlar, tarafların hak ve yükümlülükleri ve işlemler için gerekli belgelerin neler olduğu detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
Tapu Müdürlüğünde Randevu Nasıl Alınır? Randevusuz İşlem Yapılabilir Mi?
Türk hukukunda gayrimenkul devirlerine ilişkin yapılacak iş ve işlemlerin Tapu Müdürlükleri nezdinde yapılması geçerlilik koşulu olarak düzenlenmiştir. Tapu Müdürlükleri’nde işlem yapılabilmesi için randevu oluşturmak zorunludur. Randevu olmaksızın devir işlemi yapılması mümkün olmayacaktır.
Türkiye’de tapu müdürlüklerinde randevu alabilmek için 2 ayrı yol bulunmaktadır:
- Alo 181 numaralı hat üzerinden telefon görüşmesi ile de randevu alınması mümkündür. İlgili numarayı aradığınızda, operatöre T.C. kimlik numaranızı bildirmeniz, yapılacak iş ve işlem hususunda bilgi vermeniz ve işlem yapmak istediğiniz Tapu Müdürlüğü’nü belirtmeniz yeterli olacaktır. Akabinde randevu gün ve saati ile randevu numarası oluşturularak tarafınıza bilgilendirme yapılmaktadır.
- https://webtapu.tkgm.gov.tr/ internet sitesi üzerinden e-Devlet şifresi ile giriş yaparak online randevu oluşturulabilmektedir.
Web Tapu Sisteminden Randevu Almanın Aşamaları Nelerdir?
Taşınmaz alım satım işlemi yapılacak olması halinde randevunun satıcı veya satıcının yetkilendirdiği kimseler tarafından alınması gerekmekte, alıcının randevu alması mümkün olmamaktadır. Ancak satıcı tarafça alıcının kimlik bilgilerinin de randevu esnasında sisteme girilmesi gerekecektir. Satıcı tarafın izlemesi gereken yol şu şekildedir:
- Öncelikle Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından oluşturulan ve e-Devlet sistemine de entegre edilmiş olan https://webtapu.tkgm.gov.tr/ internet sitesine giriş yapılmalı, akabinde “Bireysel Giriş” veya “Kurumsal Giriş” seçeneklerinden biri seçilmelidir. Vatandaşlar tarafından “Bireysel Giriş” seçeneği seçildikten sonra “e-Devlet ile Giriş” seçeneği üzerinden devam edilmeli ve T.C. Kimlik numarası ve e-Devlet şifresi ile giriş yapılmalıdır.
2. 2023 yılından bu yana webtapu sistemine giriş yapılması için e-Devlet sistemine girişin çift aşamalı olması zorunlu kılınmıştır. Çift aşamalı girişlerde e-Devlet şifresinin girilmesinin ardından, e-Devlet sistemine kayıtlı olan GSM numarasına SMS ile doğrulama şifresi gönderilmekte ve gönderilen şifre ile giriş yapılması gerekmektedir. E-Devlet sistemine kayıtlı telefon numarası ve sair bilgilerin güncel olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir.
3. webtapu sisteminin giriş ekranında, sol taraftaki menüde yer alan “Başvuru İşlemleri” alt menüsündeki “Başvuru Yap” seçeneğine tıklayarak veya doğrudan ana ekran üzerinde bulunan “Başvuru Yap” seçeneğini seçerek işleme başlanılabilmektedir.
4. Başvuru işlemleri için 7 aşamalı bir sistem düzenlenmiştir. İlk ekranda yapılacak işleme göre işlem türünün seçilmesi gerekmektedir. Taşınmaz satışı için “Tapu İşlemleri” ve “Satış” seçeneklerinin işaretlenmesi gerekmektedir. “İşlem Açıklaması” kısmına ise; yapılacak işlemin kısa özetini veya özle bir durumun bulunması halinde bu özel durumun yazılması gerekecektir. Örneğin; taraflardan birinin yabancı olması durumunda işlem sırasında tercüman refakati gerekebilmektedir. Böylesi bir durumun başvuru esnasında belirtilmesi gerekmektedir.
