Toplu Yapı Nedir?
Toplu yapı, birden fazla imar parseli üzerinde inşa edilen, belirli bir yerleşim planına uygun şekilde alt yapı tesisleri, ortak alanlar, sosyal tesisler ve hizmetler ile bu unsurların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı yapı gruplarını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66. maddesi, toplu yapıların hukuki zeminini açıklamakta ve bu yapıların, belirli şartlar dahilinde nasıl yönetileceğini düzenlemektedir.
Toplu Yapının Unsurları
1. Bir veya Birden Fazla Parselde Bulunma
Toplu yapılar, bir veya birden fazla imar parseli üzerinde kurulabilir. Bu imar parselleri bitişik veya komşu olabilir. Kanun, bu yapılarda birden fazla parsel bulunmasını mümkün kılarken, ortak kullanım alanlarının bu parseller üzerinde bir bütünlük oluşturmasını öngörür. Bir parsel üzerinde bir blok yapı varsa bu durumda toplu yapıdan bahsetmek mümkün olmaz. Bu yapılar klasik kat mülkiyeti hükümlerine tabi olur.
2. Vaziyet Planına Göre Yapılanma
Toplu yapılarıın unsurlarından biri de vaziyet planına uygun şekilde yapılmış olmasıdır. Vaziyet planı, toplu yapıyı oluşturan bağımsız bölümlerin, ortak kullanım alanlarının ve tesislerin konumlarını gösterir. İlgili kamu idareleri tarafından onaylanmış olan bu plan, toplu yapıdaki her bir taşınmazın birbirine olan ilişkisini ortaya koyar. Vaziyet planı olmaksızın bir yapının toplu yapı statüsüne alınması mümkün değildir.
Toplu yapıları oluşturan imar parselleri ve ortak yerlerin tapuda birbirleriyle bağlantıları sağlanmak suretiyle irtibatlandırılmaları ve tapu kaydında “beyanlar” hanesinde toplu yapı kapsamında gösterilen parsellerin; imar planlarına işlenmiş, toplu yapı yönetimine geçmiş ve birbirleri ile irtibatlandırılmış olmaları gerekmektedir. Kısaca, tek başına yönetim planı yapılması toplu yapıya geçiş için yeterli değildir. Vaziyet planın da hazırlanıp ortak yerlerin birbirleri ile irtibatlandırılması gerekmektedir.
3. Ortak Kullanım Alanları
Kanun, toplu yapıda yollar, kaldırımlar, parklar, bahçeler, sosyal tesisler ve altyapı tesisleri gibi ortak kullanım alanlarının bulunmasını şart koşar. Bu alanlar, bir bütün olarak toplu yapının işlevselliğini artıran unsurlar arasında yer alır. Malikler, bu alanlardan eşit şekilde faydalanma hakkına sahip olup, aynı zamanda bu alanların bakım ve onarımına katılmakla yükümlüdür.
4. Yönetim Planı
Yönetim planı, toplu yapıları oluşturan bağımsız bölümlerin ve ortak alanların nasıl yönetileceğini düzenleyen bağlayıcı bir belgedir. Kanuna göre toplu yapının tüm maliklerinin, tek bir yönetim planına uygun şekilde hareket etmesi gerekir. Yönetim planı, toplu yapının yönetim şeklini, yönetici ve denetçilerin alacağı ücretler gibi hususları düzenler. Yönetim planı hakkında detaylı bilgi edinmek için; tıklayınız.
5. Birlikte Yönetim Esasları
Kanunun 66. maddesine göre toplu yapı, birlikte yönetim esaslarına uygun olarak yönetilir. Bu esaslar, toplu yapılar içerisindeki maliklerin hak ve yükümlülüklerini düzenler. Toplu yapı yönetimi, bireysel yapı yönetimlerinden farklı olarak, birden fazla bağımsız bölüm ve ortak alanı kapsayan bir sistem olarak işler.
Toplu Yapılarda İmar Parsellerinin Durumu
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması zorunludur. Ancak bu parseller arasında yol, meydan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler bulunuyorsa, bitişiklik şartı aranmaz. Bununla birlikte:
- Her imar parseli, ayrı ayrı kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisine konu edilir.
- Birden fazla parselin toplu yapı hükümlerine tabi olduğu durumlarda, münferit parsellerde bu hükümler uygulanamaz.
- Yapılar tamamlandıkça, bağımsız bölümler için kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sağlanabilir.
Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Vaziyet Planları
67. ve 68. maddeler, toplu yapılarda ortak alanların düzenlenmesi ve kullanımına dair hükümler içermektedir.
- Ortak Alanlar: Toplu yapılar içindeki parseller, bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilebilir. Bu alanlar tapu siciline kaydedilir ve bağımsız bölümlerin ortak mülkiyetinde sayılır.
- Vaziyet Planları: Toplu yapılar kapsamındaki tüm yapıların, ortak yerlerin ve tesislerin kullanımı, imar planlarına uygun bir vaziyet planı ile belirlenir. Kamuya tahsis edilen yerler ise, kamu kurumlarının izniyle toplu yapı yönetimi tarafından düzenlenebilir ve işletilebilir.
Toplu Yapırda Yönetim
Toplu yapılardaki yönetim modeli, 69. madde çerçevesinde detaylandırılmıştır. Yönetim üç seviyede gerçekleşir:
- Blok Yönetimi: Blok yapıların kendi sorunları ve ortak alanları, blok kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.
