Kooperatifçilik, bireylerin ortak ekonomik, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla bir araya gelerek oluşturdukları demokratik ve katılımcı bir örgütlenme modelidir. Türkiye’de kooperatifler, 24 Nisan 1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu çerçevesinde faaliyet göstermekte; devlet denetimi ise Ticaret Bakanlığı bünyesindeki Esnaf, Sanatkârlar ve Kooperatifçilik Genel Müdürlüğü tarafından yürütülmektedir.
Bu yazıda, söz konusu kanun hükümleri uyarınca hazırlanmış örnek anasözleşme esas alınarak Gayrimenkul İşletme Kooperatiflerinin hukuki niteliği, amacı, organları, ortaklık işlemleri ve denetim mekanizmaları ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.
1. Gayrimenkul İşletme Kooperatiflerinin Hukuki Niteliği ve Kuruluşu
Gayrimenkul İşletme Kooperatifi, değişir ortaklı, değişir sermayeli ve sınırlı sorumlu bir tüzel kişilik olarak kurulur. Bu üç temel özellik, kooperatifi anonim ve limited şirket gibi klasik ticaret ortaklıklarından ayıran başlıca unsurlardır:
- Değişir ortaklık: Ortakların kooperatife giriş ve çıkışları, anasözleşme hükümleri çerçevesinde her zaman mümkündür. Sabit bir ortak tabanı zorunlu değildir.
- Değişir sermaye: Ortakların taahhüt ettiği pay miktarları kooperatifin toplam sermayesini oluşturduğundan, ortaklık değişimleriyle birlikte sermaye de dalgalanır. Bununla birlikte asgari bir sermaye eşiği anasözleşmede belirlenmek zorundadır.
- Sınırlı sorumluluk: Her ortak, kooperatif borçlarına karşı yalnızca taahhüt ettiği pay tutarı kadar sorumludur. Bu düzenleme, ortakları kooperatifin tüm borçlarından şahsen sorumlu tutan modellere kıyasla girişim riskini önemli ölçüde azaltır.
Kooperatif, Ticaret Sicili’ne tescil ile tüzel kişilik kazanır. Tescilden önce kooperatif adına işlem yapanlar bunlardan şahsen ve zincirleme olarak sorumludur. Kuruluş için en az elli ortak şartı aranması, kooperatifin toplumsal tabanlı yapısının somut bir yansımasıdır.
Kooperatif Nasıl Kurulur adlı makalemizi okumak için; tıklayınız.
2. Gayrimenkul İşletme Kooperatiflerinin Amacı ve Faaliyet Alanı
Anasözleşmenin 6. maddesi kooperatifin amacını şöyle tanımlar: ortakların ekonomilerini iyileştirmek üzere uygun gördüğü menkul ve gayrimenkulleri edinmek, bunları işletmek, gayrimenkule yönelik üretim faaliyetinde bulunmak ve amacına uygun bir şekilde değerlendirmektir. Bu tanımdaki belirleyici ifade “ortakların ekonomisini iyileştirmek”tir; kooperatif bir yatırım aracı değil, ortakların bireysel olarak ulaşamayacakları ekonomik fırsatlara kolektif güçle erişmelerini sağlayan bir platformdur.
Gayrimenkul edinimi açısından kooperatif oldukça geniş bir araç setine sahiptir. Taşınmazları satın alabilir, kiralayabilir ya da benzeri yasal yollarla edinebilir; mevcut bir işletmeyi veya ayınları devralabilir. Edinilen gayrimenkuller üzerinde işyeri, konut, sanayi tesisi veya turistik tesis gibi yapılar inşa ettirebilir ve gerektiğinde bunları satabilir. Genel kurul, satılacak tesis veya gayrimenkulün asgari fiyatını ve alınacak olanın azami fiyatını belirleme yetkisine sahiptir; bu düzenleme, portföyün düşük bedelle elden çıkarılmasını önleyen önemli bir güvencedir.
Hukuki işlemler boyutunda kooperatif, elindeki taşınmazların imar planlarını yaptırabilir, parselasyon işlemlerini yürütebilir; ilgili haklar için rehin alabilir, tesis edilmiş rehin ve ipotekleri kaldırabilir, ipotek alabilir, portföyündeki varlıklar üzerinde rehin ve ipotek verebilir. Bunların yanı sıra kefalet edebilir, özel haller kapsamında gerekli açıklamalar yapılması kaydıyla üçüncü kişiler lehine tasarrufta bulunabilir; irtifak, intifa, kat irtifakı, üst hakkı ve inşaat hakkı tesis edebilir, devir ve ferağ edebilir. Bu araçların bütünü, kooperatife mülkiyeti devretmeksizin değer yaratma ve farklı hukuki yapılar kurma kapasitesi kazandırır.
