Türkiye’de kentleşmenin hız kazanmasıyla birlikte, birden fazla konut veya iş yeri barındıran siteler gündelik yaşamın vazgeçilmez bir parçası haline gelmiştir. Bu yapıların ortak alanlarının yönetimi, bakımı ve sakinlerin ortak ihtiyaçlarının karşılanması; disiplinli, şeffaf ve katılımcı bir örgütlenme modeli gerektirmektedir. İşte bu ihtiyacı karşılamak üzere hukuki zemin kazanan kurumlardan biri de site işletme kooperatifleridir.
Site işletme kooperatifleri; 24.04.1969 tarihli ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu çerçevesinde kurulan, değişir ortaklı ve değişir sermayeli, sınırlı sorumlu kooperatif tüzel kişilikleridir. T.C. Ticaret Bakanlığı Esnaf, Sanatkârlar ve Kooperatifçilik Genel Müdürlüğü tarafından hazırlanan Örnek Anasözleşme; bu kooperatiflerin kuruluşundan tasfiyesine, ortaklık işlemlerinden genel kurul prosedürlerine dek tüm temel kuralları belirlemiştir. Bu makale, söz konusu örnek anasözleşmeyi esas alarak site işletme kooperatiflerinin yapısını, amaçlarını, organlarını ve işleyişini bütünlüklü bir biçimde ele almaktadır. Kooperatifler hakkında ayrıntılı bilgiler ilgili başlığın altında konu ile yazdığımız makalelerin bağlantısı eklenmek suretiyle sunulmuştur.
1. Site İşletme Kooperatiflerinin Kuruluşu, Amacı ve Hukuki Niteliği
Site işletme kooperatifi; bir site dahilindeki konut ya da iş yeri maliklerinin, sakinlerinin ve ilgili tarafların bir araya gelerek oluşturdukları, sitenin ortak ihtiyaçlarını karşılamak ve yönetimini üstlenmek amacıyla kurulmuş kooperatif tüzel kişiliğidir. Anasözleşmenin 1. maddesine göre bu kooperatif; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu hükümlerine göre değişir ortaklı, değişir sermayeli ve sınırlı sorumlu bir yapıya sahiptir.
Kooperatif, ticaret siciline tescil ile tüzel kişilik kazanmaktadır. Tescilden önce kooperatif adına işlem yapanlar, bu işlemlerden şahsen ve zincirleme olarak sorumludurlar. Anasözleşmede yapılacak değişiklikler ise kuruluştaki usule tabidir; bu düzenleme, kooperatif yapısının güvenceli biçimde korunmasını sağlamaktadır.
Anasözleşmenin 6. maddesi, kooperatifin amacını; ortaklarının sahibi bulunduğu konut veya iş yerlerinden oluşan sitenin ve site sakinlerinin ortak ihtiyaçlarını karşılamak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre yetki verildiğinde site yönetimini üstlenmek, siteyi geliştirmek ve güzelleştirmek olarak tanımlamaktadır. Bu genel amaç çerçevesinde kooperatifin yürütebileceği başlıca faaliyetler şöyle sıralanabilir:
- Kat Malikleri Kurulu veya alt kurullarınca yönetici seçilmesi halinde siteyi yönetmek.
- Mülkiyetindeki ortak ve genel hizmet tesislerini işletmek, kiraya vermek, bakım ve onarımlarını sağlamak.
- Amacına uygun menkul ve gayrimenkul satın almak; ortak ihtiyaçlar için inşaat yapmak ya da yaptırmak.
- Site sakinlerine gıda ve diğer ihtiyaç maddelerini ucuza temin etmek, ulaşım hizmetleri düzenlemek.
- Sakinlerin sportif faaliyetleri ile sosyal dayanışmasını desteklemek; yardım fonları ve eğitim faaliyetleri yürütmek.
- Kredi ihtiyacının karşılanması için finansman kuruluşlarına başvurmak ve borçlanmak.
- Diğer kooperatiflerle iş birliği yapmak ve üst kuruluşlara katılmak.
- Sigorta, danışmanlık ve araştırma hizmetleri almak; amaçlara uygun şirketlere ortak olmak.
