Kooperatiflerde kura çekimi, konutların veya iş yerlerinin ortaklara tahsis edilmesi amacıyla yapılan ve kooperatifin iç işleyişine ilişkin bir yöntemdir. Bu yazımızda kooperatiflerde kura çekiminin usulü, tahsis işlemi, kura çekiminin ortaklara sağladığı haklar ve yükümlülükler izah edilecektir.
Kooperatiflerde Kura Çekiminde Usul
Konut yapı kooperatifleri, aidat ödeme yükümlülüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsis etmekle yükümlüdür. Kooperatif ana sözleşmesinin 63. maddesi uyarınca konutlar, maliyet bedelleri kesinleştikten sonra kuranın yer ve zamanı en az 15 (Onbeş) gün önce taahhütlü mektupla veya imza karşılığı ortaklara bildirilir. Ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılır. Yapı kooperatifinin sorumluluğunda inşa edilen konut veya iş yerlerinin ortaklara dağıtımında temel kural, noter huzurunda kura çekimi yapılmasıdır. Ana sözleşmenin 59/2. maddesi uyarınca konutların ortaklara dağıtılması halinde kura yapılmaz. Bir konutun ortağa tahsis edilmiş sayılabilmesi için ya kura sonucu tahsis edilmiş olması ya da genel kurulca belirlenen esaslar çerçevesinde dağıtım yapılması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Yönetim kurulu, genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın konut tahsis edemez. Tahsis, ortağa şahsi hak sağlar.
Geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsis edilen konut, ortağın rızası olmaksızın ve ortaklığı devam ettiği sürece başka bir ortağa tahsis edilemez. Tahsis işlemi mülkiyeti geçirmez; ancak koşulları oluştuğunda ortağa tapu iptal ve tescil talep hakkı verir. Ayrıca ortağa, tahsis hakkına yönelik haksız müdahalelere karşı müdahalenin men’i ve ecrimisil davası açma hakkı tanır.
Kooperatif ortaklığı, yetkili organların açık kabul kararı ile gerçekleşebileceği gibi, açık karar bulunmasa da kişiyle bu sıfatla yazışmalar yapılması, genel kurula çağrılması, belirli ödemelerin kabul edilmesi, konut tahsisi ve teslimi veya tadilat izni verilmesi yoluyla zımnen de gerçekleşebilir.
Kooperatiflerde Tahsis İşlemi Nedir?
Kooperatiflerde kura çekimi, konutların ortaklara tahsis edilmesi anlamına gelir. Tahsis işlemi tapunun ferdileşmeye geçilene kadar sahibine ayni hak kazandırmaz. Ferdileşmeye geçilmesiyle birlikte ortak, konutun tapuda tescilini talep edebilir. Kooperatifçe bir bağımsız bölümün geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsis edilmesi hâlinde, bu ortağın rızası olmaksızın ve ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kura ile yapılan tahsis, genel kurul kararı veya mahkeme kararı ile iptal edilmedikçe geçerli olup uygulanması zorunludur.
Kooperatiflerde Kura Çekimini Kabul Etmeyen Ortağın Durumu
Konut yapı kooperatifleri ana sözleşmesinin 14. maddesi uyarınca, kura çekimi sonucunda kendisine isabet eden bağımsız bölümü kabul etmeyen ortak hakkında ihraç kararı verileceği hükme bağlanmıştır. Bu nedenle, kura çekiminin iptali talebinde bulunmayan veya mahkeme kararı ile iptalini sağlamayan ortak, kendisine tahsis edilen konut veya iş yerini teslim almakla yükümlüdür. Kura sonucu teslim edilmek istenen konutu, eksiklik, ayıp veya diğer herhangi bir gerekçeyle teslim almaktan imtina eden ortak, mahrum kaldığı kira bedelini kooperatiften talep edemez.
Kooperatiflerde mahrum kalınan kira bedeli hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Kooperatiflerde ortaklıktan çıkarılma hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Kura Çekimi Sonucunda Ortakların Daireleri Değiştirmesi Mümkün Müdür?