İşletme ve gelir modelleri açısından anasözleşme kooperatife iki temel yol sunar: uhdesindeki gayrimenkulleri bizzat işletmek ya da işletmeci kurum veya kuruluşlara işlettirmek. Bu iki yolun bir arada kullanılması da mümkündür. Gelir tarafında ise satış, kiralama ve hâsılat paylaşımı başta olmak üzere çeşitli ekonomik modeller geliştirilebilir. Hâsılat paylaşımı modeli özellikle dikkat çekicidir: kooperatif, gayrimenkulü kiralamak yerine işletenden elde edilen gelirden pay alır; bu yapı, sabit kira gelirinden vazgeçmek anlamına gelse de başarılı bir işletmenin yarattığı değerden ortakların doğrudan yararlanmasının yolunu açar.
Kooperatif, ortakların sosyal, kültürel ve ekonomik ihtiyaçlarını karşılamak üzere gerekli tesisleri de kurar. Bu tesisler eğitim merkezlerinden kültürel mekânlara, çocuk bakım birimlerinden ortak kullanım alanlarına kadar uzanabilir; aynı zamanda çevrelerindeki gayrimenkullerin değerini dolaylı olarak artıran destekleyici bir altyapı işlevi görürler.
Finansman tarafında kooperatif, ilgili kuruluşlara başvurabilir, borçlanabilir ve kamu kaynaklı krediler için gayrimenkullerini ipotek göstererek teminat sağlayabilir. Yönetim kurulunun, kredi alınması halinde ortakları taahhütler ve yükümlülükler konusunda bilgilendirme zorunluluğu, bu sürecin şeffaf yürütülmesini güvence altına alır. Kaldıraç etkisi sayesinde kooperatif, ortakların bireysel sermayelerinin çok ötesinde ölçekli projeleri hayata geçirebilir.
Son olarak, yatırım aracı niteliği taşımamak ve faaliyet amacıyla bağlantılı olmak kaydıyla patent, lisans, marka, know-how ve diğer sınai mülkiyet haklarının edinilmesi ve devri de kooperatifin faaliyet alanı içindedir. Bunlara ek olarak kooperatif, gerektiğinde ortaklar ve personel için yardım fonları oluşturabilir; konusuyla ilgili eğitim, yayın ve araştırma faaliyetleri yürütebilir. Amaç ve faaliyet konularını gerçekleştirmek üzere gerçek veya tüzel kişilerle ortak çalışmalar yürütebilir ve amacına uygun üst kuruluşlara katılabilir.
3. Gayrimenkul İşletme Kooperatiflerinin Sermaye Yapısı
3.1. Sermaye ve Paylar
Kooperatifin sermayesi, ortakların taahhüt ettiği payların toplamından oluşur ve ortaklık değişimlerine bağlı olarak dalgalanır. Bununla birlikte, anasözleşmede belirlenen asgari sermaye eşiği kooperatifin ekonomik güvenilirliğini güvence altına alır.
Her ortaklık payının nominal değeri 100 Türk lirasıdır. Bir ortak en fazla 5.000 pay taahhüt edebilir; bu üst sınır, tek bir ortağın aşırı güç yoğunlaşmasını önlemeye yönelik bir denge mekanizmasıdır. Her ortağın taahhüt etmesi gereken asgari pay sayısı ise anasözleşmede ayrıca belirlenir.
Ayni sermaye konulması da mümkündür; bu durumda 1163 sayılı Kanun’un 21. ve 22. madde hükümlerine göre hareket edilir.
3.2. Ödeme Planı
Kurucuların taahhüt ettiği pay bedellerinin en az dörtte biri tescilden önce, geri kalanı ise tescili izleyen yirmi dört ay içinde ödenir. Nakdi ödemeler, kurulan kooperatif adına açılacak özel bir banka hesabına yatırılır ve kooperatif tüzel kişilik kazandığında banka tarafından kooperatife aktarılır.
4. Ortaklık İşlemleri
4.1. Ortaklık Şartları
Kooperatife ortak olabilmek için iki temel koşul aranır: Medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmak ve Türk vatandaşı ya da Türkiye’de gayrimenkul edinme hakkı tanınmış yabancı uyruklu olmak. Bu ikinci koşul, gayrimenkul işletme kooperatifinin doğası gereği uluslararası bir katılımcı tabanına kapı aralayan özgün bir düzenlemedir.