2. Site İşletme Kooperatiflerini Sermaye Yapısı ve Ortaklık İşlemleri
2.1. Sermaye ve Paylar
Kooperatifin sermayesi, ortakların taahhüt ettikleri payların toplam tutarından oluşmakta olup değişkendir. Anasözleşmede bir ortaklık payının değeri 100 Türk lirası olarak belirlenmiş; bir ortak en fazla 5.000 pay taahhüt edebilmektedir. Her ortağın taahhüt etmesi gereken asgari pay sayısı ise anasözleşmede boş bırakılarak kuruluş aşamasında belirlenmek üzere tasarlanmıştır.
Kurucuların taahhüt ettikleri pay bedellerinin en az dörtte biri, ticaret siciline tescilden önce ödenmelidir; geri kalan tutar ise tescili izleyen yirmidört ay içinde ödenir. Nakdi ödemeler, kurulmakta olan kooperatif adına açılacak özel bir banka hesabına yatırılır. Ayni sermaye konulması da mümkün olup bu durumda 1163 sayılı Kanunun ilgili hükümleri uygulanır.
2.2. Ortaklık Şartları ve Kabul
Kooperatife ortak olabilmek için iki temel şart öngörülmüştür: Birincisi, medeni hakları kullanma ehliyetine sahip gerçek kişi ya da kamu veya özel hukuk tüzel kişisi olmak; ikincisi, site dahilinde konut ya da iş yeri maliki, oturma hakkı sahibi, genel hizmet tesislerinden birinin maliki veya kiracısı olmaktır.
Ortaklığa kabul, yönetim kurulunun kararıyla gerçekleşmektedir. Başvuranlar, ortaklık şartlarını taşıdıklarını gösteren belgelerle birlikte yazılı olarak yönetim kuruluna başvurmalı; başvuruda anasözleşme hükümlerini ve yükümlülükleri kabul ettiklerini açıkça beyan etmelidirler. Yönetim kurulu başvuruyu bir ay içinde sonuçlandırmak ve sonucu taahhütlü mektupla ya da imza karşılığında tebliğ etmek zorundadır.
2.3. Ortaklıktan Çıkma, Çıkarılma ve Devir
Her ortak, hesap senesi sonundan en az bir ay önce yönetim kuruluna yazılı başvurmak suretiyle ortaklıktan çıkabilir. Yönetim kurulunun bu talebi reddetmesi halinde ortak, noter aracılığıyla bildirimde bulunarak ortaklıktan ayrılabilir.
Ortaktan çıkarma ise yönetim kurulu kararıyla gerçekleşebilir; bunun için ya ortaklık şartlarından birinin yitirilmesi ya da kooperatifin para, mal ve belgeleri üzerinde suç işlenmesi gerekmektedir. Çıkarma kararına karşı üç ay içinde mahkemeye veya genel kurula itiraz yolu açıktır. Ortaklık ayrıca, ortaklık şartlarını taşıyan kişilere devir yoluyla da el değiştirebilir; bu durumda yönetim kurulu devralanı ortaklığa kabul etmekten kaçınamaz.
Kooperatif Ortaklığından Çıkarılma Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin;Tıklayınız.
Kooperatif Ortaklığının Devri Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin;Tıklayınız.
Kooperatif Ortaklığından Ayrılan Ortağın Alacakları Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin;Tıklayınız.
3. Site İşletme Kooperatifin Organları
Anasözleşmenin 23. maddesine göre kooperatifin üç temel organı vardır: Genel Kurul, Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu. Her organın görev sınırları, seçim usulleri ve sorumlulukları ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir.
3.1. Genel Kurul
Genel kurul, kooperatifin en yetkili organıdır. Olağan genel kurul her yılın ilk altı ayı içinde yapılmakla birlikte, belirli koşullarda iki hesap dönemini kapsayacak şekilde birleştirilerek de düzenlenebilir. Olağanüstü genel kurul ise kooperatif işlerinin ya da anasözleşme hükümlerinin gerektirdiği her zaman toplanabilir.
