Yapı kooperatiflerinde ortaklık, kural olarak genel usullere uygun şekilde tesis edilmekle birlikte, bazı özel durumlarda “peşin ödemeli ortaklık” şeklinde de kurulabilmektedir. Bu makalede, yapı kooperatiflerinde peşin ödemeli ortaklık ilişkisinin hangi koşullarda geçerli kabul edileceği ile hangi hallerde bir kişinin zımnen peşin ödemeli ortak olarak değerlendirilebileceği hususları ele alınacaktır.
1. Peşin Ödemeli Ortaklıkta Yetki
Kooperatif ortaklarının hak ve yükümlülüklerine ilişkin eşitlik ilkesi, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesinde; “Ortaklar, bu Kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” hükmüyle açıkça düzenlenmiştir. Bu ilke doğrultusunda, bir kişinin kooperatife peşin ödemeli ortak olarak kabul edilebilmesi için, öncelikle kooperatif genel kurulunda peşin ödemeli ortaklığa ilişkin usul ve esasların belirlenmiş olması; özellikle peşin ödemeli ortak alınabileceğine dair karar alınması ve peşin ödeme bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde, diğer ortakların eşitlik ilkesine aykırı şekilde farklı koşullarda ortak kabulü hukuken geçerli olmayacaktır.
2. Kooperatif Genel Kurulu Kararı Olmadan Peşin Ödemeli Ortaklık Mümkün Mü?
Kooperatiflerde eşitlik ilkesi esastır ve bu ilkenin istisnası ancak genel kurul kararı ile mümkündür. Bir ortağın peşin ödemeli ortak olarak kabul edilmesi için, bu hususta kooperatif genel kurulunca alınmış açık ve usule uygun bir karar bulunması gerekir. Genel kurul kararı olmaksızın yalnızca yönetim kurulu kararıyla bir kişinin peşin ödemeli ortak olarak kabul edilmesi hukuken geçerli sayılmaz. Ancak, genel kurul kararı bulunmamasına rağmen, yönetim kurulu kararı doğrultusunda bir kişinin peşin ödemeli ortak statüsünde değerlendirildiği ve bu kişiden uzun süre aidat tahsil edilmediği durumlarda, kooperatifin bu farklı statüyü zımnen benimsediği sonucuna varılabilir. Kooperatif üyeliğine zımnen kabul hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
3. Peşin Ödemeli Ortaklık Statüsü Değiştirilebilir Mi?
Kooperatif genel kurulları peşin ödemeli ortaklık statüsünü sonradan değiştiremez. Bu statünün dayandığı temel, önceden belirlenen ve kabul edilen ödeme koşullarının yerine getirilmiş olmasıdır.
Dolayısıyla:
- Peşin ödeme yaparak kooperatife ortak olan kişilere daha sonra ek mali yükümlülük getiren genel kurul kararları yok hükmünde sayılmaktadır.
- Kooperatifin uğradığı zarar ya da gecikmeden kaynaklanan ek giderlerin, peşin ödemeli ortaklara yansıtılması mümkün değildir.
- Bu nitelikte alınan kararlar mahkemeye taşındığında iptali mümkün olmakta; hatta yok hükmünde sayılmakta ve yargı mercileri tarafından bu yönde karar verilmektedir.
4. Hizmet Karşılığı Peşin Ödemeli Ortaklık Mümkün Müdür?
Kooperatif uygulamasında bazı üyeler, doğrudan para ödemeksizin fakat kooperatifin işleyişine katkı sağlayan teknik, idari veya fiziksel hizmetler karşılığında ortaklığa kabul edilebilmektedir. Örneğin, bir yüklenicinin inşaat işlerini üstlenmesi, bir firmanın asansör sistemlerini kurması gibi hizmetler karşılığında, bu kişilere bedelsiz konut tahsis edilmesi veya aidat muafiyeti tanınması söz konusu olabilir.