5. 2. aşamada ise hangi taşınmaza ilişkin başvuru yapıldığının seçilmesine yönelik bir ekranla karşılaşılmaktadır. Bu ekranda “Kendi Taşınmazlarım” veya “Yetki Aldığım Taşınmazlar” seçenekleri bulunmaktadır. Şayet bizzat başvuru yapılıyorsa “Kendi Taşınmazlarım” seçeneği işaretlenmeli ve başvurana ait taşınmazların bulunduğu liste üzerinden ilgili taşınmaz seçilmelidir.
6. Bir sonraki adımda ise başvuruya ilişkin detaylı açıklamalarda bulunulması gereken bir ekran çıkmaktadır. Bu ekrana; işlem yapılacak taşınmazın tapu bilgilerini, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz ise bu husustaki bilgileri girmeniz gerekecektir.
7. Bir sonraki adımda işlem yapılacak olan Tapu Müdürlüğü’nün seçilmesi gerekmektedir. Genellikle tapu işlemlerinin taşınmazın bağlı bulunduğu yer Tapu Müdürlüğü’nde yapılması tercih edilmekteyse de başkaca tapu müdürlüklerinde de işlem yapma serbestisi bulunmaktadır. Örneğin; Ankara’da bulunan bir taşınmazın satışı işleminin İstanbul’da yapılması tercih edilebilir. Böyle bir durumda döner sermaye bedelinin 2 katı kadar ödeme yapılması gerekecektir.
8. İşlem yapılacak tapu müdürlüğünün seçilmesinin ardından 4. aşamada satış işlemine katılacak kişilerin durumlarına ilişkin bilgilerin girilmesi gerekecektir.
a. İşleme vekil aracılığıyla mı yoksa bizzat mı katılım sağlanacağı (şayet vekil aracılığıyla katılım sağlanacaksa vekilin kimlik bilgileri ve telefon numarası girilmeli ve vekaletnamenin bir örneği sisteme yüklenmelidir.),
b. Tarafların görme ve işitme engelinin bulunup bulunmadığı,
c. Tarafların okur yazar olup olmadığı,
d. Tarafların Türkçe bilip bilmediği,
e. Taşınmaz üzerinde haciz/ipotek gibi kısıtlayıcı şerhlerin bulunup bulunmadığı,
f. Taşınmaza ait emlak vergisi borcu olup olmadığı, (İşleme başlamadan önce emlak rayiç değeri belgesinin taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeden temin edilmesi ve tüm vergi borçlarının ödenmiş olması gerekmektedir.) sorulmaktadır.
9. İlerleyen aşamada ise; işleme katılacak kişilerin kimlik bilgileri ve telefon numarası, taşınmaz satış bedeli, DASK bilgileri, ipotek bedeli gibi bilgilerin girilmesi ve bu ekran üzerinden ayrıca gerekli belgelerin yüklenmesi de istenmektedir. “Vekaletname”, “İpotek Sözleşmesi” gibi belgelerin ilgili yerlere kaydedilmesi gerekecektir.
10. Tüm bilgi ve belgelerin girilmesinin ardından başvuruya ilişkin bilgilendirme ekranı çıkmaktadır. Son kontrollerin yapılıp bilgilendirmenin onaylanmasının ardından ise başvuru numarasının ve sair bilgilerin yer aldığı Başvuru Bilgileri ekranı açılacaktır. Başvurunun yapılmasının ardından sistemde kayıtlı olan satıcı, alıcı ve varsa vekile ait GSM numaralarına SMS ile başvurunun işleme alındığına dair bilgi verilmektedir. Ardından ise randevu gün ve saatini bildirir bir mesaj ile ödenmesi gereken harç miktarı ve nereye ödeme yapılabileceği hususları taraflara bildirilmektedir.
Taşınmaz Alım ve Satımı İçin Ödenmesi Gereken Harç ve Masraflar
Taşınmaz alım satım işlemleri ve Tapu Müdürlükleri nezdinde yapılacak diğer işlemler için de bir kısım harç ve masrafların ödenmesi gerekmektedir. Satış işlemi için ödenmesi gereken harç ve masraflar;
Döner Sermaye Ödemesi: Döner sermaye bedeli, yapılan işlem türüne ve işlemle ilgili belgelerin sayısına göre değişiklik göstermektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen gösterge rakamının tapu işleminin yapıldığı müdürlüğe göre değişen yöresel katsayı ile çarpımından elde edilerek hesaplanabilmektedir. 2024 yılı için belirlenen gösterge rakamının 822 TL’dir. Döner sermaye bedelinin ne kadar olduğu randevudan önce SMS ile bildirilmekte ve bu bedel online bankacılık ödenebilmektedir.