Genel kurulun başlıca yetkileri arasında şunlar sayılabilir: bilanço ve raporların onaylanması; yönetim ve denetim kurulu üyelerinin seçimi ve ibrası; ortaklık taksitlerinin belirlenmesi; anasözleşme değişikliklerine karar verilmesi; kooperatifin dağılması. Genel kurul toplantılarına katılma hakkı olan ortaklar, yönetim kurulunca KOOPBİS sisteminden alınan liste aracılığıyla belirlenmektedir.
Toplantı nisabı, genel kurula katılma hakkına sahip ortakların en az dörtte birinin şahsen ya da temsilen hazır bulunmasıdır. Kararlar, toplantı nisabının sağlanması koşuluyla oylama sırasındaki mevcudun yarıdan fazlasının oyuyla alınır. Ancak kooperatifin dağılması, birleşmesi veya anasözleşme değişikliği gibi kritik kararlar için kullanılan oyların üçte iki çoğunluğu aranmaktadır.
Genel kurul toplantılarına elektronik ortamda katılım da mümkündür. Yönetim kurulu kararı veya ortakların en az onda birinin yazılı talebiyle (en az 4 ortak olmak kaydıyla) toplantılar elektronik ortamda yapılabilmektedir. Bu süreç, Kooperatiflerde Elektronik Ortamda Yapılacak Genel Kurullara İlişkin Yönetmelik çerçevesinde yürütülmektedir.
Kooperatif Genel Kurul Toplantıları Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.
3.2. Yönetim Kurulu
Yönetim kurulu, kooperatifin icra organı olup genel kurul tarafından en az bir, en çok dört yıl için seçilir. En az üç üyeden oluşan yönetim kuruluna, seçilen asıl üye sayısı kadar yedek üye de belirlenir.
Yönetim kurulu üyelerinde aranan şartlar arasında Türk vatandaşı ve kooperatif ortağı olmak, medeni hakları kullanma ehliyetine sahip bulunmak, aynı amaçlı başka bir kooperatifin yönetim kurulunda görev almamak ve belirli suçlardan mahkûm olmamak yer almaktadır. Yönetim kurulu üyeleri ayrıca belirli akrabalık ve ortaklık yasaklarına tabidir; bu düzenleme çıkar çatışmalarını önlemeye yönelik önemli bir güvencedir.
Yönetim kurulunun başlıca görevleri şunlardır: yıllık bilanço ve bütçenin hazırlanması; ortaklık başvurularının incelenmesi; kooperatifin mahkemelerde ve resmi kurumlarda temsil edilmesi; kredi kullanımı; bakanlık denetimlerine yardımcı olunması; genel kurul kararlarının uygulanması. Kooperatif adına düzenlenecek belgelerin geçerli olabilmesi için, kooperatif unvanı altında temsile yetkili olanlardan ikisinin imzası zorunludur.
3.3. Denetim Kurulu ve Dış Denetim
Denetim kurulu, genel kurul tarafından en az bir, en çok dört yıl için seçilmekte; en az bir üyeden oluşmaktadır. Üyelerde en az lise diploması aranmakta, yönetim kuruluyla akrabalık ilişkisi bulunmaması gerekmektedir. Denetim kurulunun temel görevleri; yıllık bilanço ve hesapların incelenerek raporlanması, defterlerin en az üç ayda bir gözden geçirilmesi, nakit ve menkul değerlerin kontrolü ile yönetim kurulunun kanun ve anasözleşmeye uygunluğunun gözetimidir.
Anasözleşme, iç denetimin yanı sıra dış denetime ilişkin de hükümler içermektedir. Kooperatif ve Üst Kuruluşlarının Denetimine Dair Yönetmelik kapsamında belirlenen şartları taşıyan kooperatifler dış denetime tabi olmakta; bu denetim finansal tabloların mevzuata uygunluğunu kapsamaktadır. Dış denetçi raporu genel kurula sunulmayan kooperatiflerde finansal tablolar ve ibra kararları geçersiz sayılmaktadır.