Kooperatiflerde kura çekimi sonrasında ortağa tahsis edilen daire veya iş yeri ferdileşme aşamasına kadar ortağa ayni hak sağlamamakla birlikte şahsi hak sağlar. Kooperatif ana sözleşmesinde devri yasaklayan bir hüküm bulunmaması halinde kendisine kura çekimi sonrasında tahsis edilen daireyi veya iş yerini başka bir ortağa alacağın temliki hükümlerine göre takas edebilir, değiştirebilir. Tahsis aşamasında ferdi mülkiyete geçilmediğinden de kanunlarımız uyarınca şekil şartı aranmamaktadır.
Kooperatiflerde Kura Çekiminde Hile Yapılması
Kooperatiflerde kura çekiminde hile veya sahtecilik yapıldığı iddiasında bulunan taraf kura çekimindeki hile veya sahteciliği her türlü delille ispat edebilir. Hile ve sahtecilik nedeniyle kura çekiminin iptalini isteyen ortak genel kurula başvurmadan da dava yoluna gidebilmektedir.
Kura Çekiminin İptaline İlişkin Davada Hasım
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu uyarınca, ortaklar tarafından kurâya ilişkin bir dava açılması halinde hasım bunu uygulamakla sorumlu olan kooperatif olmalıdır. Kooperatifin amacına ulaşıp sicilden silinmiş olması halinde dahi, ihya edilerek dava kooperatif tüzel kişiliğine yöneltilmelidir.
Kooperatiflerde Tahsis Önceliği ve Kura İşleminin İptali
Konut yapı kooperatiflerinde kura işleminin iptali talepleri, yalnızca ilgili bağımsız bölüme ilişkin olarak değerlendirilmektedir. Bir ortağa tahsis edilmiş bağımsız bölümün, kura sonucunda başka bir ortağa tahsis edilmesi halinde, tahsis önceliğinin ilk tahsis edilen ortağa ait olduğu kabul edilir. Bu tür durumlarda, kura tutanağının iptali ve tahsis önceliğinin tespiti kararı, diğer ortakların haklarını etkilemediğinden dava yalnızca ilgili bağımsız bölüm yönünden kabul edilebilir.
Kura Çekimi Sonrası Tahsis Edilen Dairelere Kooperatif Borcu Nedeniyle Haciz Konulabilir Mi?
Kooperatifin kura çekimi sonrasında ortaklara dairelerin tahsis işlemi ortaklara ayni hak değil kişisel hak sağlamaktadır. Bu şahsi hak ortaklara kooperatife karşı tapu iptal ve tescil davası hakkı tanımaktadır. Dolayısıyla kura çekimi sonrasında taşınmazlar ortakların mülkiyetine geçmemekte, ferdileşme işlemi yapılıncaya kadar kooperatifin bünyesinde kalmaktadır. Nihayetinde, kooperatifin alacaklıları tahsis işleminden sonra kooperatifin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara haciz işlemi uygulayabilmektedir.
Sonuç
Sonuç olarak, kooperatiflerde kura çekimi, ortakların haklarının korunması ve tahsis işlemlerinin objektif şekilde yürütülmesi bakımından büyük önem taşır. Noter huzurunda yapılacak kura çekimleri, hem şeffaflık hem de hukuki güvence sağlar. Tahsis işlemleri, ferdileşmeye geçilene kadar ayni hak doğurmamakla birlikte ortağa şahsi hak tanır ve bu hak, ortaklığın devamı süresince korunur. Kura sonucunu kabul etmeyen veya teslimden kaçınan ortak, mevzuat hükümleri gereği ciddi sonuçlarla karşılaşabileceğini bilmelidir. Bu nedenle, kura sürecinde usule uygun hareket edilmesi, hile veya usulsüzlük iddialarının ise süresinde ve doğru şekilde ileri sürülmesi, hem kooperatif yönetimi hem de ortaklar açısından hak kayıplarının önlenmesinde belirleyici rol oynamaktadır.