Kooperatifler, üyelerinin ortak ekonomik ve sosyal çıkarlarını gerçekleştirmek amacıyla kurulan demokratik yapılı tüzel kişiliklerdir. Özellikle işyeri yapı kooperatifleri ve işletme kooperatifleri, belirli bir siteyi ya da toplu yapıyı ortak yönetim çatısı altında tutmakta; bu çatı altında hem bireysel kullanım alanlarını hem de ortak mekan ve tesisleri yönetmektedir. Kooperatif üyelerinin bu ortak alanlara haksız olarak el atması ya da izinsiz şekilde kullanması, hem kooperatif hukuku hem de kat mülkiyeti hukuku bakımından çeşitli yaptırımlara konu olabilmektedir. Bu yaptırımlardan en sık karşılaşılanı ise işgaliye bedelidir.
İşgaliye bedeli, kooperatif ya da site yönetimi tarafından belirlenen, haksız olarak kullanılan her birim alan için tahsil edilen tazminat niteliğindeki bir para cezasıdır. Bu bedelin hukuki temeli, uygulanma koşulları ve yargısal denetimi, Türk mahkemelerinde giderek artan sıklıkta tartışılmaktadır. Mahkeme içtihatları incelendiğinde, bu konuda bazı temel ilkelerin belirginleştiği ve kooperatif uygulamalarının sınırlarının çizildiği görülmektedir.
I. Kooperatiflerde İşgaliye Bedelinin Hukuki Dayanağı ve Niteliği
Kooperatiflerde işgaliye bedelinin uygulanabilmesi için öncelikle meşru bir hukuki dayanağın bulunması zorunludur. Bu dayanak, genel olarak üç kaynaktan beslenmektedir: kooperatif anasözleşmesi, site yönetim planı ve genel kurul kararları.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesi eşitlik ilkesini güvence altına almakta; tüm ortaklara eşit muamele yapılmasını emretmektedir. Yönetim planları ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü çerçevede hazırlanmakta ve onaylı olduğunda tüm malikleri bağlayıcı nitelik taşımaktadır. Mahkemeler, yönetim planındaki hükümlerin, tüm bağımsız bölüm malikleri ile kiracıları bağladığını tutarlı biçimde kabul etmektedir.
Genel kurul kararlarının bu bağlamdaki rolü özellikle önemlidir. Genel kurul, anasözleşme hükümleri ve yönetim planı çerçevesinde işgaliye bedeli belirleme ve uygulama yetkisini yönetim kuruluna devredebilir. Bu devir, açık bir karar niteliği taşımalı, yasal toplantı nisabı sağlanmış olmalı ve usulüne uygun şekilde alınmış bulunmalıdır. Mahkemeler, toplantı nisabının sağlanmış olması ve karara itiraz edilmemiş ya da şerh konulmamış olması halinde genel kurul kararlarının bağlayıcılığını saptamaktadır. Bu bağlamda, özellikle oy çokluğu ile alınan kararlar dahi, itiraz edilmediği sürece tüm üyeler açısından hüküm doğurmaktadır.
Genel kurul kararlarının hukuki niteliğine gelince; bazı mahkeme kararlarında bu kararların sözleşme niteliği taşıdığı kabul edilmektedir. Bu yaklaşıma göre, genel kurul kararı çerçevesinde belirlenen işgaliye bedeli, bir cezai şart ya da idari para cezası olmakla birlikte aynı zamanda sözleşmesel bir yükümlülüğün karşılığı olarak da değerlendirilebilmektedir. Dolayısıyla bu bedelin tahsili için icra takibi başlatılabilmekte, borca itiraz halinde ise itirazın iptali davası açılabilmektedir. Kooperatiflerde Genel Kurul Kararlarına Karşı Dava Açılması hakkında yazdığımız makaleyi okumak için; tıklayınız.
II. İşgaliye Bedelinin Uygulanma Koşulları
Mahkeme içtihatları incelendiğinde, işgaliye bedelinin geçerli biçimde uygulanabilmesi için bir dizi koşulun bir arada bulunması gerektiği görülmektedir
A. İşgalin Varlığının Belgelenmesi
İşgaliye bedelinin uygulanabilmesi için en temel koşul, haksız işgalin somut biçimde ispat edilmesidir. Davalının ortak alanı gerçekten işgal ettiğine dair fotoğraf, tutanak ve diğer delillerin dosya kapsamında bulunması zorunludur. Soyut iddiaların ya da tek taraflı belgeler olarak değerlendirilen kooperatif tutanaklarının tek başına cezaya dayanak oluşturamayacağı mahkeme uygulamalarından anlaşılmaktadır.
Öte yandan, işgalin tespitine ilişkin fotoğraf ve bildirim yazıları arasında tarih tutarsızlığı bulunması halinde bu durum, ceza uygulamasının hukukiliğini zedeleyebilmektedir. Belirsiz veya çelişkili belgelerle desteklenen işgal iddialarının yargı denetiminde geçerliliğini yitirme riski taşıdığı değerlendirilmelidir.