4. Mali Yapı, Hesaplar ve Defterler
4.1. Hesap Dönemi ve Bilanço
Kooperatifin hesap dönemi takvim yılıdır. Yönetim kurulu, her yılın 31 Aralık tarihi itibarıyla envanter çıkararak bilançoyu ve gelir-gider hesaplarını hazırlar; bunları genel kurul toplantısından en az bir ay önce denetim kuruluna sunar. Bilanço ve sonuç hesapları, genel kurul toplantısından en az on beş gün önce kooperatif merkezinde ve elektronik ortamda KOOPBİS üzerinden ortakların incelemesine açılır.
4.2. Gelir-Gider Farkının Dağıtımı
Müspet gelir-gider farkının yüzde on beşi yedek akçe olarak ayrılmaktadır. Geriye kalan tutar genel kurul kararıyla; ortaklarla yapılan muamelelerden kaynaklanan kısım risturn olarak ilgili ortaklara, ortak dışı işlemlerden doğan kısım ise ortakların sermaye payları oranında dağıtılabilir ya da özel fonlara ve yardım fonlarına aktarılabilir. Yedek akçeler ortaklara dağıtılamaz; sermaye üzerinden kazanç dağıtımı da yasaktır.
4.3. Tutulması Zorunlu Defterler
Anasözleşmede kooperatifte tutulması zorunlu olan defterler şöyle sıralanmaktadır:
- Yevmiye defteri
- Defteri kebir
- Envanter defteri
- Ortaklar/Pay defteri
- Yönetim kurulu karar defteri
- Genel kurul karar ve müzakere defteri
Bu defterlerin tamamı, ilgili mevzuata uygun şekilde noter onaylı olarak açılmalı ve kapanışlarında yeniden onaylatılmalıdır. Kooperatif, söz konusu defterleri ve dayanak belgeleri sınıflandırılmış biçimde on yıl boyunca saklamakla yükümlüdür.
5. Dağılma, Tasfiye ve Kooperatifin Sona Ermesi
Anasözleşmenin 83. maddesi, kooperatifin hangi hallerde dağılacağını açıkça düzenlemiştir. Ortak sayısının yedinin altına düşmesi, genel kurul kararı, iflasın açılması, üç yıl olağan genel kurul yapılmaması ve amacına ulaşma imkânının ortadan kalktığının tespiti bu hallerin başında gelmektedir.
Tasfiye, genel kurul tarafından seçilen en az iki kişilik bir tasfiye kurulunca yürütülür. Tasfiye memurları; kooperatif malvarlığının envantere alınması, borçların ödenmesi, aktiflerin paraya çevrilmesi ve geri kalan tutarın ortaklar arasında sermaye payları oranında dağıtılması görevlerini üstlenir. Tasfiye süresince kooperatif unvanı “Tasfiye Halinde” ibaresiyle kullanılır.
Kooperatif, birleşme veya devir yoluyla da sona erebilir. Bunun yanında, gerekli koşullar sağlandığında tasfiyeden dönülmesi de mümkündür: Ortaklar arasında malvarlığı dağıtımına başlanmamış olmak kaydıyla, tüm ortakların beşte üçünün oyuyla kooperatifin devamına karar verilebilir.
6. Bakanlık Denetimi ve KOOPBİS Sistemi
Site işletme kooperatifleri, Ticaret Bakanlığı’nın sürekli denetimine tabidir. Bakanlık; kooperatif üst kuruluşlarını, ilgili müesseseleri ve bağımsız denetim kuruluşlarını kooperatifi denetlemekle görevlendirebilir. Kooperatif görevlileri, denetim görevlilerine her türlü belgeyi ve bilgiyi eksiksiz sunmak zorundadır.
Kooperatif Bilgi Sistemi (KOOPBİS), kooperatiflerin dijital ortamda izlenmesini ve yönetimini kolaylaştıran devlet altyapısıdır. Yönetim kurulu; ticaret sicili kayıtlarını, finansal tabloları, genel kurul evrakını ve ortaklara ilişkin bilgileri KOOPBİS’e işlemekle yükümlüdür. Ortaklar, genel kurula katılma hakkını haiz ortaklar listesine KOOPBİS üzerinden erişebilmektedir. Bu sistem; şeffaflık, hesap verebilirlik ve denetim kolaylığı bakımından kritik bir işlev görmektedir.