Bu durumda kişinin doğrudan nakit ödeme yapmaması, onun peşin ödemeli ortak sayılamayacağı anlamına gelmez. Eğer:
- Söz konusu hizmet karşılığında üyelik sağlanmış,
- Uzun bir süre boyunca kendisinden aidat talep edilmemiş,
- Üye kayıt defteri, bilanço ve faaliyet raporlarında üyeye yönelik borç kaydı yapılmamış ise,
bu kişi, hizmet karşılığı peşin ödemeli ortak olarak kabul edilir. Bu tür durumlarda, açık bir genel kurul kararı bulunmasa bile, aidat muafiyeti yönünde süregelen uygulama ve kooperatifin sessiz kalması, zımni kabul anlamı taşır.
Ancak bazı durumlarda, açık bir genel kurul kararı olmaksızın, uzun süre aidat alınmaması veya borçlandırma yapılmaması gibi fiili durumlar ortaya çıkabilir.
Bu gibi durumlarda:
- Üyenin kooperatife hizmet sunduğu belgelerle sabit ise,
- Hizmet karşılığı bir bağımsız bölüm kendisine tahsis edilmişse,
- Kooperatif tarafından üyelikten doğan aidat borcu yönünden hiçbir işlem yapılmamışsa,
kooperatifin bu üyeliği peşin ödemeli statüde zımnen kabul ettiği değerlendirilir. Dolayısıyla, bu üyeden inşaat finansmanına ilişkin aidatlar sonradan talep edilemez. Ancak yine de, genel yönetim ve altyapı giderleri gibi eşit yararlanılan hizmetlere ilişkin ödemeler, peşin ödemeli ortaklar bakımından da geçerliliğini korumaktadır.
5. Peşin Ödemeli Ortağın Yükümlülükleri
Peşin ödemeli ortakların yükümlülükleri, diğer üyelerden farklı bir nitelik arz eder. Bu farklar, kooperatif içi uygulamalardan, genel kurul kararlarından veya zımni kabulden kaynaklanabilir. Aşağıda, peşin ödemeli ortakların yükümlülükleri ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
a) Aidat Yükümlülüğü
Peşin ödemeli ortaklar, kooperatife girişte veya üyeliğin erken döneminde yapmış oldukları toplu ödeme nedeniyle, inşaat maliyetlerine katılma veya düzenli aidat ödeme yükümlülüğünden muaftır. Kooperatif tarafından bu ortaklardan zaman içerisinde aidat talep edilmemişse, bu durum kooperatifin peşin ödeme karşılığı üyeliği zımnen benimsediği anlamına gelir.
Bu üyelik türünde, genel kurul tarafından açık bir karar alınmamış olsa dahi, fiili uygulama ve kayıtlar (örneğin hazirun cetvelinde farklı statüde gösterilme, aidat alınmaması, defterlerde borç kaydı yer almaması) bu statüyü hukuken geçerli hale getirebilir. Aidat alınması yönündeki sonradan alınan genel kurul kararları ise peşin ödemeli üyeler yönünden bağlayıcılık taşımaz.
b) Genel Gider, Altyapı ve Tapu Masrafı Yükümlülüğü
Peşin ödemeli üyeler, aidat yükümlülüğünden muaf olmakla birlikte kooperatifin genel yönetim giderleri, çevre düzenlemesi, tapu masrafları, vergi yükleri ve altyapı gibi giderlerine eşit olarak katılmakla yükümlüdür. Çünkü bu giderler, inşaat maliyeti dışında kalan ve tüm ortakların yararlandığı ortak hizmetlerle ilgilidir.
Bu nedenle, peşin ödemeli bir ortak, sadece aidat ödemediği gerekçesiyle tapu tescili veya daire tesliminden mahrum bırakılamaz. Ancak yukarıda sayılan mali vecibelerin yerine getirilmemesi, bu hakların kullanımını engelleyebilir. Kooperatifin bu giderler için belirlediği bir bedelin, ortaklara tebliğ edilmesi ve tahsil edilmesi mümkündür.
c) Şerefiye Bedeli ve Ek Ödemeler
Bazı kooperatiflerde, daire veya dükkânların konumu ve özelliklerine göre farklı bedeller talep edilebilir. Bu bedeller, şerefiye farkı adı altında belirlenir. Peşin ödemeli ortaklar da, kura sonucu kendilerine düşen bağımsız bölümün konumuna göre şerefiye ödemek zorunda olabilir.
