Taşınmaz satış vaadi, bir tarafa veya iki tarafa, belirli bir taşınmazın satış sözleşmesinin ileride kurulmasını talep etme hakkı tanıyan bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kaynağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesidir. Anılan madde hükmüne göre:
“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”
Bu yazımızda, taşınmaz satış vaadine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davası ele alınacaktır.
1- Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, vaat alacaklısı ve vaat borçlusu olmak üzere iki taraf bulunmaktadır.
Vaat borçlusu, sözleşmenin konusunu oluşturan taşınmazı, belirlenen şartlar çerçevesinde vaat alacaklısına devretmeyi taahhüt eden kişidir.
Vaat alacaklısı ise, taşınmazın devrini vaat eden vaat borçlusundan taşınmazın satış sözleşmesini yapmasını ve taşınmazı devretmesini talep etme hakkına sahip kişidir.
2- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Şekil Şartı Nedir?
Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, satış sözleşmesinin resmî şekilde düzenlenmesi zorunludur. Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerlilik kazanmaz. Burada resmî şekilden anlaşılması gereken, sözleşmenin noter huzurunda veya tapu sicil memuru tarafından düzenlenmesidir.
3- Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilebilir mi?
Taşınmaz satış vaadi, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca tapuya şerh edilebilecek kişisel haklar arasında yer almaktadır. İlgili madde hükmü şu şekildedir:
“Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Bu düzenleme gereği, tapuya şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sayesinde, taşınmazı sonradan edinen üçüncü kişilere karşı da bu hak ileri sürülebilmektedir.
Yukarıda açıkladığımız üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi artık noterler tarafından da düzenlenebilmektedir. Noterler, düzenledikleri satış vaadi sözleşmesini, tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh verebilmektedir.
5831 sayılı Kanunun 1. maddesi ile değiştirilen 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin yedinci fıkrasına göre, Noterlik Kanunu’nun 44. maddesinin (B) bendi uyarınca, noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin talebi üzerine tapu siciline şerh edilebilir.
Aynı maddenin sekizinci fıkrası uyarınca, tapu siciline şerh verilmesinden itibaren beş yıl içinde taşınmazın satışı yapılmaz, irtifak hakkı tesis edilmez veya bu hak tapuya tescil ettirilmezse, söz konusu şerh, tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin edilir.
Önemle belirtilmelidir ki, tapu sicilinde şerh bulunuyor olsa dahi, beş yıllık sürenin dolması halinde bu şerhin artık hukuki bir değeri kalmamaktadır.
12.10.2021 tarihli değişikliğe göre, noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin başvurusu üzerine tapu siciline şerh edilebilmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, tapu siciline şerh verilmesinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tescil edilmezse, malik tarafından talepte bulunulması ve terkin harcının yatırılması koşuluyla şerh terkin edilebilir. Şerhin terkin edilmesi durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun 1019. maddesi uyarınca şerh lehtarına bilgi verilmesi zorunludur.
Ayrıca, taşınmaz satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapu siciline şerh edildikten sonra, şerhin süresi dolmadan da, şerh lehtarı tarafından talepte bulunulması ve terkin harcının ödenmesi şartıyla şerh terkin ettirilebilir.
4- Taşınmaz Satış Vaadinin Tapuya Şerh edilmesinin Sonuçları Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride taşınmazın satışının yapılacağına dair taraflar arasında imzalanan bir ön sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi uyarınca bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi (noterde düzenleme şeklinde yapılması) gerekir.
Bununla birlikte, sadece kişisel hak doğuran bu sözleşmenin etkisi, tapu siciline şerh edilmesiyle birlikte önemli ölçüde artar. Tapuya şerh edilmiş bir taşınmaz satış vaadi, şerh süresi boyunca üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi’nin 24.12.2019 tarihli, 2018/1422 E., 2019/12403 K. sayılı kararında belirtildiği üzere:
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, taşınmazın satışına engel teşkil etmez. Ne var ki şerhe rağmen taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetinden söz edilemez ve vaat alacaklısı beş yıl süre boyunca geçerli olan şerhe dayanarak üçüncü kişi üzerindeki kaydın iptali ve adına tescilini isteme hakkına sahiptir.”
Bu karardan açıkça anlaşılmaktadır ki, taşınmazın vaat alacaklısı, tapuya şerh verilmiş vaadine dayanarak, tapuyu devralan üçüncü kişiye karşı doğrudan hak iddia edebilir ve tapu iptali ve tescil davası açabilir. Tapuya şerh, üçüncü kişinin iyi niyet iddiasını ortadan kaldırır.
a) Taşınmaz Satış Vaadine Şerh Verildikten Sonra Haciz Olursa Ne Olur?
Yine Yargıtay 17. HD’nin yukarıda anılan kararında, satış vaadi sözleşmesinin şerhinden sonra haciz işlemi yapıldığı durumda, satış vaadi hakkı öncelikli kabul edilmiştir. Bu doğrultuda, satış vaadi alacaklısının hakkı, sonradan gelen haciz işlemine rağmen korunmaktadır.
b) Bir Taşınmaz Üzerinde Birden Fazla Satış Vaadi Sözleşmesi Olursa Ne Olur?