B. Usul Koşullarına Uyulması: Bildirim ve Savunma Hakkı
Kooperatif ve site yönetimi uygulamalarında en sık sorun yaratan husus, yaptırım uygulanmadan önce ilgiliye savunma hakkı tanınmamasıdır. Yönetim planlarında çoğunlukla yer alan hükümler gereğince, cezai yaptırım uygulanabilmesi için ilgili kişiye yazılı bildirim yapılması ve savunma yapması için belirli bir süre (genellikle bir hafta) tanınması gerekmektedir.
Mahkeme uygulamalarında bu usul güvencesinin önemine ilişkin ayrıntılı değerlendirmeler yapılmaktadır. Yönetim planındaki cezai yaptırım prosedürüne aykırı olarak, savunma hakkı tanınmadan kesilen ceza makbuzları hukuka aykırı sayılmakta ve mahkeme tarafından bu cezalara ilişkin talepler reddedilmektedir. Bu nedenle, aynı taraf hakkında birden fazla kez ceza kesildiği durumlarda, her bir ceza için ayrı ayrı bildirim ve savunma sürecinin işletilip işletilmediğinin denetlenmesi büyük önem taşımaktadır.
C. Eşitlik İlkesine Uygunluk
İşgaliye bedelinin yalnızca belirli kişilere ya da kooperatif ile ihtilaf içindeki üyelere uygulanması, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nda düzenlenen eşitlik ilkesini ihlal eder. Mahkemeler, işgaliye bedelinin ayrım gözetilmeksizin kooperatif ortaklarına ve onların kiracılarına uygulandığının, bilirkişi incelemesi ve kooperatif ticari defterleri üzerinden tespit ve ispat edilmesini aramaktadır. Eşitlik ilkesine uygunluğun bu şekilde belgelenmesi, kooperatifin alacak talebinin hukuken geçerlilik kazanması bakımından zorunlu bir ön koşuldur.
D. Yönetim Yetkisinin Varlığı
İşgaliye bedelini uygulayan kooperatif ya da yönetim biriminin, bu alanı yönetme konusunda hukuken tanınmış bir yetkiye sahip olması gerekir. Birden fazla blok yönetiminin bulunduğu toplu yapılarda ya da ana taşınmaz yönetiminin ayrı bir yapılanmaya devredildiği durumlarda, hangi yönetim biriminin ilgili alana tasarruf yetkisine sahip olduğu büyük önem taşımaktadır. Bu yetkinin açık bir sözleşme ya da devir belgesiyle hukuki dayanağa kavuşturulmaması, işgaliye taleplerini sonuçsuz bırakabilmektedir.
Kiracının kira sözleşmesiyle yetkili blok yönetiminden kiraladığı bir alanın işletme kooperatifi tarafından ortak alan işgali gerekçesiyle işgaliye bedellerine konu edilmesi bu sorunu iyi örneklemektedir. Söz konusu durumlarda kiracının geçerli bir kira sözleşmesi çerçevesinde kira bedelini ödediği, dolayısıyla aynı kullanım için ikinci kez ödeme yapması istenemeyeceği yargısal olarak kabul görmektedir. Böyle durumlarda istemde bulunan kooperatifin asıl tarafın kira bedelini haksız olarak tahsil eden yetkisiz blok yönetimine karşı talepte bulunması gerekebileceği değerlendirilmektedir.
III. Fatura ve İspat Hukuku Boyutu
İşgaliye bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda kooperatifler genellikle e-fatura keserek icra takibi başlatmaktadır. Bu noktada fatura hukukunun temel kuralları belirleyici rol oynamaktadır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca faturanın geçerli sayılabilmesi için karşı tarafa usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi gerekmektedir. Tebliğ edilmemiş ya da muhatap tarafından yasal süre içinde itiraz edilerek iade edilmiş bir fatura, içeriği bakımından kesinleşmiş sayılmamakta; alacağın varlığını ispatlamak için tek başına yeterli delil oluşturamamaktadır.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 21/2. maddesi kapsamında faturaya yasal süre içinde itiraz edilmemesi halinde fatura muhteviyatının kesinleşeceği kabul edilmektedir. Buna karşın, davalının noter aracılığıyla ya da GİB sistemi üzerinden faturaya itiraz etmiş olması, alacağın likit olmadığına ve yargılamayı gerektirdiğine işaret etmektedir.
İspat yükü bakımından, haksız işgali öne süren kooperatifin bu durumu usulüne uygun belgelerle ispat etmesi gerekmektedir. Davalı tarafın ticari defterlerini ibraz etmemesi halinde ise HMK’nın 222. maddesi çerçevesinde değerlendirme yapılmakta; bazı durumlarda bu durum davacı lehine sonuç doğurabilmektedir. Bununla birlikte, mahkemeler salt kendi kayıtlarına dayanarak hareket eden davacı kooperatiflerin taleplerini, işgalin somut delillerle desteklenmediği hallerde kabul etmemektedir.
