Anagayimenkulün yönetimi için Kat Mülkiyeti Kanunu belli kurullar öngörmüştür. Bu kurullar toplu yapılarda ve klasik kat mülkiyetinin geçerliği olduğu taşınmazlarda farklılıklar göstermektedir. Bu makalemizde kat mülkiyetinde kurullar, kurulların niteliği, görevi ve yetkileri açıklanacaktır.
1. Kat Malikleri Kurulu
Kat malikleri kurulu, adı üzerinde, her bir bağımsız bölüm malikinin katılımıyla oluşan tüzel kişiliği olmayan bir organdır. Kurulun üyeliği malik sıfatına bağlıdır. Bağımsız bölüme malik olan gerçek veya tüzel kişi bu sıfatla kurula katılabilir. Malik küçük veya kısıtlı ise, onu yasal temsilcisi temsil eder. Malik tüzel kişilikse, yetkili organı veya iradi temsilcisi toplantıya katılır.
Eğer bir bağımsız bölüm elbirliği ya da paylı mülkiyetle birden çok kişiye aitse, kurulda bu bölüm yalnızca bir kişi tarafından temsil edilir (KMK m.31). Maliklerin oy hakkı, arsa payından bağımsız olarak “bir malik = bir oy” kuralına tabidir. Ancak bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme malik olması halinde her bölüm için ayrı bir oy hakkı doğar; bununla birlikte bu oyların toplamı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.
Kurulda yalnızca maliklerin oy kullanma hakkı vardır. Kiracılar, intifa veya oturma hakkı sahipleri kurula katılamazlar. Ancak malikler tarafından temsilci olarak yetkilendirilmeleri halinde kurulda vekil sıfatıyla yer alabilirler. Yani malik olmayan kişiler doğrudan kurulun üyesi olamaz; ancak dolaylı temsil ilişkisiyle kurul sürecine dâhil olabilir.
a. Kat Malikleri Kurulunun Görev ve Yetkileri
Kat malikleri kurulu, anataşınmazın yönetimiyle ilgili her türlü kararı almaya yetkili en üst organdır (KMK m.27, m.32). Yönetim planının onaylanması ve değiştirilmesi, yöneticinin ve denetçinin atanması, ortak giderlerin belirlenmesi, onarım ve yenileme kararları gibi birçok husus doğrudan kurul tarafından karara bağlanır.
Ayrıca, ortak yerlerin kullanımı, işletme projelerinin görüşülmesi ve gider avanslarının belirlenmesi gibi işlemler de kurul kararına dayanır. Kurul ayrıca, yöneticinin görevlerini yapıp yapmadığını da denetler ve gerekli hâllerde görevden alabilir (m.41).
Kanun, kat malikleri kurulu kararlarının, bütün maliklerle birlikte onların külli ve cüz’i haleflerini, yönetici ve denetçileri de bağladığını açıkça düzenlemiştir (m.32/2). Bu yönüyle kurul kararları yalnızca toplantıya katılanları değil, gelecekteki malik ve paydaşları da etkiler. Ancak, kararların cüz’i halefleri bağlaması, kararın ortak yerlerin yönetimine ya da kullanım düzenine dair olması şartına bağlıdır. Maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan ilgilendiren kararlar ise cüz’i halefler bakımından bağlayıcılık doğurmaz.
b. Toplantılar ve Çağrı Usulü
Kat malikleri kurulu toplantıları olağan ve olağanüstü olarak ikiye ayrılır:
- Olağan toplantı, yönetim planında belirlenen zamanda; böyle bir belirleme yoksa her yıl ocak ayında yapılır (KMK m.29).
- Olağanüstü toplantı, önemli bir nedenin varlığı hâlinde yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin talebiyle yapılır.
Çağrı, maliklere en az 15 gün önceden, ya imza karşılığı elden ya da taahhütlü mektupla yapılmalıdır. Çağrıda toplantı nedeni ve yeri açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, ilk toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde yapılacak ikinci toplantıya ilişkin yer ve tarih de çağrıda belirtilmelidir. İlk ve ikinci toplantı arasındaki süre 7 günden az, 15 günden fazla olamaz.
Olağan ve olağanüstü toplantılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
c. Toplantı ve Karar Yeter Sayıları
Kurulun sağlıklı toplanabilmesi ve geçerli karar alabilmesi için Kanun’da toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı ayrı ayrı düzenlenmiştir (KMK m.30-31):
- İlk toplantıda, maliklerin hem sayı hem de arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması gerekir (çifte çoğunluk).
- İkinci toplantıda, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilir.
Ancak bazı konularda özel nitelikte karar yeter sayıları getirilmiştir:
- Yönetici seçimi: sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.34)
- Yönetim planının değiştirilmesi: maliklerin 5/4’ü (m.28)
- Ortak alanlarda önemli yenilik ve ilaveler: sayı ve arsa payı çoğunluğu (m.42)
- Oybirliği ile alınması gereken kararlar: bağımsız bölümlerin cins değişikliği, ortak yerin bağımsız bölüme eklenmesi gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kararlar
Bu yeter sayılara uyulmaksızın alınan kararlar geçersizdir ve iptali talep edilebilir.
Toplantılarda alınabilecek kararlardaki yeter sayılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
d. Kurul Kararlarına Karşı İtiraz ve İptal Davası
Kat malikleri kurulu kararları, ilgili malik tarafından yargı yoluyla denetlenebilir. KMK m.33’e göre:
- Karara katılan ancak aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde
- Toplantıya katılmayan malik, kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde
- Her hâlükârda karar tarihinden itibaren en geç altı ay içinde
anataşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir.