Bir taşınmaz hakkında birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapılmış ve şerh edilmişse, bu durumda öncelik, önceki tarihte şerh edilen hakka verilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 14.10.2021 tarihli, 2021/6226 E., 2021/1921 K. sayılı kararında şu husus vurgulanmıştır:
“Davacı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin, diğer davalılar arasında yapılan sözleşmeden tarih olarak öncelik taşıdığı, bu nedenle davanın kabulü gerektiği…”
Burada, ilk şerh edilen satış vaadinin, sonrakilere nazaran üstünlüğü korunmuştur. Ayrıca kötü niyetli işlemlerin iptali de mümkün kılınmıştır.
5- Özel Durumlar
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulüne karar verilebilmesi için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Aşağıda ifa olanağının hangi durumlarda mevcut olduğu veya olmadığı izah edilmeye çalışılacaktır.
a) Paylı Mülkiyette Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Paylı mülkiyet Türk Medeni Kanunu’nun 688. ile 700. maddeleri arasında tanımlanmıştır. TMKm. 688/3’de;
“Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”
Denilmek suretiyle paydaşların payını devredebileceği açıklanmıştır. Bu madde hükmünden de anlaşılacağı üzere paydaşlar kendi payını satabilme hakkına sahiptir. Payını satabilme hakkına sahip olan paydaş, hali ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine taraf olabilecektir. Paylı mülkiyet nedir, özellikleri ve taşınmaz satış vaadine etkisi hakkında detaylı bilgi almak için paylı mülkiyet yazımıza göz atabilirsiniz.
b) Elbirliği Mülkiyeti Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Kurulabilir mi?
Elbirliği mülkiyeti, birden fazla kişinin belirli bir mal veya hak üzerinde ortak mülkiyet hakkına sahip olduğu, ancak paylarının önceden belirlenmediği özel bir mülkiyet türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 701.-703. maddelerinde düzenlenen elbirliği mülkiyeti, özellikle miras ortaklığı, aile malları ortaklığı ve adi ortaklık gibi hukuki ilişkilerde ortaya çıkar. Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan biri kendi payına düşen kısmı satması mümkün değilse de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurmasına engel bir durum yoktur. Yalnız vaat alacaklısı söz konusu taşınmaz paylı mülkiyete dönüşmeden taşınmazın devrini talep edemeyecektir. Elbirliği mülkiyeti hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
c) Kaçak Yapı Satış Vaadine Konu Yapılabilir mi?
3194 Sayılı İmar Kanunu ve diğer yönetmeliklere göre kural olarak inşa edilecek her yapı için ruhsat alınması gerekmektedir. Yapı ruhsatı alınmadan yapılacak her inşaat kaçak yapı durumundadır. Yapı ruhsatı alınsa dahi ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapılması yapıyı yine kaçak yapı durumuna sokacaktır. Aynı zamanda kaçak yapı (Ruhsatsız Yapı) inşa eden kişi Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi gereği imar kirliliğine neden olma suçu ile yargılanacaktır. Dolayısıyla kanunun idari ve cezai yaptırıma tabi tuttuğu ve nihayetinde yıkılması gereken bir yapının taşınmaz satış vaadine konu olması mümkün değildir. Kaçak yapı ve imar kirliliğine neden olma suçu hakkında detaylı bilgi edinmek için; Kaçak İnşaatın Hukuki Sonuçları, İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu
d) Gecekondu Üzerinde Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
775 Sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34/1 maddesinde;
“Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde:
a) Devir ve temlik olunamaz.
b) Rehin, ve diğer ayni haklarla takyidedilemez.
c) Satış va’di sözleşmesine konu teşkil edemez.
d) Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.
e) Haczedilemez ve işgal olunamaz.”
denilmek suretiyle gecekondu yapılar taşınmaz satış vaadine konu olamayacağı hüküm altına alınmıştır.
e) Tarım Arazilerinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?
Tarım arazilerinin satış yoluyla mülkiyet devri, belirli yasal düzenlemeler çerçevesinde Tarım ve Orman Bakanlığı’nın gözetimi altında gerçekleştirilmektedir. Bu işlemler, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmelik hükümleri doğrultusunda yürütülmektedir. Uygulama esnasında, arazinin ekonomik bütünlüğü, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri, maliklerin durumu ve alıcıların sahip oldukları arazi miktarları dikkate alınmaktadır. Tarım arazisinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilmesi belli şartlar gereklidir. Şöyle ki; tarım arazisinin tek başına maliki olan kişi, aynı sözleşme ile bu araziyi birden fazla kişiye devredeceğini taahhüt etmişse ve bu durum, tarım arazisinin kanunda öngörülen asgari büyüklüğün altına düşmesine neden oluyorsa, sözleşmenin ifası mümkün değildir. Bunların dışında asgari büyüklüğün altındaki tarım arazileri taşınmaz satış vaadine konu olabilmektedir. Tarım arazilerinin satış yoluyla devri hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayanız.
f) Köy Kanunu’na göre Taşınmaz Satış Vaadi
442 Sayılı Köy Kanunu’nun ek 13. maddesine göre;
“Köy tüzel kişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2000 m2 olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır.