4.2. Ortaklığa Kabul
Kooperatife ortak olmak isteyen kişi, şartlarını belgeleyen evraklarla birlikte yazılı olarak yönetim kuruluna başvurur. Yönetim kurulu başvuruyu bir ay içinde sonuçlandırarak ilgiliye bildirir. Kabul durumunda, yeni ortak bildirimin ulaşmasından itibaren bir ay içinde daha önce ortaklarca ödenmiş tutarı tek seferde öder. Bu kural, yeni ortağın eski ortaklarla eşit mali yük taşımasını sağlayan dayanışmacı bir ilkeyi yansıtır.
4.2. Ortaklığa Kabul
Her ortak, hesap senesi sonundan en az bir ay önce yönetim kuruluna yazılı bildirimde bulunmak suretiyle serbestçe çıkabilir. Yönetim kurulunun isteği bir ay içinde kabul etmemesi halinde ortak noter aracılığıyla bildirimini yenileyebilir ve bildirim tarihinden itibaren ortaklık sona erer.
4.4. Ortaklıktan Çıkarma
Çıkarma, yalnızca anasözleşmede açıkça sayılan hallerde yönetim kurulu kararıyla mümkündür:
- Ortaklık şartlarını kaybetmek
- Tapuya tescilden önce konut veya işyerinde tahribat ya da tadilat yapıp uyarıya rağmen düzeltmemek
- Kooperatifin para, mal veya belgelerine ilişkin suçlardan mahkûm olmak
Çıkarma kararı gerekçeli olarak kayıtlara geçirilir ve ilgiliye noter aracılığıyla tebliğ edilir. Ortak, üç ay içinde itiraz davası açabilir ya da genel kurula itiraz edebilir. Bu güvenceler, keyfi çıkarma işlemlerine karşı ortağı koruyan önemli bir denge unsurudur.
Kooperatif Ortaklığından Çıkarılma hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
4.5. Ortaklığı Sona Erenlerle Hesaplaşma
Devir dışı bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacakları, o yılın bilançosuna göre hesaplanıp genel kurulun kabulünden itibaren bir ay içinde geri verilir. Ayrılan ortaklar yedek akçeler üzerinde hak iddia edemez; alacak ve hakları beş yıllık zamanaşımına tabidir.
Kooperatiften Ayrılan Ortağın Alacakları hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
4.6. Ortaklığın Devri
Ortaklık, yönetim kuruluna yazılı bildirim yoluyla ortaklık şartlarını taşıyan kişilere devredilebilir. Yönetim kurulunun bu devri engelleyemeyeceği anasözleşmede açıkça hükme bağlanmıştır. Devir halinde eski ortağın tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer.
Kooperatif Ortaklığının Devri hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
6. Gayrimenkul İşletme Kooperatifinin Organları
Kooperatif, Genel Kurul, Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu olmak üzere üç temel organla yönetilir.
6.1. Genel Kurul
En yetkili organ olan genel kurul, tüm ortakların katılım hakkına sahip olduğu demokratik karar mekanizmasıdır. Başlıca yetkileri şunlardır:
- Finansal tabloları onaylayıp yönetim ve denetim kurullarını ibra etmek
- Yönetim ve denetim kurulu üyelerini seçmek, gerekirse azletmek
- Anasözleşme değişikliklerine karar vermek
- Gayrimenkul alım-satımında izlenecek usul ve fiyat aralıklarını belirlemek
- Kooperatifin dağılmasına veya başka bir kooperatifle birleşmesine karar vermek
- Gayrimenkullerin ortaklara tahsisine ya da zilyetliğin devrine hükmetmek
Toplantı nisabı: Katılma hakkı sahiplerinin en az dörtte birinin mevcudiyeti hem ilk hem de müteakip toplantılarda aranır. Kararlar mevcut oyların salt çoğunluğuyla alınırken; dağılma, birleşme ve anasözleşme değişikliği gibi ağırlıklı kararlar için fiilen kullanılan oyların üçte iki çoğunluğu gerekir.
Oy hakkı: Her ortağın tek oyu vardır; bu ilke, sermaye büyüklüğüne değil kişiliğe dayalı kooperatif demokrasisinin özüdür. Vekâleten temsil sınırlı koşullarla mümkündür; ortak sayısının bini geçmesi halinde bir ortak en çok dokuz kişiyi temsil edebilir.
Elektronik katılım: Anasözleşme, ortaklara genel kurul toplantılarına elektronik ortamda katılma imkânı tanır. Bu düzenleme, 2022 yılında yürürlüğe giren ilgili yönetmelik kapsamında hayata geçirilebilir.