7. Site İşletme Kooperatiflerinin Kat Mülkiyeti Kanunu ile İlişkisi
Site işletme kooperatiflerinin özgün yanlarından biri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile kurdukları ilişkidir. Kat Malikleri Kurulu ya da alt kurullarca yönetici olarak seçilmesi halinde kooperatif, anılan Kanun’dan doğan tüm yönetim ve yöneticilik sıfat, yetki, hak ve sorumluluklarını üstlenmektedir.
7.1. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Temel Çerçevesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir yapıdaki bağımsız bölümlerin ayrı mülkiyet konusu olabilmesini ve bu bölümlerin maliklerinin ortak alanlar üzerindeki hak ile yükümlülüklerini düzenleyen temel mevzuattır. Kanun; kat malikleri kurulu, yönetici ve denetçi atanması, ortak gider avansları ile işletme projesi gibi mekanizmalar aracılığıyla çok katlı yapıların ve sitelerin yönetim sistematiğini ortaya koymaktadır.
Birden fazla yapıyı kapsayan büyük sitelerde ise Kanun’un öngördüğü “toplu yapı” hükümleri devreye girmektedir. Bu çerçevede hem blok bazında kat malikleri kurulları hem de tüm siteyi kapsayan bir merkezi kurul oluşturulabilmekte; kooperatif yöneticiliğe seçildiğinde bu çok katmanlı yapının tamamını koordine etmekle yükümlü hale gelmektedir.
7.2. Kooperatifin Yönetici Sıfatıyla Üstlendiği Görev ve Yetkiler
Anasözleşmenin 47. maddesinin (k) bendi, yönetim kuruluna 634 sayılı Kanun çerçevesinde oluşan bağımsız bölüm malikleri kurul ve alt kurullarının yetki ve görev aktardıkları takdirde bu kurulların toplantılarını düzenlemek ve tüm yönetim sorumluluklarını üstlenmek yükümlülüğünü getirmektedir. Bu hüküm, kooperatifi yalnızca kendi iç örgütlenme modeli içinde değil, kat mülkiyeti sisteminin de aktif bir yönetim unsuru olarak konumlandırmaktadır.
Bu kapsamda kooperatifin yönetici sıfatıyla üstlendiği başlıca görevler şöyle sıralanabilir:
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak, toplantı gündemini hazırlamak ve alınan kararları uygulamak.
- Ortak gider avanslarını toplamak ve yıllık işletme projesini hazırlamak.
- Ortak yerlerin bakım, onarım ve temizliğini sağlamak; sigorta yaptırmak.
- Ortak giderlere katılmayan kat maliklerine karşı icra takibi başlatmak ve dava açmak.
- Yapının güvenliği, asansör bakımı, yangın önlemleri gibi teknik gereklilikleri yerine getirmek.
- Kat malikleri kurulunun yetkisi dahilindeki ek inşaat ve değişiklik kararlarını koordine etmek.
7.3. İki Kanun Arasındaki Tamamlayıcı İlişki
Bu çift yasal zemin; site yönetimine hem kooperatif hukukunun dayanışma ve şeffaflık ilkelerini hem de kat mülkiyeti hukukunun somut uygulama araçlarını kazandırmaktadır. İki kanun arasındaki ilişki, birbirinin alternatifi değil tamamlayıcısı niteliğindedir: 634 sayılı Kanun, yapı ve ortak alan yönetiminin teknik ve hukuki çerçevesini çizerken; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu, bu yönetimin kurumsal ve demokratik altyapısını sağlamaktadır.
Örneğin kat mülkiyeti hukuku, gider avanslarının ödenmemesi halinde icra yolunu açık tutmaktadır; ancak bu yolun etkin biçimde kullanılabilmesi için örgütlü ve mali kapasitesi olan bir yönetim yapısı gerekmektedir. Kooperatif tüzel kişiliği, tam da bu ihtiyacı karşılamakta; dava ehliyeti, banka hesabı ve kurumsal temsil gücüyle kat mülkiyeti yöneticisinin sahip olamayacağı kurumsal araçları sağlamaktadır.