Ancak şerefiye bedeli aidat veya inşaat maliyeti kapsamında değildir. Bu nedenle, peşin ödeme yapılmış olsa dahi, şerefiye farkı gibi ek bedeller için ayrı senet alınması veya genel kurul kararıyla belirleme yapılması mümkündür. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda ortak, yalnızca ilgili ek bedel kadar borçlu sayılır; üyelikten veya diğer haklardan yoksun bırakılamaz.
Kooperatiflerde şerefiye bedeli hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
Şerefiyenin ne olduğu ve nasıl belirlendiği hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
d) Tapu ve Daire Teslimi
Peşin ödemeli ortaklar, üzerine düşen mali yükümlülükleri (şerefiye farkı hariç olmak üzere) yerine getirmiş oldukları için, tapu tescili veya daire teslimi aşamasında engellenemezler. Özellikle aidat borcu bulunmayan bir ortağa, yalnızca çevre düzenlemesi veya tapu masrafı gibi ikincil nedenlerle tapu verilmemesi hukuka aykırıdır.
Bu durumda kooperatifin, sadece eksik olan giderleri tahsil etmesi gerekir. Ortaklık hakkı, peşin ödeme ile doğmuşsa ve bu durum kooperatif tarafından zımnen kabul edilmişse, tapu teslimi bir yükümlülük haline gelir.
Peşin ödemeli bir ortağa kura çekimi ile daire tahsisi yapılmamış ya da tahsis edilen daire teslim edilmemişse, bu ortak doğrudan tazminat talebinde bulunabilir. Mahkemeler, böyle bir durumda söz konusu dairenin rayiç bedeline hükmetmektedir. Bu rayiç bedelin belirlenmesinde, dairenin nitelikleri, şerefiye farkı ödenip ödenmediği ve piyasa koşulları dikkate alınır.
Eğer davacı ortak, şerefiye farkı ödememişse, kendisine şerefiyesiz bir dairenin rayiç bedeli esas alınarak tazminat belirlenmelidir.
Sonuç
Peşin ödemeli ortaklık, yapı kooperatiflerinde üyelik ilişkilerinin farklılaşmasına neden olan, uygulamada sıkça karşılaşılan ancak çoğu zaman açıkça tanımlanmamış bir statüdür. Kooperatifin genel kurulu tarafından alınmış açık bir karar bulunmasa bile, fiili uygulamalar, yönetim kurulu işlemleri ve uzun süreli aidat muafiyeti gibi durumlar, bu ortaklık türünün zımnen kabul edilmesini sağlayabilmektedir.
Peşin ödemeli ortaklar, inşaat maliyetine dair aidatlardan muaftır. Ancak şerefiye farkı, çevre düzenlemesi, tapu ve altyapı giderleri gibi genel nitelikli ortak yükümlülükler yönünden sorumlulukları devam eder. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, tapu tescili veya daire tesliminin ertelenmesine sebep olabilir; ancak salt aidat ödenmemesi gerekçesiyle peşin ödemeli bir ortağa tapu verilmemesi hukuka aykırıdır.
Yargı kararlarında da açıkça belirtildiği üzere, kooperatifin, kendisinden uzun süre aidat talep etmediği, şeffaf ve sürekli uygulamalarla farklı statüde değerlendirdiği ortaklara sonradan ek mali yükümlülük getirmesi mümkün değildir. Bu tür üyelerin haklarının korunması, hem eşitlik ilkesinin hem de güven ilkesi ve dürüstlük kuralının bir gereğidir.
Bu itibarla, kooperatif yöneticilerinin; aidat muafiyeti tanınan, peşin ödeme kabul edilen veya hizmet karşılığı üyelik verilen ortaklık ilişkilerini baştan açık, yazılı ve genel kurul kararıyla şekillendirmesi; aksi hâlde, bu statülerin yargı önünde zımnen geçerli kabul edilmesi riskini gözeterek hareket etmesi büyük önem taşımaktadır.