Kooperatif Genel Kurulları hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Kooperatif Genel Kurulu Kararlarına Karşı Dava Açılması hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
6.2. Yönetim Kurulu
Kooperatifin icra organı olan yönetim kurulu, genel kurulca en az bir en çok dört yıl için seçilir ve en az üç üyeden oluşur. Yönetim kurulu üyelerinde Türk vatandaşlığı, kooperatif ortaklığı ve medeni ehliyet gibi şartlar aranmakta; belirli suçlardan mahkûmiyet, çakışan görevler ve yakın akrabalık ilişkileri üyeliğin önünde engel oluşturmaktadır.
Yönetim kurulunun başlıca görevleri şunlardır:
- Arsa temini, imar ve parselasyon işlemleri
- Yıllık bilanço ve gelir-gider hesaplarını hazırlamak
- Kooperatifi resmi makamlarda ve mahkemelerde temsil etmek
- Kamu kaynağı kredi kullanımı için gayrimenkulleri ipotek ettirmek
- Ortakları tüm hak ve yükümlülükler konusunda bilgilendirmek
Yönetim kurulu kararları çoğunlukla alınır; aylık olağan toplantı zorunludur. Üst üste üç toplantıya özürsüz katılmama, üyenin çekilmiş sayılması sonucunu doğurur.
Yasak muameleler: Yönetim kurulu üyeleri ve kooperatif memurları, ortaklık işlemleri dışında bizzat veya dolaylı olarak kooperatifle ticari muamele yapamazlar. Ayrıca üyelerin eşleri ile üçüncü dereceye kadar kan ve sıhri hısımları kooperatife nakit borçlanamaz.
Kooperatif Yönetim Kurulu Kararlarına Karşı Dava Açılması hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıkayınız.
6.3. Denetim Kurulu
Denetim kurulu, genel kurulca en az bir en fazla dört yıl için seçilen ve kooperatif işlemlerinin hukuka uygunluğunu denetleyen iç denetim organıdır. Üyeler için en az lise mezuniyeti şartı aranması, denetimin niteliğine verilen önemi göstermektedir.
Denetim kurulunun temel görevleri:
- Yıllık bilanço ve sonuç hesaplarını inceleyerek genel kurula rapor sunmak
- En az üç ayda bir defterleri ve nakit mevcudunu kontrol etmek
- Yönetim kurulu ihmali halinde genel kurulu toplantıya çağırmak
- Ortakların yönetim ve personele ilişkin şikâyetlerini incelemek
- Gayrimenkul projelerinin usulüne uygun yürütülmesini denetlemek
Denetçiler, yönetim kurulu toplantılarına katılabilir ancak oy kullanamazlar. Görevleri sırasında edindikleri sırları açıklayamazlar; aksi hâlde hem kooperatife hem ortaklara hem de alacaklılara karşı sorumlulukları doğar.
6.4. Dış Denetim
Belirli büyüklük kriterlerini aşan kooperatifler zorunlu dış denetime tabidir. Dış denetim, finansal tabloların ilgili mevzuata uygunluğunu, gelir-gider belgelerini ve bilanço hesaplarının defter kayıtlarıyla örtüşmesini kapsar. Dış denetçi raporu genel kurula sunulmaksızın alınan finansal kararlar geçersiz sayılır.
7. Mali Düzen ve Hesaplar
7.1. Gelir-Gider Farkının Dağıtımı
Kooperatifin yıllık gelir-gider farkı genel kurulca onaylanan bilanço esas alınarak belirlenir. Müspet farkın yüzde on beşi zorunlu yedek akçe olarak ayrılır. Kalan tutar, ortaklarla yapılan işlemlerden doğan kısım için risturn (işlem payı) olarak; ortak dışı işlemlerden doğan kısım için ise sermaye payıyla orantılı temettü olarak dağıtılabilir. Genel kurul, dağıtım yerine özel fon veya yardım fonu oluşturulmasına da karar verebilir.
Yedek akçeler hiçbir koşulda ortaklara dağıtılamaz; sermaye üzerinden kazanç dağıtımı da yasaktır.
7.2. Bilanço Açığının Kapatılması
Bilanço açığı sırasıyla yedek akçelerden, özel fonlardan ve ortakların sermaye paylarından karşılanır. Bunların yetersiz kalması durumunda genel kurul, yürürlükteki net asgari ücretin yarısına kadar ortaklardan ek ödeme isteyebilir.