Kararın yok hükmünde ya da mutlak butlanla geçersiz olması hâlinde süre koşulu aranmaz. Ayrıca, kanuna aykırı şekilde alınan ya da toplantı ve karar yeter sayılarına uyulmaksızın alınan kararların iptali her zaman istenebilir. Ayrıca, bir kat malikinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören diğer malikler de hâkimin müdahalesini talep edebilir.
2. Toplu Yapılarda Kurullar
Toplu yapılar, bir veya birden fazla parselde birden çok yapının ve bağımsız bölümün bulunduğu, ortak alan, tesis ve hizmetlerin birlikte yönetildiği özel nitelikli yerleşim düzenleridir. Bu yapılar için yönetim organizasyonu klasik apartman modelinden farklı olarak çok katmanlı ve bölümlenmiş kurullardan oluşur. Kat Mülkiyetinde Toplu yapılar hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Her bir blok yapı, kendi ortak alanları ve iç düzenine ilişkin olarak blok kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Blok niteliği taşımayan yapılar ise ilgili parseldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu tarafından idare edilir. Bir adada birden çok parsel varsa, bu parsellerin ortak yerleri için ada kat malikleri kurulu oluşturulur. Ancak yönetim planı ile bu yetkiler ada temsilciler kuruluna devredilebilir. Ada temsilciler kurulu, her blok veya blok dışı yapı maliklerinin kendi aralarından seçeceği temsilcilerden oluşur ve oy hakları, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir.
Toplu yapı kapsamındaki genel ortak yapı, yer ve tesisler ise tüm bağımsız bölüm maliklerinin oluşturduğu toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Yönetim planında aksi belirtilmemişse, bu görevler toplu yapı temsilciler kuruluna bırakılır. Bu kurul da blok yöneticileri ve diğer yapı temsilcilerinden oluşur ve kararları bağımsız bölüm sayısına göre oy çokluğu ile alınır. Böylelikle katmanlı bir temsil sistemiyle büyük yapılar etkin biçimde yönetilebilmektedir.
Toplu yapılar için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan tüm maliklere bağlayıcıdır. Planın değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölümlerin beşte dördünün onayı gerekir. Yönetim planı geçici yönetime dair hükümler içeriyorsa, bu hükümler de aynı çoğunlukla değiştirilebilir. Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Yönetici ve denetçilerin atanması da çok katmanlı bir yapıya sahiptir. Blok yöneticisi, blok kat malikleri kurulunca; blok dışı yapılar için yönetici, o yapıların kat maliklerince; toplu yapı geneli için yönetici ise toplu yapı temsilciler kurulunca atanır. Atama kararları, sayı ve arsa payı çoğunluğuna dayanır.
Toplu yapılarda ortak giderlerin paylaşımı ise kullanım esasına göre düzenlenmiştir. Sadece belirli yapılara ait ortak yerlerin giderleri ilgili yapıdaki maliklere yüklenirken, tüm yapıları ilgilendiren genel ortak alanların giderleri, tüm maliklere arsa payı oranında dağıtılır. Hiçbir kat maliki, ortak yerlerden yararlanmadığını veya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu yükümlülüklere ilişkin kurul kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesi anlamında belge niteliği taşır.
Kurulların oluşumundan önce, yönetim planı çerçevesinde geçici yönetim tesis edilebilir. Geçici yönetim en geç yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl içinde veya toplu yapının tamamlanmasından sonra bir yıl içinde sona erer. Bu süre zarfında geçici yönetim, kurulun görev ve yetkilerini devralarak gerekli idari süreçleri yürütür.
Son olarak, 74. madde uyarınca, bu bölüme özgü özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tüm genel hükümleri toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyasen uygulanır. Bu çerçevede doğacak tüm uyuşmazlıkların çözüm yeri ise yine sulh hukuk mahkemeleridir. Kısaca özetlemek gerekirse; KMK m.69 ve devamı maddelerine göre:
- Her blok için blok kat malikleri kurulu
- Blok olmayan yapılar için parsel düzeyinde kat malikleri kurulu
- Tüm parsellerin ortak alanları için toplu yapı kat malikleri kurulu
- Gerekirse bu görevler, blok temsilciler kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kuruluna devredilir.
Toplu yapılarda tek bir yönetim planı düzenlenir (m.70). Yönetim planının değiştirilmesi, temsilciler kurulunun temsil ettiği bağımsız bölümlerin 5/4’ünün onayına tabidir.
Toplu yapıdaki tüm kurulların kararları da Kat Mülkiyeti Kanunu’nun diğer kurallarına tabidir ve icra kabiliyeti bakımından İİK m.68 anlamında belge hükmündedir (m.72).
Sonuç
Kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti rejiminin merkezi karar organıdır. Bu kurulun hukuki yapısı, temsil adaleti, çoğunluk dengesi ve karar bağlayıcılığı esasına dayanır. Kurulun işlevselliği, yalnızca taşınmazın fiziksel düzenini değil, giderlere katılımını ve yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Bu nedenle, kurulun usulüne uygun şekilde toplanması, kararların hukuka ve yönetim planına uygun şekilde alınması, maliklerin hak arama yollarını etkin biçimde kullanması büyük önem taşır.
Kat malikleri kurulunun doğru işlemesi, yalnızca hukuki bir zorunluluk değil; toplu yaşamın sürdürülebilirliği açısından da temel bir gerekliliktir.