Tapu Harcı: Tapu harcı oranı, toplamda taşınmaz satış bedelinin %4’ü oranında tespit edilmektedir. Alıcı taraf taşınmaz satış bedelinin %2’si oranını, satıcı taraf ise yine %2’si oranını ödemekle mükelleftir.Tapu harcının tespiti için başvuru ekranın taşınmaz satış bedelinin de bildirilmesi zorunludur. Satış bedeli taşınmazın emlak beyan değerinin altında olmamalıdır. Taşınmazın kredi ile alınması halinde satış bedeli kredi miktarından az olamaz. Tapu harcı da yine online bankacılık ile ödenebilmektedir.
Tapu Randevusunda Gerekli Belgeler Nelerdir?
a. Kimlik Belgesi
İşlemi gerçekleştirecek olan tarafların kimlik belgelerinin yanında bulunması gerekmektedir. Taraflardan birinin yabancı olması halinde kendi ülkesinin yetkili makamlarınca düzenlenmiş kimlik belgesinin veya pasaport belgesinin ve bunların tercümelerinin işlem esnasında yanında olması gerekecektir.
b. İşlemin vekil/vasi aracılığıyla gerçekleştirilmesi halinde vekaletname
Vekaletnamenin aslı veya avukat ile temsil halinde Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nün 01.08.2023 tarihli ve E-23294678-105-9570573 sayılı kararı uyarınca avukat tarafından “Aslı Gibidir” yapılmış bir örneği ve baro pulu ile işlem yapılabilecektir.
c. Taraflardan birinin yabancı olması halinde gayrimenkul değerleme raporu alınması gerekmektedir.
Değerleme raporu Sermaye Piyasası Kurulu tarafından taşınmaz değerlemesi yapmaya yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri tarafından düzenlenmiş olmalıdır. Bu kuruluşlar http://www.spk.gov.tr/SiteApps/SirketIletisim/List/gds adresinde yer almaktadır.
d. Bina vasıflı taşınmazların satışına ilişkin işlem tesis edilecek olması halinde zorunlu deprem sigortası poliçesinin bulunması gerekmektedir.
Başvuru esnasında DASK poliçe numarası ve poliçe sahibinin kimlik bilgileri de sisteme kaydedilmelidir.
e. Emlak vergisi değeri
Emlak vergisi değeri her yıl 1 Ocak’tan önce güncellenmekte ve tapu müdürlüklerine güncel bilgiler iletilmektedir.
f. Tapu harcı ve döner sermaye bedelinin ödenmesi gerekmektedir.
Taşınmaz Alımında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- İşlem esnasında, işlemi gerçekleştirecek tarafların ilgili tapu müdürlüğünde hazır bulunması gerekmektedir.
- Başvuru için gerekli olan evrakların tamamının hazır olması gerekmekte ve harç ve masrafların ödenmiş olması gerekmektedir. Evraklardan birinin eksik bulunması halinde işlem tesis edilemeyecektir.
- Başvuruda evraklardan birinin eksik veya hatalı olması ya da taraflardan birinin katılım sağlayamaması durumunda işlem ertelenebilmektedir. Ertelenen işlemin en fazla 30 gün içerisinde tamamlanması gerekecek aksi halde işlem iptal edilecektir. İşlemin iptal olması halinde ödenmiş olan tapu harcının iadesi için Vergi Müdürlükleri’ne başvuru yapmak durumunda kalınabilmektedir.
- Gayrimenkul alım satımlarında taşınmaz üzerinde bulunan şerh ve kısaltmaların kontrol edilmesinde fayda bulunmaktadır. Taşınmaz üzerinde haciz veya şerh bulunması halinde tapu memurunca bu husus alıcıya bildirilmekte ve fakat önceden bilgisi bulunmayan alıcının hak kaybına uğraması söz konusu olabilmektedir. Yine bir kısım şerhler ise taşınmazın devrine engel teşkil etmektedir. “Gayrimenkul Satın Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gereken Şerhler ve Kısaltmalar” isimli yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.