Öte yandan, kooperatife üye olmayan kat malikleri açısından bir denge mekanizması da öngörülmüştür. Anasözleşmenin 16. maddesi uyarınca, ortaklık şartlarını taşımayan ya da kooperatife katılmayan kat malikleri ve site sakinleri de kooperatif hizmetlerinden ve genel hizmet tesislerinden belirli koşullarda yararlanabilmektedir; bu durumda yönetim kurulunca hizmet bedeli talep edilmektedir. Böylece kooperatif yönetimi, yalnızca kendi ortaklarına değil, sitenin tümüne hizmet eden bir yapıya dönüşebilmektedir.
7.4. Pratik Avantajlar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Site işletme kooperatifinin kat mülkiyeti yönetimiyle entegre çalışması çeşitli pratik avantajlar doğurmaktadır. Her şeyden önce kooperatif, tüzel kişilik sıfatıyla banka hesabı açabilmekte, sözleşme imzalayabilmekte ve mahkemelerde taraf olabilmektedir. Bu kurumsal kapasite; bireysel bir yöneticinin üstlenemeyeceği büyük çaplı bakım-onarım ihalelerinin yapılmasını, toplu sigorta anlaşmalarının kurulmasını ve uzun vadeli hizmet sözleşmelerinin akdedilmesini mümkün kılmaktadır.
Bununla birlikte, iki kanun kapsamındaki yükümlülüklerin eş zamanlı yürütülmesi bazı dikkat gerektiren noktalar da barındırmaktadır. Kooperatif yönetim kurulu; hem 1163 sayılı Kanun hem de 634 sayılı Kanun çerçevesinde iki ayrı karar alma sürecini (kooperatif genel kurulu ile kat malikleri kurulu) yönetmek durumundadır. Bu süreçlerin zaman zaman çakışan gündemleri ve farklı toplantı nisapları, koordinasyon gerektirmektedir. Nitekim anasözleşmenin 47. maddesi, bu sorumluluğu açıkça yönetim kurulunun üzerine yüklemektedir.
Böylece site sakinleri, bireysel kat mülkiyeti haklarını korurken kolektif karar alma ve ortak alan yönetimi konularında kooperatif çatısından yararlanabilmektedir. Bu model, ülkemizde giderek büyüyen ve karmaşıklaşan site yapılarının sürdürülebilir biçimde yönetilmesi bakımından en işlevsel seçeneklerden birini oluşturmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Uygulamalar Hakkında Detaylı Bilgi Edinmek İçin; Tıklayınız.
8. Sonuç
Site işletme kooperatifleri; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun sağladığı hukuki çerçeve ve T.C. Ticaret Bakanlığı’nın hazırladığı örnek anasözleşme eşliğinde, Türk hukukunda site yönetiminin en düzenli ve katılımcı modelini sunmaktadır. Bu model; demokratik genel kurul yapısı, şeffaf yönetim kurulu işleyişi, bağımsız denetim mekanizmaları ve KOOPBİS aracılığıyla dijital hesap verebilirlik gibi güçlü unsurlar barındırmaktadır.
Kooperatifin başarısı, büyük ölçüde ortakların bilinçli katılımına, yönetim kurulunun özverili ve dürüst çalışmasına ve denetim kurulunun etkin gözetim işlevine bağlıdır. Anasözleşme her ne kadar ayrıntılı bir çerçeve sunsa da bu çerçevenin hayata geçirilmesi; ortak dayanışmasını, kurumsal farkındalığı ve hukuki uyumu gerektirmektedir.
Ülkemizde kentsel dönüşüm ve çok katlı yapılaşmanın hız kazandığı günümüzde, site işletme kooperatiflerinin rolü giderek artmaktadır. Bu kooperatiflerin, anasözleşme hükümlerine tam uyum ve iyi yönetişim anlayışıyla yönetilmesi; hem bireysel mülk değerlerinin korunmasına hem de toplu yaşam kalitesinin yükseltilmesine önemli katkılar sunacaktır.