IV. Kiracıların ve Üçüncü Kişilerin Sorumluluğu
İşgaliye bedelinin doğrudan kooperatif üyesine değil, üyenin kiracısına uygulandığı durumlarda özel bir sorumluluk rejimi söz konusu olmaktadır. Mahkemeler, kiracının işgaliye bedelinden sorumlu tutulabilmesi için kooperatif üyesi mal sahibi olmak ya da kooperatif üyesinden kiracı sıfatıyla taşınmaz kiralamış bulunmak gibi belirli bağlantıların varlığını aramaktadır.
Kooperatif ile herhangi bir üyelik bağı bulunmayan, tamamen dışarıdan bir kiracının durumu farklı biçimde değerlendirilmektedir. Bazı mahkeme kararlarında kiracı konumundaki şirket ile mal sahibi kooperatif üyesi arasındaki ortaklık ya da temsilcilik ilişkisi belirleyici bir bağlantı unsuru olarak ele alınmış; bu kişisel bağ gözetilerek kiracının da kooperatif kurallarından sorumlu olduğu sonucuna ulaşılmıştır.
V. İcra İnkar Tazminatı ve Likidasyon Meselesi
İşgaliye bedelinin dayanağı olan itirazın iptali davalarında, alacağın likit nitelik taşıması halinde icra inkar tazminatına hükmedilmektedir. Mahkeme uygulamalarında işgaliye bedellerine dayalı alacakların genel olarak likit sayılmadığı, zira işgal olgusunun ve miktarının yargılama gerektirdiği görülmektedir.
Buna karşın, genel kurul kararıyla belirlenmiş birim bedeller üzerinden hesaplanan ve açık fatura muhteviyatına sahip alacaklar için likit kabul yolunun açık tutulduğu da mahkeme kararlarından anlaşılmaktadır. Özellikle, davalının faturaları yasal süresinde iade etmemiş olduğu durumlarda ya da borcun miktarının tartışmasız olduğu hallerde icra inkar tazminatı talepleri kabul görmektedir.
VI. Yönetim Planı Hükümlerinin Uygulanmasında Tutarlılık
Mahkeme içtihatları incelendiğinde dikkat çeken bir husus, yönetim planı hükümlerinin tutarlı ve bütünlüklü biçimde uygulanması gerekliliğidir. Ceza yaptırımı uygulanmadan önce yazılı uyarı yapılmasını ve savunma hakkı tanınmasını öngören yönetim planı düzenlemelerinin ihlali, birden fazla ceza uygulamasının hukuken geçersizliğine yol açabilmektedir. Bu durum, kooperatif yönetimlerinin idari süreçlerini titizlikle yürütmesinin pratik önemini açıkça ortaya koymaktadır.
Kooperatif yönetim kurulunun, işgaliye cezası uygularken her adımı belgelemesi gerekmektedir. Bu belgeler; işgali gösterir fotoğraflar ve tutanaklar, usulüne uygun biçimde yapılan yazılı bildirimler, savunma talebine ilişkin belgeler ile davalının savunması ya da savunmayı yapmamasına rağmen süresi içinde davranış değişikliğine gitmemesi halinde bu durumun tespiti olarak sıralanabilir. Bu belgelerin eksiksiz bir dosya oluşturması, herhangi bir itiraz ya da dava sürecinde kooperatifin konumunu güçlendirmektedir.
Sonuç
Kooperatiflerde ortak alan işgaliye bedeli, yargı denetiminde karmaşık bir uygulama alanı oluşturmaktadır. Hukuki geçerlilik bakımından bu uygulamanın dört temel unsura dayandığı söylenebilir: meşru bir hukuki dayanak (yönetim planı ve genel kurul kararı), somut işgalin belgelenmesi, usul güvencelerine uyulması (bildirim ve savunma hakkı) ve tüm ortaklar ile kiracıları kapsayan eşit uygulama.
Bu koşulların tamamının sağlanması halinde mahkemeler işgaliye bedelini hukuken geçerli saymaktadır. Koşullardan birinin ya da birkaçının eksik kalması ise davanın reddedilmesine yol açabilmektedir. Bu durum, kooperatif yönetimlerinin işgaliye bedelini salt bir gelir kalemi olarak değil, usul hukuku ve ispat hukukunun gereklerine uygun biçimde yönetilmesi gereken meşru bir yaptırım aracı olarak ele almasını zorunlu kılmaktadır.
Sonuç olarak, kooperatif yöneticilerinin hem üyelerini hem de kiracıları ortak alan kuralları konusunda önceden ve açıkça bilgilendirmesi, ihlalleri belgeli, tutarlı ve hukuken kurallara uygun biçimde ele alması önem taşımaktadır. Ancak bu şekilde işleyen bir sistem, yargı denetiminde meşruiyetini koruyabilmekte ve kooperatif ile üyelerinin menfaatini güvence altına alabilmektedir.