7.3. Tutulması Zorunlu Defterler
Kooperatif aşağıdaki defterleri tutmakla yükümlüdür:
- Yevmiye defteri
- Defteri kebir
- Envanter defteri
- Pay/Ortaklar defteri
- Yönetim kurulu karar defteri
- Genel kurul karar ve müzakere defteri
Tüm ticari defterler ve dayanak belgeler sınıflandırılmış biçimde on yıl saklanır.
8. Gayrimenkul İşletme Kooperatiflerinde Dağılma ve Tasfiye
Kooperatif; ortak sayısının yedinin altına düşmesi, genel kurul kararı, iflasın açılması, üç yıl olağan genel kurul toplantısı yapılmaması veya amacına ulaşma imkânının kalmaması gibi hâllerde dağılır.
Tasfiye kurulu en az iki kişiden oluşur; genel kurul bu görevi yönetim kuruluna da verebilir. Tasfiyenin başlangıcında envanter ve bilanço düzenlenir; alacaklılara çağrı yapılır; borçlar ödendikten sonra kalan varlık dağılma anındaki ortaklar arasında sermaye payları oranında dağıtılır. Tasfiye süresince kooperatif unvanı “Tasfiye Halinde” ibaresiyle kullanılır.
Tasfiyeden dönüş de mümkündür: Ortaklar arasında malvarlığı dağıtımına başlanmamışsa tüm ortakların beşte üçünün oyu ile kooperatifin devamına karar verilebilir.
9. Gayrimenkul İşletme Kooperatiflerinde Bakanlık Denetimi
Kooperatif, Ticaret Bakanlığı’nın süregelen denetimine tabidir. Bakanlık; üst kuruluşları, ilgili kurumları ve bağımsız denetim kuruluşlarını denetimle görevlendirebilir. Kooperatif görevlileri, denetim amacıyla istenen tüm belge ve bilgileri eksiksiz sunmak zorundadır.
Denetim sonucunda yönetim kurulu üyelerinin ya da üst düzey yetkililerin hukuka açıkça aykırı eylemlerinin tespiti hâlinde Bakanlık, telafisi güç zararların önlenmesi amacıyla bu kişilerin görevlerine tedbiren son verebilir.
Kooperatiflerde Bakanlık Temsilcileri hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
10. Sonuç
Gayrimenkul İşletme Kooperatifi, Türkiye’deki kooperatifçilik modelinin en kapsamlı örneklerinden birini temsil etmektedir. Söz konusu yapı, katılımcı yönetim anlayışını, güçlü denetim mekanizmalarını ve geniş bir faaliyet alanını bir arada sunar.
Modelin en temel güçlü yanı demokratik katılım ilkesindedir. Her ortağın yalnızca bir oy hakkına sahip olması, sermaye büyüklüğünden bağımsız bir yönetim kültürü inşa eder; büyük yatırımcı ile küçük ortak aynı ağırlıkta söz söyler. Sınırlı sorumluluk ilkesi ise ortakların kişisel varlıklarını kooperatif borçlarından koruyarak girişim riskini yönetilebilir bir çerçeveye çeker. Değişir ortaklık ve sermaye yapısı sayesinde kooperatif, toplumsal ihtiyaçlara ve ekonomik koşullara göre kendini yeniden şekillendirebilir; bu esneklik, onu sabit sermayeli şirket yapılarından temelden ayırır.
Çok katmanlı denetim sistemi de modelin önemli bir güvencesini oluşturur. İç denetim kurulu, dış denetim ve Bakanlık denetiminin birlikte işlemesi, şeffaflık ve hesap verebilirlik açısından güçlü bir zemin oluşturur. Anasözleşmenin yönetim kurulu üyelerine getirdiği yasak muamele hükümleri, çıkar çatışmalarını önlemeye yönelik ek bir güvence katmanı ekler.
Gelir çeşitliliği açısından ise kooperatif, kiralama, hâsılat paylaşımı ve doğrudan işletme gibi farklı modelleri aynı anda veya sırayla kullanabilir. Bu çeşitlilik, tek bir gelir kaynağına bağımlılığı azaltır ve mali sürdürülebilirliği pekiştirir.
Bununla birlikte modelin etkin işleyebilmesi, üç koşulun bir arada sağlanmasına bağlıdır: ortakların bilinçli ve aktif katılımı, yönetim kurulunun liyakat ve şeffaflığa gerçek anlamda bağlılığı ve denetim kurulunun bağımsız biçimde çalışması. Bu üç unsurun zayıfladığı kooperatiflerde demokratik yapı biçimsel kalmaya, kolektif güç ise birkaç kişinin tasarrufuna teslim olmaya başlar. Anasözleşmenin titizlikle kurduğu denge mekanizmalarının değeri, tam da bu noktada ortaya çıkar.