- Ada Yönetimi: Aynı ada içinde birden fazla parsel bulunuyorsa, ada genelindeki ortak alanlar ada kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.
- Toplu Yapı Yönetimi: Toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yerler ve tesisler, toplu yapı kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.
Yönetim planında düzenlenmiş olması şartıyla, yönetim yetkisi temsilciler kurulu tarafından üstlenilebilir. Bu kurulların seçim usulleri, yönetim planında belirtilir.
Yönetim Planı ve Geçici Yönetim ve Toplu Yapılarda Yönetim Değişikliği
70. ve 73. maddeler, yönetim planının hazırlanması ve değiştirilmesi ile geçici yönetim süreçlerini açıklamaktadır:
- Yönetim Planı: Tüm toplu yapı kapsamındaki alanlar için tek bir yönetim planı hazırlanır ve bu plan, tüm kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir. Yönetim planının değiştirilmesi için bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün onayı gereklidir.
- Geçici Yönetim: Toplu yapılar tamamlanana kadar geçici yönetim kurulları oluşturulabilir. Bu yönetimler, en fazla toplu yapının tamamlanmasını takip eden bir yıl veya ilk yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren on yıl süreyle görev yapabilir.
Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılım
72. madde, toplu yapı kapsamındaki ortak giderlerin paylaşımını düzenler.
- Bağımsız bölüm maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanların giderleri, tüm maliklerin arsa payı oranında karşılanır.
- Malikler, ortak giderlerden kaçınma amacıyla kullanma haklarından feragat edemez veya ihtiyaç olmadığı gerekçesiyle ödeme yapmayı reddedemez.
Toplu Yapının Sona Ermesi
Kanundaki toplu yapıyı düzenleyen özel hükümler bulunmamakla birlikte kat mülkiyeti kanunun 74. Maddesi gereğince kanundaki diğer hükümler kıyasen uygulanacaktır. Bu nedenle kat mülkiyetinin ve irtifakının sona ermesini düzenleyen maddeler toplu yapının sona ermesi için de geçerlidir. Kısaca özetlemek gerekirse;
- Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya kamulaştırılması
- Anayapının harap olması
- Tüm kat maliklerinin oybirliği ile kat mülkiyetinin terkin edilmesiyle toplu yapı da sonlanır.
Toplu Yapı Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme
74. madde, toplu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun diğer hükümlerinin aynen veya kıyasen uygulanabileceğini belirtmektedir. Toplu yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar sulh mahkemelerinde çözümlenir.
Birden çok parselde kurulu yapılarda toplu yapı şerhi bulunmaması halinde genel hükümlere göre dava Asliye Mahkemelerinde görülür.
Toplu Yapı Uyuşmazlıklarında Yetkili Mahkeme
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda toplu yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözüleceği yer mahkemesini gösteren özel bir hüküm yoktur. Kanunun 33. Maddesinde
‘’ ,.. borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir..’’
Denilmek suretiyle yetkili mahkemenin taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olduğu sonucu ortaya çıkmaktadır.
Toplu yapı yönetimine geçilmeyen hallerde de TBK 89/1’inci maddesi uyarınca gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi uyuşmazlığı çözmeye yetkilidir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 66 ve devamı maddelerinde düzenlenen toplu yapılar kavramı, çağdaş kentleşme anlayışının bir gereği olarak, çok parselde kurulan yapıların hukuki çerçevesini belirlemektedir. Bu yapılar, sadece fiziksel bir bütünlük değil, aynı zamanda yönetim, aidiyet ve sorumluluk açısından da birbirine bağlı bir sistem oluşturur. Vaziyet planına uygunluk, ortak kullanım alanlarının mevcudiyeti, tek ve bağlayıcı bir yönetim planı gibi unsurlar, toplu yapıların statüsünün kazanılması ve sürdürülebilmesi açısından zorunlu niteliktedir.
Toplu yapılarda yer alan bağımsız bölümlerin yönetimi, klasik kat mülkiyeti yapılarından farklı olarak çok katmanlı bir sistemle yürütülmekte; blok, ada ve toplu yapı düzeyinde organize edilmektedir. Bu yönetim yapısı, maliklerin haklarını koruma ve ortak alanların etkin işletilmesi açısından önem arz etmektedir. Ancak uygulamada, imar parsellerinin yeterince irtibatlandırılmaması, tapu kayıtlarında gerekli beyanların yer almaması veya ortak alanların hukuki niteliğinin açıkça belirlenmemesi gibi eksiklikler, ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.
Sonuç olarak, bir yapının toplu yapı statüsüne kavuşabilmesi için sadece fiziksel bir bütünlüğün değil, aynı zamanda hukuki ve idari bütünlüğün de sağlanması şarttır. Aksi takdirde, toplu yapıya ilişkin özel hükümler uygulanamayacak, klasik kat mülkiyeti hükümleri çerçevesinde çözüm aramak zorunlu hale gelecektir. Bu nedenle, gerek yapı ruhsatı aşamasında gerek tapu tescil işlemlerinde toplu yapı kriterlerinin titizlikle değerlendirilmesi ve ilgili idareler ile maliklerin bu süreci bilinçli şekilde yürütmesi büyük önem taşımaktadır.