Satış bedeli peşin veya en çok 5 yılda ve 5 eşit taksitle tahsil edilerek, o köyün imar işlerinde kullanılmak üzere köy sandığına yatırılır.
Köy ihtiyar meclisince satılan parseller üzerine satış tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde bina yapılması zorunludur.
Hak sahipleri bu yerleri 10 yıl müddetle başkalarına devir ve temlik edemezler.”
Dolayısıyla Köy Kanunu’na göre kendisine taşınmaz satılan kişiler 10 yıl içerisinde taşınmazı devir ve temlik edemezler. Devretme imkanı olmayan bir taşınmaz üzerinde de taşınmaz satış vaadi kurulması mümkün değildir.
g) İmar Kanunu 18. Maddesine Göre Taşınmaz Satış Vaadi
İmar Kanunu’nun 18. maddesinde;
“Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”
Hükmü düzenlenmiştir. Hüküm uyarınca veraset yoluyla intikal eden, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması kapsamında şüyulandırılan, tarım ve hayvancılık amacıyla yapılan hisselendirmeler ile turizm, sanayi ve depolama amacıyla yapılan hisselendirmeler ve cebri icra yolu ile satılanlar hariç olmak üzere; imar planı bulunmayan yerlerde, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları yapılamaz ve taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenlenemez. İmar Kanunu’nun 18. Maddesi hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayanız.
h) Orman Kanunu’na Göre Satış Vaadi
Orman Kanunu’nun 52. maddesinde;
“Ekim ve dikim suretiyle meydana getirilen hususi ormanlar hariç, hususi ormanlar 500 hektardan küçük parçalar teşkil edecek şekilde parçalanıp başkalarına temlik ve mirascılar arasında ifrazen taksim edilemez.”
hükmü yer almaktadır. Hükme göre, 500 hektarın altını konu alan satış vaadi sözleşmesi kurulması mümkün değildir.
ı) 3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanunu’na Tabi Taşınmazlar Üzerinde Satış Vaadi
3083 Sayılı Kanunu’nun 13/1 maddesinde;
“Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.
Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzelkişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir.”
Hükmüne göre, İlgili Kanunun 13. maddesi uyarınca, uygulama alanlarında, Cumhurbaşkanı kararının Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirme ve dağıtım işlemleri tamamlanıncaya veya tapuya tescil sonuçlanıncaya kadar, gerçek kişiler ile özel hukuk tüzel kişilerine ait arazilerin mülkiyet ve zilyetliği devredilemez ve temlik edilemez. Ayrıca, bu araziler üzerinde ipotek tesis edilemez ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilemez.
i) 2863 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunması Kanunu’na Tabi Taşınmazlar Üzerinde Satış Vaadi
2863 Sayılı Kanunu’nun 11. Maddesinde;
“Taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının malikleri bu varlıkların bakım ve onarımlarını Kültür ve Turizm Bakanlığının bu Kanun uyarınca bakım ve onarım hususunda vereceği emir ve talimata uygun olarak yerine getirdikleri sürece, bu Kanunun bu konuda maliklere tanıdığı hak ve muafiyetlerden yararlanırlar. (Değişik ikinci cümle: 22/5/2007-5663/1 md.) Ancak, kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurullarınca birinci grup olarak tescil ve ilan edilen kültür varlıklarının bulunduğu taşınmazlar ile birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar zilyetlik yoluyla iktisap edilemez.”
Hükmü düzenlenmiştir. Birinci grup kültür varlıkları ve birinci ve ikinci derece arkeolojik sit alanlarındaki taşınmazlar üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması hukuken mümkün değildir.
6- İfa İmkansızlığı Durumunda Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Yukarıda sayılan durumlar çerçevesinde taşınmaz satış vaadinin ifası imkansızsa vaat alacaklısı tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Açılsa dahi mahkemece ret kararı verilecektir. Bu durumda vaat alacaklısı borca aykırılık hükümleri uyarınca tazminat davası açmalıdır.
7- Taşınmaz Satış Vaadinde Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devredilmesi
Satış vaadi tapuya şerh edilmemişse, tapu siciline güven ilkesi gereğince taşınmazı satın alan kişinin kazanımı iyi niyetli olması kaydıyla korunur. Satış vaadi alacaklısı taşınmazı satın alan kişinin kötü niyetli olduğunu her zaman ileri sürebilir. Kötü niyet iddiasında bulunan taraf mahkeme huzurunda bu iddialarını kanıtlamak zorundadır.
8- Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine dayalı davalarda zamanaşımı süresi belirtilmediğinden genel zamanaşımı olan 10 yıllık süre uygulanır. Bu süre ifa zamanından itibaren işlemeye başlar.
9- Görevli ve Yetkili Mahkeme
6100 Sayılı HMK uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.